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US Property News

US 美媒:在北京二环边有套房的人都有资格移民美国

Property Here - Thursday, November 14, 2013

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日前有消息称,由于看房买房的中国人太多,造成伦敦房价上涨了近10%,英国财政大臣已经在考虑向国际投资者征收房地产交易利得税。实际上,全世界都把目光盯在中国人的钱上,即使英国、美国和澳大利亚等国不断提高门槛,但像希腊、西班牙、葡萄牙这些国家,却欢迎中国人去买房,而且买房还送居留权。 www.6park.com

  中国人的投资渠道不多,在北京上海等一线大城市里,三五百万只能买个大套三,但在海外,这个钱可以买套永久产权的别墅,而有三五百万者大多属于见多识广之人,眼看着海外的不动产如此便宜,岂能不动心?早在2010年美国媒体就宣称,只要在北京二环边有套房的人,都有资格移民美国。现在美国EB-5投资移民的门槛是50万美元,折合人民币300万,在北京五环房价超过每平方米5万的情况下,卖套二环的房子可以买遍全世界。道理很简单,水往低处流,钱往热处走,你有那么多资产那么多钱,可以换个环境换个生活方式,何乐而不为? www.6park.com

  话说回来,这些中国人的钱为什么不能留在国内?那我们可以反问,留在国内做什么?现在有钱之人,很多是靠房产发家的,他们既然变现就可能不会再继续投资国内房产了,是不是顶部不好说,总之人人都说很贵。那投资什么?举目四望,还真不知道干什么。投资实业?现在除了银行和电信石化真心能赚钱,其它什么实业敢拍着胸脯说赚钱?那就只能存银行买国债了,这些收益对于大爷大妈可以,但对于大资金来说是没有什么吸引力的,海外不动产性价比高,当然要去。国内留不住这些钱,人家自然要往外走,李嘉诚不是傻子,有钱人都不傻。 www.6park.com

  现在的情况是,虽然中国的精英阶层还没有大举把资金转移到国外,但潜移默化的危险是很大的,钱走了人跟着走了,国内就会空心化。这不是危言耸听,我们可以看看究竟是哪些人在海外投资房产和证券,需要思考的,是如何让有钱的国人把钱真正留在国内,这就需要扩充投资渠道,保障投资收益,也就是说要创造让钱留下来的吸引力。美国之所以能成为全球资本流动的中心,其最重要的原因就是有一个健康而庞大的资本市场,它的房地产市场其实还不如中国那么繁荣。 www.6park.com

  因此,建设一个健康而强大的资本市场,才能变“流血”为“输血”,真正发挥其社会资源再分配的作用,才能让这些资金血液真正地为实体经济服务。长期以来,我们注重的是GDP,是M2的控制,这些都没错,就像一个人需要血液与肌肉骨骼,但一套健康的内脏让血液和肌肉自然协调发展,不也重要吗? 

US 中国人投百亿在美国买房 只是为了洗钱?

Property Here - Tuesday, October 22, 2013

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近日,美国房地产经纪人协会(NAR)公布数据显示,过去一年中国买家购买美国地产近123亿美元,仅次于加拿大人,且房价中位数42.5万美元远高于其他外国买家居首位。更令人关注的是,其中近七成中国购房者直接支付现金购房。

  中国购房团出击美国已不再是新鲜事,但高达百亿美元的成交量和多用现金结算方式让不少人疑虑——这些购房客是不是在通过这样的方式洗钱?

   中国人在美国买房特点:总量大,单价贵,付全款

    2011年起,中国人连续3年成为了美国房产第二大海外买家

  截至2013年3月31日的过去一年中,68个国家和地区的国际买家在美买房共计682亿美元,其中美国的邻居加拿大人最多,占到23%;其次的,12%为中国购房者,付出123亿美元。实际上,从2011年开始,中国人已连续三年位居该榜单第二位。

  加利福尼亚地产经纪商协会(California Association of Realtors)调查数据显示,2012年加州出售的房产中,5.8%由国际买家购买。其中,中国买家占国际买家的比例高达39.1%。另有数据预计,在加州的买房者中,有10%的人是在加州购买第二套住房的中国人。

    中国人对昂贵的房产情有独钟,成交房产价格中位数排名海外买家首位

  购买的总量达到了国际买家第二位,而在购房价格中位数上,中国则远超其它国家。根据NAR的数据显示,中国买家往往十分“大手笔”,42.5万美元的购房价格中位数远超其他外国买家的27.6万美元,而相比之下,加拿大人仅为18.3万美元。

  美国房地产经纪人协会主席罗纳德·菲利普斯在接受媒体采访时曾提到,70%的中国买家喜欢住在美国西岸的加州洛杉矶,其次是纽约州的纽约和佛罗里达州的迈阿密。而这些地区都是美国房价最高昂的地区。

  《2012年中国购房者海外购房趋势报告》也显示,在1200万参与调查的潜在购房者中,美国仍是最受中国购房者青睐的国家,其中洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。另外,50万美元及以上预算的购房者占比超过60%。

  另一个有趣的数据来自美国房地产数据分析公司CoreLogic,他们发现,对于美国房价,中国人往往买涨不买跌,所以价格上升反而会刺激更多需求。


  2011年9月15日,北京秋季房地产展示交易会上,美国洛杉矶、旧金山、纽约、拉斯维加斯地产展台

    中国买家较少按揭,美国买房过程中多现金付款且一次性付清

  在全美许多市场,以现金购房的比例已经大增。今年第一季度,将近三分之一的洛杉矶房屋交易是以全额现金付款,而2007年的这个比例只有7%。在迈阿密,65%的售出房产是以现金交易的,相比之下,6年前的比例是16%。而中国买房客,对这一比例的上升贡献颇多。 来自NAR的数据表明,将近70%的中国买房者都是现金付款。

  纽约估价师米勒(Jonathan Miller)这样描述中国购房者,“持有现金的中国买家涌入美国房地产市场,并且选择高价房”,“来自中国大陆的购房者大多都宁愿付现金,以尽量留下最少的个人信息。”

  当然,中国买家这种大量扫房,不仅局限在美国,在加拿大、欧洲、亚洲和澳洲,处处有国人的买房身影。在澳大利亚北部的昆士兰州,中国买家在当地房地产市场的投资自2008年以来翻了三番,超越日本成为该州最大的外国房地产投资者。在去年年初,《澳大利亚人》的一篇报道指出,该州所有在房地产方面的外商投资中有近三分之一都是来自中国。2012年,高力国际公布报告显示,中国买家在加拿大温哥华购房者中的比例已经超过40% 。2011年6月,据英国莱坊房地产经纪公司调查显示,中国买家4、5月在伦敦花费1.2亿英镑购房。根据新加坡市区重建局的统计数据,2011年上半年,中国内地购房者占外籍买房者总数的32%,首次超过印度尼西亚,成为新加坡私人住宅第一大外籍买家。

    这些特点让人觉得国人美国买房目的不纯,有洗钱嫌疑

    抄底投资美国房产理由并不靠谱,七成美国买房者亏损

  一方面,与国内购房不同,海外购房的持有成本相当高。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出,投资者在海外购房后每年需缴纳房产税、房屋保险等一系列费用,后期支出更像是个无底洞。从长期来看,在美国,持有房屋的成本远远超过中国。此外,汇率风险也是一个重要因素。置业海外,除了提防楼价下跌,还需留意汇率浮动的可能性。

  在美国,无论房屋是自住、出租,每年都要交房产税和管理费。而且这些税率和管理费会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。若购买的是二手房,税收占成本的比例更高。 按照2011年美国社区调查的数据,每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元,约占美国家庭月收入的21%。例如一套30万美元的房屋,每年要缴税4000美元左右,管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。

  另一方面,在美国炒房的成本也很高。首先,地产商在确认购房者本人入住后,才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖,一般是一至两年。而且,购房之后不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。

  交易时,购房者还需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等,一般累计占房价的7%至10%。

  某移民投资公司总经理总结认为:“到美国买楼的中国人,应该说赚的少,亏的多,七成亏了。”

  移民和子女教育才是中国人不惜高价美国买房的主因,,但买房投资移民并不容易

  据《2012年中国购房者海外购房趋势报告》,43%的受调查者称移民是海外置业的主要目的,其次是教育,占25%,投资为23%。在国际客户眼中,美国也的确是子女教育的理想地点。


  美国也有“学区房”,靠近着名学府的房产一般价格更贵。图为纽约大学附近公寓和迈阿密大学附近房产。

  许多中国买家也正是通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产,该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。按规定,外国人需要在一个能提供或保持10个就业机会的企业投资至少50万美元,如果一栋公寓房是一个大型商业计划的一部份,购买这栋公寓房也可以包括在投资移民内。美国政府数据显示,2012年接近80%的EB-5投资移民签证都发给了中国公民。

  虽然大量投资移民资格都给了中国人,但这并不意味这投资移民这条路很容易。实际上,美国投资移民看似门槛低,但是风险很高。在美国当投资移民有三种选择,前两种都要求投资人必须要亲自管理投资项目,并且还得直接创造10个就业机会,选择的人凤毛麟角。后一种则是美国移民局批准的投资项目。而这些项目实际上是没有任何担保的,很多项目只是包装得好实际上却很烂,完全为了投资。投资人可以先获得临时绿卡,两年临时绿卡期满后申请正式绿卡。问题在于,假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会,永久绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

  但大量资金转移涌入美国和游离于美国信贷体系边缘的支付方式,确有洗钱空间

  既然在美国置业投资回报不如想象中好,移民也并不如想象中容易,再加上国人多选择现金全款的支付方式,也难怪有不少人质疑每年涌入美国高达百亿美元的资产有洗钱嫌疑。

  不过这里需要澄清一个误解,对于多数中国买房客来说,因为在美国没有纳税和信用记录,也就无法获得信贷,现金全款支付也是无奈之举。但另一面,这种游离于美国信贷体系边缘的支付方式,的确会给意图不轨的人留下一定的空间。

    相较于美国严苛的反洗钱法,在中国境内买房洗钱更容易

    美国法律对洗钱防范严厉,在美国买房洗钱有可能,但操作困难

  虽然在美国,房地产交易中并没有针对买卖双方的国籍的法律规定。但对于买房者钱的来源,美国人往往分外小心。很多卖家接受的“现金”实际上是美国的银行本票,即便真的有卖家收取现金,往往也是需要买房者提供繁杂的证明文件。

  原因无他,就是因为美国严苛的反洗钱法。在美国和加拿大,洗钱是银行业务中的高危杀手。也就是说,如果银行认为你的款项来路不明,即使再有利可图的业务也要拒之门外。具体来说,在美国,银行存取现金凡是金额一次超过一万是必须要报备FBI反洗钱调查组的。即便变通的“每天存取九千,连存数个月”这种擦边球也不行,这种大额度的现金转移,如果不能说清来源用途,被查到了一定会以洗钱罪名法办。前“台湾总统”陈水扁儿子陈致中就曾因洗钱罪,在纽约购买的豪华公寓被美国政府拍卖。

  当然,再完备的法律也有漏洞。想要在美国通过买房一次性把国内的灰色收入洗白很难。但只要能够疏通国内关节,让国内银行提供证明,在美国或海外买房确实能让灰色收入变得“更白”,使得国内的灰色收入变为“合法”的海外资产。

    不过对手持灰色收入的部分中国富人,国内投资房产洗钱的方式其实更容易

  尽管2006年10月,中国立法通过了《中华人民共和国反洗钱法》,中国政府也承诺履行打击房地产洗钱犯罪的国际义务,但现实却屡屡令民众失望。即使是一个看似简单的“城镇个人住房信息系统”都始终处于“难产”状态。

  世界反洗钱金融行动特别工作组(FATF)在2007年曾公布了对中国反洗钱工作全面的评估报告。发现中国其实深受洗钱之害,中国的房地产商和中介等,几乎从不确认用户身份和保存交易记录。据该组织估算,目前黑钱的大量涌入,对中国楼市价格疯狂飙升“贡献”不小。在高档楼盘的购买者中,尤其是别墅类房地产中,约有20%购房者属洗钱行为。一份2010年央行反洗钱课题组对中国近年来洗钱案例抽样调查更显示,洗钱犯罪资金主要流入金融、房地产和投资领域,其中通过房地产领域洗钱的案例占35.9%。

  之前,一系列“房妹”、“房姐”、“房叔”、“房爷”事件连续曝光,让房地产市场和洗钱之间隐秘联系的讨论再次浮出水面。

  而对此,相关专业人士分析认为原因有三:一是中国房地产项目资金需求量大,且在房地产交易过程存在一定程度的现金支付,难以查明资金来源,犯罪分子因此有机可乘;二是房地产业的另一特点是信息透明度较低,易于掩盖非法资金的来源和性质;三是土地资源的稀缺性和房地产开发对银行贷款依赖性,更是使得政府官员与银行工作人员的“权力寻租”变得容易。

  相较于美国完备的反洗钱法和银行严苛的执行,中国房产业现金支付多,且资金难以溯源、信息透明度低,使其相比美国房产业更易成为灰色收入的“洗钱天堂”。

US 华人抢房 纽约华人聚集地公寓均价年飙136%

Property Here - Monday, October 21, 2013

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  此类一至三家庭房最受华人欢迎。(记者洪群超/摄影)


 


  羊头湾待售公寓在一栋橙色两层居民楼内。(记者黄伊奕/摄影)


  同纽约全市总体房价持续上涨趋势相符,布碌崙第三季度整体房市无论是与去年同期还是上季度相比,均呈稳步上涨态势,达到六年来最高。布碌崙不论整体房价、房屋销售额、增长额度等都仅次于曼哈坦,稳列五区第二。华人聚集的地区更是涨幅惊人,表现亮眼。多名华人地产经纪指出,近年来布碌崙华人区房市只升不降,有价无市,甚至常出现买家之间相互竞价,导致最终成交价大幅高出卖家开价的特殊现象。


  纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York,简称REBNY)最新住宅销售报告指出,布碌崙今年第三季度房产销售额同比去年高出整整31个百分点,而相比上季度更是高出近43%。全区总体房价同比去年上涨了4%,同比上季度则上涨了7%,均价达到64万5000元,和上季度的60万1000元相比,短短三个月上涨4万多元。最受华人青睐的共有公寓(Condo)和一至三家庭房型均行情看涨。第三季度全区共有公寓均价72万8000元,相比上季度上涨1%,同比去年涨幅更高达一成;一至三家庭房的均价则为69万8000元,相比上季度的64万9000元,涨了足足8%。


  戴克高地(Dyker Heights)具备学区佳、环境好、离8大道近等优势,成为近来华人购房置产热门区域,共有公寓的升值表现抢眼。58万7000元的均价在全区范围内并不算贵,但相比上季度40万4000元的均价,三个月内的涨幅高达45%。而同比去年更是升值幅度惊人,去年戴克高地共有公寓均价不足25万,一年过去,暴涨136%。


  而最受华人民众欢迎的一至三家庭房型,华人聚居区中的贝瑞吉和汉弥尔顿堡(Fort Hamilton)以及羊头湾的升值表现不俗。贝瑞吉和汉弥尔顿堡均价达到86万7000元,同比去年上涨了12%,相比上季度则增长了15%。羊头湾的均价不高,为57万9000元,但升值前景看好,相比上季度已上涨12%,同比去年更是上涨了16%。而华人房产经纪普遍反映有价无市的8大道社区所在的日落公园区域,均价已近80万的房价仍持续增长,本季度比上季度上涨了2%,达到77万1000元。


  但作为华人买房最热区域的班森贺和戴克高地,报告却显示其一至三家庭房价格尽管同比去年仍有2%和6%的增长,但相比上季度却分别小幅下降了2%和1%。不过,常年经营布碌崙的多名华人房产经纪均表示,这两地区的房价一直持续上涨,从未下跌。昊昇实业负责人许可分析,报告所显示的房价有小幅下跌或是由于售价较高的好房已在每年房市最热的第二季度销售殆尽,而第三季度卖出的可能是位置、户型不是最优的房子。但这样的房子价格也并不低,报告中也显示这两区域该户型均价均为70多万。万事达地产总经理费小莲也表示,目前布碌崙华人热门区域内的房产有价无市现象严重,房源普遍紧缺,一有房源基本两、三天内就能卖掉。许可则表示,因为房源少,华人买家常互相抬价,最终成交价高出标价好几万时常发生,也算是华人社区房市的一大独特之处。


  华人地产经纪多认为,华人新移民来美后首要目标便是买房,因此布碌崙华人区的房市不受全市大环境的影响,一直持续上涨。不过,对于第四季度,华人地产经纪均预期会进入淡季。一是气候原因,卖家很少冬季售屋,买家也较少在有圣诞节、农历新年等节日的冬天出来看房购屋。

US 中国人年砸123亿美元赴美购房 7成全额现金支付

Property Here - Saturday, August 24, 2013

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据美国《侨报》报道,手持现金的中国富人正如潮水一般涌来美国买房,一年之内投入123亿美元,成为美国房子的第二大外国买主,让美国人惊叹不已。 www.6park.com

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中评社报道,据全美房地产经纪人协会(NAR)的最新报告,到2013年3月底之前的一年里,中国人在美购房总价值达123亿美元,占当年外国人在美购房总额的1成8,仅次于加拿大,是美国房市的第二大外国买家。 www.6park.com

而在2012年3月底之前的一年里,中国人投入74亿美元,一年之间增加了近50亿美元,增幅高达66%。 www.6park.com

过去5年,次贷危机、金融风暴令美国房地产市场持续低迷,多数城市房价回调3、4成,被中国富人视为“抄底”良机。与此同时,中国城市房价连连攀升,政府不得不三番五次出台政策,试图给房地产市场降温,急需寻找投资出路的买家把眼光投向美国房市。
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伴随着出国热、留学热、移民热在中国的涌动,中国中上阶层也掀起了一波又一波来美购房的热潮。 www.6park.com

如今在美国的50个州,中国人已在44个州跻身当地外国投资客的前5名,在纽约、夏威夷排第二,在加利福尼亚排第三。过去一年,加州房地产市场出售的房子有一半是卖给中国人。底特律申请破产之后,中国人竟掀起到底特律购房的高潮,许多中国人像买大白菜似的,看都不看就大把买进底特律几百、上千美元一栋的房子,他们押的赌注是,底特律房价总有回升的那一天。 www.6park.com

NAR发现,中国人在美买房的中位价格是42.5万美元,是全美中位房价的大约一倍,比外国人在美购房中位房价27.6万美元也高出5成,显示中国人出售阔绰,钟情于高端住宅
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更令美国人大跌眼镜的是,当许多美国人被沉重的房贷压得喘不过气,甚至有不少人因为付不起按揭房子被没收拍卖的时候,70%的中国买房客是用现金一次付清。

US 加州高铁贱价征地 美国华裔无奈认命放弃抗争

Property Here - Tuesday, August 20, 2013

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柬埔寨华侨谢福强(Ken Chea),2004年起在加州佛瑞斯诺(Fresno)接手的一家1950年代即存在的老汉堡店Angelo's Drive-In,由于位于将兴建的加州高铁路径,面临加州高速铁路局(California High Speed Rail Authority)以12万元徵收命运。他虽不打算抗争,但在当地地方报做过记者、目前是洛杉矶时报记者的常客马可姆(Diana Marcum)却打抱不平,替他为文,引起广泛瞩目。 

该文指出,当地民众对谢福强如何能以12万元另起炉灶议论纷纷,有人说在佛瑞斯诺要以该价钱另找一间独门独院餐馆根本不可能,起码要准备三倍现金才有可能。政府并只给他90天时间搬迁,要求他在9月15日前搬离该物业。


  1981年移民美国的谢福强,在电话受访时,以无奈口吻表示,「我没有选择,不打算对赔偿金额抗争」,因为「请律师要花不少钱,又要等很久时间才有结果」。同时其物业可能先被政府徵收,再等法院有判决出来。以餐馆维生的他说,经营餐馆就是他的全部,不可能将餐馆先搁在一边打官司,那他要做什么、吃什么呢!


  该餐馆是由他与同样来自柬埔寨的妻子林素娇(Kay Lim )经营,他掌厨妻子负责招待。两个24岁及19岁的儿子彼得及提姆(Tim)虽都上大学,也在餐馆帮忙。该餐馆主要服务老客户及其下一代,室内面积1500平方呎,拥有50个座位。据悉,加州高速铁路局提供的12万元,10万元是建筑物及土地赔偿费用,2万元是生意损失及重迁费用(relocation)。


  谢福强透露,其实能做的早就做了,包括请不同估价员评估该餐馆物业价值,估出来的价值在14万元至16万元间,已提供给政府单位参考,却未获采纳。但他认为2万元生意损失及重迁费用太低了。 「重迁应该是帮你找好另外一个地方,并做好搬进去的装潢」,他说,餐馆随便装潢都不止2万元! 他目前正找寻的其他餐馆地点,至少都要50万元起价。


  被问及何以不与其他受影响商家联合抗争时,谢福强说,大家都忙着为生存奋斗,怎么可能有时间抗争。他提及,有些印度裔开的旅馆获得的赔偿金更是低得让人吃惊。

US 休斯敦中国城频传抢劫案 华人常带现金易成劫匪目标

Property Here - Thursday, August 08, 2013

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   据美国《世界日报》报道,连续两周,美国休斯敦中国城发生两起超市抢案,犯案地点相同,作案时间点也几乎相同。中国城频传抢案,治安令人忧心,同时也应是检视公共安全的契机。

  上超市购物,本是现代人的生活机制之一。超市安全堪虞,市民却步,受害的是双方。超市抢案,关系业者生存、市民生活,也牵扯市政、警政,不可等闲视之。

  中国城抢案发生频率较其他族裔超市高,为什么?多数人都会浮现华人较多金或者炫富、喜欢以现金购物及身上常带大笔现金的印象,也与一些餐馆只收现金的现象有关。此外,华人内敛不外扬,遇事隐忍。碰上抢案,多数人抱持财去人安的姑息心态,选择不报案,或是不愿作证,形塑给抢匪窃贼的印象变成:华人是下手行抢的好目标。

  还好,这两次抢案的受害者与一般刻板印象不同,他们都选择报案。男受害者也出面接受媒体采访,细说被抢经过。受害超市也公布监视影带,呼吁民众循线举报,揪出抢匪。他们挺身而出,盼警民一道重视,抑制抢风,不再有其他受害者。

  超市业者不畏接连受害,已准备联合业者加强警卫力量,还给民众安心购物空间。他们准备在短期内加码集资聘请警力,延长警卫时间,维系民众购物人潮。加码聘警力就得筹措资金,超市希望获得商家大力支持。有些商家以受治安影响,客人少,盈利减为由,无意共襄盛举。其实,如果商家合力出小钱,打造安全无虞购物空间,人潮热络,商机蓬勃,商家才能获利。长远来说,这样的投资属于利多。

  商家与民众最企盼的警力的保护。休斯敦中国城有个隶属州府的休斯敦大夏普斯堂管理委员会,负有中国城治安与促进经济发展的责任。管委会可说是中国城市民与市府、市警局的沟通桥梁。管委会例会邀请警局高层与会,出席商家总是寥寥无几。商家不热衷反映治安问题,警方派遣巡逻的警力自然减少,威慑宵小的警力相对单薄。空有管委会的有利管道,商家未充分利用,真的可惜。商家无参与热诚,也值得管委会查找原因,让管委会有使力之处。

  当然,民众到任何公众场所都要有防抢防窃的意识。财不露白、不落单、警戒四周,正应那句“勿恃敌之不来 恃吾有以待之”,才能减少受害机会。

US 中国买家1年购美地产123亿美元 7成直接付现金

Property Here - Monday, July 08, 2013

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美国全国房地产经纪人协会(NAR)最新公布的数据显示,过去一年中国买家购买美国地产近123亿美元,仅次于加拿大人,但房价中位数42.5万美元却远远高于其他外国买家居首位,近七成中国购房者直接支付现金。 www.6park.com

  美国有线电视新闻网8日报道,根据NAR数据,截至2013年3月31日的过去一年中,68个国家和地区的国际买家在美买房共计682亿美元,其中加拿大人最多,占到23%;其次为中国购房者,达到12%,2007年这个比例只有5%;墨西哥、印度和英国买家占据3至5名。在国际客户眼中,美国是子女教育及稳健投资房地产市场的理想地点。www.6park.com

  在购房价格中位数上,中国买家“大手笔”的42.5万美元远超其他外国买家的27.6万美元,加拿大人仅为18.3万美元,而且将近70%的中国买房者都是现金付款。 www.6park.com

  持有现金的中国买家涌入美国房地产市场,并且选择高价房,纽约估价师米勒(Jonathan Miller)说,“去年来买房的中国人尤其多。” www.6park.com

  在加利福尼亚州,超过半数卖给外国人的房子,买主是中国人。洛杉矶一家国际不动产公司代理琼斯(Sally Forster Jones)表示,中国购房者抢购了许多洛杉矶西部的标志性高价房,估计过去一年中,她已经向中国购房者售出了大概10栋达数百万美元的房产。她的中国客户大部分是富有的企业家或房地产大亨,许多人每年在美国停留不到半年时间。“很多客户都有孩子在洛杉矶上学,他们买房子主要是给孩子住。”琼斯补充说。 www.6park.com

  除了加州,地处阳光地带的佛罗里达、亚利桑那和得克萨斯等州共吸引到58%的国际买家关注。 www.6park.com

  许多中国买家通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产,该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。按规定,外国人需要在一个能提供或保持10个就业机会的企业投资至少50万美元,如果一栋公寓房是一个大型商业计划的一部份,购买这栋公寓房也可以包括在投资移民内。美国政府数据显示,2012年接近80%的EB-5投资移民签证都发给了中国公民。

US 海外房产简直“白菜价” 美国人自己为啥不买?

Property Here - Thursday, July 04, 2013

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一回到上海,田凯立即联系自己的房产顾问,准备下轮的房屋筛选。不过,这样的筛选只能先在网上进行,因为买房地点是大洋彼岸的美国。

  因为新“国五条”的出台,一些房产投资者开始把目光投向海外市场。不限购,没有产权年限、税费少等诱惑让投资者们嗅到商机。一是欧美国家对贷款的审核没有那么严格,二是一般只需在交房前3到6个月申请,不用过早地背负房贷。不仅富豪们对海外置业趋之若鹜,就连手里有点小钱的普通人也开始跃跃欲试。
 
  然而,对于中国的买房人来说,不论其目的是投资还是移民,甚至近期在民间开始流行的“异地养老”,海外买房都可能是“看上去很美”。
 
  投资海外买房颇受追捧

  “我这回专程到美国去,本来是要直接出手买房子的,但是谁知晚到一步,看好的房子已经被人买走了。”对于此次美国的买房之旅,目前就职于外资银行高管职位、年薪超过百万元的田凯感到很无奈,而“抢”他房子也是中国人。
 
  作为长期关注楼市的金融新贵,田凯告诉记者,中国人到海外买房早在几年前就有了兴起之势。
 
  “其实,这股潮流早在2007年年底,美国房市开始下滑的时候,就开始了。几年前,我有几个朋友曾经筹划建立一个购房网站,主营就是把美国的房子介绍到中国。为此,我的朋友还和中国几个大的主流网站的房地产频道进行联系,希望他们能在自己网站上把美国等热门国家的房地产市场即时信息,动态地放到网上。”田凯向记者介绍说,但当时很多人还是认为美国房地产市场还不成熟,最终合作流产,“不过听说,后来大概是2009年左右,搜房网曾带了中国十几个大款,到美国抄底买房。他们虽然对美国房价很满意,但这些人喜欢低调。怕一路媒体追逐,大张旗鼓, 过度曝光,所以炒房团来美转了一圈后,没人敢下手置地购房”。
 
  记者查阅相关资料注意到,时间到了2009年年底和2010年年初,美国房地产的价格更低了。从房地产市场长远的价格曲线看,美国房产到了10至15年价格波动的低端。美国还没有从金融危机中缓过来。
 
  在已经定居在美国的北京人张泰看来,国人投资买房并非一蹴而就的“流行”起来的。他在邮件中这样写到:在美国遭遇经济危机的过程中,一些手上有点现金的国人开始蠢蠢欲动,都想趁低价买套房,他们从美国等国家的房地产萧条中,看到了机会。美国的房屋市场在经济危机中,在中国人集中居住的区域,不冷反热。
 
  美国全国地产经纪商协会发布报告显示,2012年中国人在美国购置房产花费90亿美元,使其连续两年成为美国房产第二大海外买家。不只是美国,房地产咨询机构高力国际发布的报告显示,在多伦多、伦敦以及新加坡等中国投资者海外置业热门地区,境外买家的20%至40%都来自中国。低价买入、高价售出,中国人视买卖房子为保值增收最佳渠道。
 
  置业普通人群也想一试

  “如果在英国买一处房产,根据英国房租高房价低的特点,很快就能将房款收回来。”曾在英国留学6年的银行高管刘航告诉记者,他有个计划就是将自己百万元的存款投资到英国。“这样算下来,每个月我能有5万元人民币的收入,很快资金就回来了”。
 
  不过,更多的人是看中了国外的种种资源价值。
 
  北京人老吴这两年在投资市场春风得意,但年近半百的他也渐渐开始担心“坐吃山空等于资产在缩水,股市又动荡不稳,怎么办”。很快,他就为自己的资金找到了“出路”——在澳大利亚墨尔本繁华地段购置一套房子,其地段在墨尔本就相当于北京四环以内的地段。“这样既解决了女儿在澳大利亚留学的住宿问题,也为资产找到新的避风港,实现了分散海外的合理配置。”老吴很是得意地向记者“炫耀”说。
 
  “目前到境外购房的国人主要分为三类。”在北京从事房屋中介服务的杨冲介绍,首先是在华工作的外籍人士,他们具备海外物业的投资意识、习惯以及购买力;第二类是留学生家庭,这类人属于有一定的风险承受能力、有在海外长期居住需求并希望通过物业投资获得回报。
 
  “还有一类是有移民或海外度假需求的人群。”杨冲说,后两类人群的需求增长比例非常迅速,并且将是未来海外房产与交易的主流人群。
 
  虽说,在海外购房长期以来均是富豪级别的国人进行投资或置产的方向,现如今,海外买房演变成普通人也想去试一试的事情。
 
  留神遭遇贷款租房尴尬

  今年3月底传出了“美国底特律破产,一双鞋钱能换两套房”的消息,某房产网站仅周末两天,就接到上千人报名参加底特律抄底抢房团的电话。然而,在了解内情的业内人士看来,“白菜价”买房有风险。
 
  据介绍,美国底特律曾经是三大汽车公司通用、福特、克莱斯勒总部所在地,上世纪五十年代,汽车制造业的发展使底特律的人口一度达180万,而目前居民人数已降至70万。底特律政府为巨额债务所困。
 
  “美国还有只卖10美元一套的别墅呢,但坐落于已成废墟的社区中,事实上已经没有什么价值了。”业内专家表示,目前底特律贱卖的房产,都是由于经济不景气、大量人员撤走而留下的没人要的房子。遗弃房很多是贷款买房的人中断还贷后直接送给了银行,而银行不想因为支付房产税和修缮费用变成负资产,于是给钱就卖,社区居住品质很难保障。
 
  仲量联行中国区董事何英缅曾坦言:“如果底特律房产真有很高的投资价值,当地的美国人自然也将闻风而至,哪里还有真货等着大洋彼岸的中国人。”他透露,由于美国的房产买卖要通过第三方机构,一般高价值的房源都是中介机构内部消化,自行推荐给大客户,而在市场上挂出来的房子通常投资价值不大。
 
  对此,张泰在邮件中则用一连串的叹号向记者表达了在不了解当地基本局势的情况下“冲动性” 购房的担心:底特律的房子的确属于“白菜价”,但白给也不敢要。当地治安不好,犯罪率又高。如果你买了房子,万一房子被坏人烧了影响邻居生活,房主难逃干系。还有那些并不了解当地环境,就想图便宜去美国买个房租出去赚房租的,一旦房子在出租过程中出现任何问题,全得由房主负责。尽管不同州的法律不尽相同, 但基本上都倾向于保护租客的利益。如果人不在美国,房子漏水了或者出毛病了,房主没有及时修缮,等到的就是法院的传票。
 
  与此同时,若不了解购房地的种种政策,也会遭遇尴尬。
 
  在采访中,记者注意到,很多有在海外购房计划的人均希望能以贷款的方式交付购房款。
 
  但专业经纪人朱玉女士告诉记者,以美国为例,美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大。通常美国的贷款机构及银行仅提供贷款给美国公民或永久居民,“当海外其他身份买家想要申请贷款买房时,首付得增加,获批率才会增加。”但究竟增加到多少,并没硬性要求,“也并不是每家机构都会提供此类贷款,通常是在有大量移民的国际性大城市才会有这类提供贷款的机构”。
 
  对于希望通过日后出租以收回成本的投资想法来说,真的是“看上去很美”。
 
  张泰向记者介绍,“租房给人也有风险,如果租户夫妻俩都失业而无力负担房租的话,房产经纪人会帮助屋主驱赶租客,律师费大约要1250美元,警察来驱逐租客则需费时大约45至90天。所以如果遇到这种租客,屋主就会有比较大的损失”。
 
  关键了解相应国家法律

  “到国外买房”如今成了流行语。这不单是国外开发商和中介机构在不停地给消费者灌输理念,连中国社科院日前发布的2013年《投资蓝皮书》也明确表态:“投资中国楼市不如去美国买房地产。”即便事实如此,到海外置业就一定能占到便宜吗?答案是否定的。
 
  2012年下半年,一条“66万人民币买房移居德国”的微博,吸引了众人眼球。据微博介绍,这个项目由德国新布吕克国际商业中心有限公司(ICCN)推出,购买50平方米公寓一套,以此房产注册一家独资公司,便可能获得德国长期居留权,享有 “自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家”的便利,而购房费用加移民手续费总计66万元人民币。
 
  北京鑫豪威信息咨询有限公司总经理杜谦接受媒体采访时表示,所谓的66万元人民币其实只是打开移民大门的敲门砖。他介绍:“德国通过买房人对注册公司的运营,首先提供一年或者两年的居留权,公司运营五年以上,买房人通过五年以上的工作居留之后,才能转为当地的长期居留,从而达到移民的目的。而在这开始的五年里,运作一家公司每年得投入十几万甚至几十万欧元,66万元只是一个开始。”
 
  除了德国,“10万元就能拿到瑞典国籍”、“16万欧元西班牙买房全家移民拿绿卡”等消息也充斥在网页上。对于这些传闻,一些国家政府或驻华大使馆也迅速予以澄清。以瑞典为例,目前对想通过投资移民瑞典的中国人来说,拒签率相当高,瑞典移民局的申请通过率连1%都达不到,而且受理时间长达18个月,并非10万元就能轻松搞定。
 
  北京律师徐莹表示,国人海外置业的法律风险挺大,最核心是国内购房者通常对国外相关房地产法律不了解,信息严重不对称。“普通购房者不可能为买套房子,专门去国外了解房地产法规。在海外置业过程中,购房者几乎所有信息都是单方面来自相应中介、开发商等。他们为了促销可能淡化对购房者不利信息,而国内购房者通常无法从独立第三方获取中立信息。”海外置业一定要详细了解相应国家法律法规,尽量掌握全面信息,避免潜在风险。
 
  “海外购房和国内购房的另一个不同点是,购房后还得学管理房产,这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电气费用,及时还按揭贷款等,屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责,如果做得不好,会受到市政部门的警告甚至罚款。美国也有专门管理房产的中介服务机构。”张泰提醒试图在境外特别是在美国买房的民众,“一些经济条件不允许,或两三年之内打算回国的民众都不适合在海外买房。毕竟买房首先牵涉到算经济账,获得房产后要缴水电气费、地税、银行贷款……如果没有一笔钱铺垫,短期内无法达到以房获利的目的”。

US 美国房价涨幅创七年之最 因供给不足猛涨

Property Here - Sunday, June 02, 2013

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2007年美国房地产市场的崩溃把华尔街拖入风雨飘摇的境地,并引发全球性金融危机和经济衰退。6年多之后,在美联储货币政策刺激下,美国房市最近清晰地出现了反转势头,并开始引领经济复苏。 

美国楼市已是卖方市场 

5月28日公布的标普/凯斯席勒房价指数显示,截至今年3月的过去一年内,美国20个城市房价同比上涨了10.9%,创七年来最大涨幅。数据显示美国房地产市场的复苏进一步加强。 

《环球时报》记者居住的北弗吉尼亚地区以及整个大华盛顿都市圈,房市的升温十分明显。业内人士表示,现在的市场已经是卖方市场。记者的一位朋友今年年初开始看房,前三次相中的房产都被别人抢先买走,最近终于以41.5万美元买了一栋两居室的联排别墅。不仅美国首都都市圈如此,从标普/凯斯席勒房价指数看,美国从东海岸到西海岸,房价几乎全线上涨,在次贷危机中受打击最大的地区,房价涨幅居前。 

经济咨询机构环球透视经济学家帕特里克 纽波特对《环球时报》记者表示,美国房价之所以出现数年来罕见的跳涨,主要是由于供给不足。2007年以来,美国新屋建设一直受抑制,而同期美国人口增长1200万。根据一些社会学家的观察,在经济衰退中,许多年轻人和父母窝在一起,或推迟结婚,随着经济环境改观,许多年轻人纷纷成家置业。 

纽波特认为,在供需平衡之前,美国房价预计还会上涨

US 2012年美国最佳新居:240平方米具有禅修风格

Property Here - Friday, May 31, 2013

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美国建筑师学会宣布了2013年美国建筑师学会与美国住房和城市发展部住房奖比赛获胜者名单。华盛顿州虎鲸岛一套现代风格住宅荣获第一名。 

应身为艺术家的房屋主人玛丽-格拉德维什的要求,这套住宅充分利用了自然背景,还配备了一个木制客厅。玛丽是建筑师盖里-格拉德维什的母亲。另外两个顶级竞争者位于加利福尼亚州和科罗拉多州,主要以周围的自然环境建造,都配有可全年使用的水池。 

这套荣获第一名的住宅超过2600平方英尺,还配有一个厨房餐饮综合区、一间主人套房以及一个研究和艺术工作室。一座花园把房子一分为二,制造出两个以最佳角度欣赏外部景色的“地带”。 

房子坐落在一座小山上,意味着它的高度超出长满浆果鹃树的森林,而任何住在这栋房子里的人都可看到加拿大海湾群岛。 

这套住宅的建筑理念是既节能又环保。建造这栋房子所用的一部分材料事实上取自华盛顿东部一个具有100年历史的仓库。在施工现场发现的苔藓和岩石也被用在房子上。 

美国建筑师学会评审团好像对这个名为“鹰岭”的设计作品产生深刻印象。其中一位成员说:“这是一栋具有修禅风格的房子。它是根据客户愿望建造而成的。” 

建筑师盖里-格拉德维什为他的艺术家母亲设计了这套住房。 

加利福尼亚州气候独特,使住宅拥有一个可全年使用的温水池。 

这个露天平台的大多数木材来自建造附近一个仓库时所用的木材。 

住在这栋房子的人能以惊人角度欣赏圣克莱门特山脉。 

屋顶结构非常独特,住房和周围风景融为一体。 

智能编程传感器令住房节能。 

建造户外壁炉的目的是应对落基山脉的寒夜。 w

美国建筑师学会宣布了2013年美国建筑师学会与美国住房和城市发展部住房奖比赛获胜者名单。华盛顿州虎鲸岛一套现代风格住宅荣获第一名。 

应身为艺术家的房屋主人玛丽-格拉德维什的要求,这套住宅充分利用了自然背景,还配备了一个木制客厅。玛丽是建筑师盖里-格拉德维什的母亲。另外两个顶级竞争者位于加利福尼亚州和科罗拉多州,主要以周围的自然环境建造,都配有可全年使用的水池。 

这套荣获第一名的住宅超过2600平方英尺,还配有一个厨房餐饮综合区、一间主人套房以及一个研究和艺术工作室。一座花园把房子一分为二,制造出两个以最佳角度欣赏外部景色的“地带”。 

房子坐落在一座小山上,意味着它的高度超出长满浆果鹃树的森林,而任何住在这栋房子里的人都可看到加拿大海湾群岛。 

这套住宅的建筑理念是既节能又环保。建造这栋房子所用的一部分材料事实上取自华盛顿东部一个具有100年历史的仓库。在施工现场发现的苔藓和岩石也被用在房子上。 

美国建筑师学会评审团好像对这个名为“鹰岭”的设计作品产生深刻印象。其中一位成员说:“这是一栋具有修禅风格的房子。它是根据客户愿望建造而成的。” 

建筑师盖里-格拉德维什为他的艺术家母亲设计了这套住房。 

加利福尼亚州气候独特,使住宅拥有一个可全年使用的温水池。 

这个露天平台的大多数木材来自建造附近一个仓库时所用的木材。 

住在这栋房子的人能以惊人角度欣赏圣克莱门特山脉。 

屋顶结构非常独特,住房和周围风景融为一体。 

智能编程传感器令住房节能。 

建造户外壁炉的目的是应对落基山脉的寒夜。 w