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US 中国人投百亿在美国买房 只是为了洗钱?

Property Here - Tuesday, October 22, 2013

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近日,美国房地产经纪人协会(NAR)公布数据显示,过去一年中国买家购买美国地产近123亿美元,仅次于加拿大人,且房价中位数42.5万美元远高于其他外国买家居首位。更令人关注的是,其中近七成中国购房者直接支付现金购房。

  中国购房团出击美国已不再是新鲜事,但高达百亿美元的成交量和多用现金结算方式让不少人疑虑——这些购房客是不是在通过这样的方式洗钱?

   中国人在美国买房特点:总量大,单价贵,付全款

    2011年起,中国人连续3年成为了美国房产第二大海外买家

  截至2013年3月31日的过去一年中,68个国家和地区的国际买家在美买房共计682亿美元,其中美国的邻居加拿大人最多,占到23%;其次的,12%为中国购房者,付出123亿美元。实际上,从2011年开始,中国人已连续三年位居该榜单第二位。

  加利福尼亚地产经纪商协会(California Association of Realtors)调查数据显示,2012年加州出售的房产中,5.8%由国际买家购买。其中,中国买家占国际买家的比例高达39.1%。另有数据预计,在加州的买房者中,有10%的人是在加州购买第二套住房的中国人。

    中国人对昂贵的房产情有独钟,成交房产价格中位数排名海外买家首位

  购买的总量达到了国际买家第二位,而在购房价格中位数上,中国则远超其它国家。根据NAR的数据显示,中国买家往往十分“大手笔”,42.5万美元的购房价格中位数远超其他外国买家的27.6万美元,而相比之下,加拿大人仅为18.3万美元。

  美国房地产经纪人协会主席罗纳德·菲利普斯在接受媒体采访时曾提到,70%的中国买家喜欢住在美国西岸的加州洛杉矶,其次是纽约州的纽约和佛罗里达州的迈阿密。而这些地区都是美国房价最高昂的地区。

  《2012年中国购房者海外购房趋势报告》也显示,在1200万参与调查的潜在购房者中,美国仍是最受中国购房者青睐的国家,其中洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。另外,50万美元及以上预算的购房者占比超过60%。

  另一个有趣的数据来自美国房地产数据分析公司CoreLogic,他们发现,对于美国房价,中国人往往买涨不买跌,所以价格上升反而会刺激更多需求。


  2011年9月15日,北京秋季房地产展示交易会上,美国洛杉矶、旧金山、纽约、拉斯维加斯地产展台

    中国买家较少按揭,美国买房过程中多现金付款且一次性付清

  在全美许多市场,以现金购房的比例已经大增。今年第一季度,将近三分之一的洛杉矶房屋交易是以全额现金付款,而2007年的这个比例只有7%。在迈阿密,65%的售出房产是以现金交易的,相比之下,6年前的比例是16%。而中国买房客,对这一比例的上升贡献颇多。 来自NAR的数据表明,将近70%的中国买房者都是现金付款。

  纽约估价师米勒(Jonathan Miller)这样描述中国购房者,“持有现金的中国买家涌入美国房地产市场,并且选择高价房”,“来自中国大陆的购房者大多都宁愿付现金,以尽量留下最少的个人信息。”

  当然,中国买家这种大量扫房,不仅局限在美国,在加拿大、欧洲、亚洲和澳洲,处处有国人的买房身影。在澳大利亚北部的昆士兰州,中国买家在当地房地产市场的投资自2008年以来翻了三番,超越日本成为该州最大的外国房地产投资者。在去年年初,《澳大利亚人》的一篇报道指出,该州所有在房地产方面的外商投资中有近三分之一都是来自中国。2012年,高力国际公布报告显示,中国买家在加拿大温哥华购房者中的比例已经超过40% 。2011年6月,据英国莱坊房地产经纪公司调查显示,中国买家4、5月在伦敦花费1.2亿英镑购房。根据新加坡市区重建局的统计数据,2011年上半年,中国内地购房者占外籍买房者总数的32%,首次超过印度尼西亚,成为新加坡私人住宅第一大外籍买家。

    这些特点让人觉得国人美国买房目的不纯,有洗钱嫌疑

    抄底投资美国房产理由并不靠谱,七成美国买房者亏损

  一方面,与国内购房不同,海外购房的持有成本相当高。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出,投资者在海外购房后每年需缴纳房产税、房屋保险等一系列费用,后期支出更像是个无底洞。从长期来看,在美国,持有房屋的成本远远超过中国。此外,汇率风险也是一个重要因素。置业海外,除了提防楼价下跌,还需留意汇率浮动的可能性。

  在美国,无论房屋是自住、出租,每年都要交房产税和管理费。而且这些税率和管理费会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。若购买的是二手房,税收占成本的比例更高。 按照2011年美国社区调查的数据,每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元,约占美国家庭月收入的21%。例如一套30万美元的房屋,每年要缴税4000美元左右,管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。

  另一方面,在美国炒房的成本也很高。首先,地产商在确认购房者本人入住后,才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖,一般是一至两年。而且,购房之后不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。

  交易时,购房者还需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等,一般累计占房价的7%至10%。

  某移民投资公司总经理总结认为:“到美国买楼的中国人,应该说赚的少,亏的多,七成亏了。”

  移民和子女教育才是中国人不惜高价美国买房的主因,,但买房投资移民并不容易

  据《2012年中国购房者海外购房趋势报告》,43%的受调查者称移民是海外置业的主要目的,其次是教育,占25%,投资为23%。在国际客户眼中,美国也的确是子女教育的理想地点。


  美国也有“学区房”,靠近着名学府的房产一般价格更贵。图为纽约大学附近公寓和迈阿密大学附近房产。

  许多中国买家也正是通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产,该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。按规定,外国人需要在一个能提供或保持10个就业机会的企业投资至少50万美元,如果一栋公寓房是一个大型商业计划的一部份,购买这栋公寓房也可以包括在投资移民内。美国政府数据显示,2012年接近80%的EB-5投资移民签证都发给了中国公民。

  虽然大量投资移民资格都给了中国人,但这并不意味这投资移民这条路很容易。实际上,美国投资移民看似门槛低,但是风险很高。在美国当投资移民有三种选择,前两种都要求投资人必须要亲自管理投资项目,并且还得直接创造10个就业机会,选择的人凤毛麟角。后一种则是美国移民局批准的投资项目。而这些项目实际上是没有任何担保的,很多项目只是包装得好实际上却很烂,完全为了投资。投资人可以先获得临时绿卡,两年临时绿卡期满后申请正式绿卡。问题在于,假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会,永久绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

  但大量资金转移涌入美国和游离于美国信贷体系边缘的支付方式,确有洗钱空间

  既然在美国置业投资回报不如想象中好,移民也并不如想象中容易,再加上国人多选择现金全款的支付方式,也难怪有不少人质疑每年涌入美国高达百亿美元的资产有洗钱嫌疑。

  不过这里需要澄清一个误解,对于多数中国买房客来说,因为在美国没有纳税和信用记录,也就无法获得信贷,现金全款支付也是无奈之举。但另一面,这种游离于美国信贷体系边缘的支付方式,的确会给意图不轨的人留下一定的空间。

    相较于美国严苛的反洗钱法,在中国境内买房洗钱更容易

    美国法律对洗钱防范严厉,在美国买房洗钱有可能,但操作困难

  虽然在美国,房地产交易中并没有针对买卖双方的国籍的法律规定。但对于买房者钱的来源,美国人往往分外小心。很多卖家接受的“现金”实际上是美国的银行本票,即便真的有卖家收取现金,往往也是需要买房者提供繁杂的证明文件。

  原因无他,就是因为美国严苛的反洗钱法。在美国和加拿大,洗钱是银行业务中的高危杀手。也就是说,如果银行认为你的款项来路不明,即使再有利可图的业务也要拒之门外。具体来说,在美国,银行存取现金凡是金额一次超过一万是必须要报备FBI反洗钱调查组的。即便变通的“每天存取九千,连存数个月”这种擦边球也不行,这种大额度的现金转移,如果不能说清来源用途,被查到了一定会以洗钱罪名法办。前“台湾总统”陈水扁儿子陈致中就曾因洗钱罪,在纽约购买的豪华公寓被美国政府拍卖。

  当然,再完备的法律也有漏洞。想要在美国通过买房一次性把国内的灰色收入洗白很难。但只要能够疏通国内关节,让国内银行提供证明,在美国或海外买房确实能让灰色收入变得“更白”,使得国内的灰色收入变为“合法”的海外资产。

    不过对手持灰色收入的部分中国富人,国内投资房产洗钱的方式其实更容易

  尽管2006年10月,中国立法通过了《中华人民共和国反洗钱法》,中国政府也承诺履行打击房地产洗钱犯罪的国际义务,但现实却屡屡令民众失望。即使是一个看似简单的“城镇个人住房信息系统”都始终处于“难产”状态。

  世界反洗钱金融行动特别工作组(FATF)在2007年曾公布了对中国反洗钱工作全面的评估报告。发现中国其实深受洗钱之害,中国的房地产商和中介等,几乎从不确认用户身份和保存交易记录。据该组织估算,目前黑钱的大量涌入,对中国楼市价格疯狂飙升“贡献”不小。在高档楼盘的购买者中,尤其是别墅类房地产中,约有20%购房者属洗钱行为。一份2010年央行反洗钱课题组对中国近年来洗钱案例抽样调查更显示,洗钱犯罪资金主要流入金融、房地产和投资领域,其中通过房地产领域洗钱的案例占35.9%。

  之前,一系列“房妹”、“房姐”、“房叔”、“房爷”事件连续曝光,让房地产市场和洗钱之间隐秘联系的讨论再次浮出水面。

  而对此,相关专业人士分析认为原因有三:一是中国房地产项目资金需求量大,且在房地产交易过程存在一定程度的现金支付,难以查明资金来源,犯罪分子因此有机可乘;二是房地产业的另一特点是信息透明度较低,易于掩盖非法资金的来源和性质;三是土地资源的稀缺性和房地产开发对银行贷款依赖性,更是使得政府官员与银行工作人员的“权力寻租”变得容易。

  相较于美国完备的反洗钱法和银行严苛的执行,中国房产业现金支付多,且资金难以溯源、信息透明度低,使其相比美国房产业更易成为灰色收入的“洗钱天堂”。