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US 海外房产简直“白菜价” 美国人自己为啥不买?

Property Here - Thursday, July 04, 2013

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一回到上海,田凯立即联系自己的房产顾问,准备下轮的房屋筛选。不过,这样的筛选只能先在网上进行,因为买房地点是大洋彼岸的美国。

  因为新“国五条”的出台,一些房产投资者开始把目光投向海外市场。不限购,没有产权年限、税费少等诱惑让投资者们嗅到商机。一是欧美国家对贷款的审核没有那么严格,二是一般只需在交房前3到6个月申请,不用过早地背负房贷。不仅富豪们对海外置业趋之若鹜,就连手里有点小钱的普通人也开始跃跃欲试。
 
  然而,对于中国的买房人来说,不论其目的是投资还是移民,甚至近期在民间开始流行的“异地养老”,海外买房都可能是“看上去很美”。
 
  投资海外买房颇受追捧

  “我这回专程到美国去,本来是要直接出手买房子的,但是谁知晚到一步,看好的房子已经被人买走了。”对于此次美国的买房之旅,目前就职于外资银行高管职位、年薪超过百万元的田凯感到很无奈,而“抢”他房子也是中国人。
 
  作为长期关注楼市的金融新贵,田凯告诉记者,中国人到海外买房早在几年前就有了兴起之势。
 
  “其实,这股潮流早在2007年年底,美国房市开始下滑的时候,就开始了。几年前,我有几个朋友曾经筹划建立一个购房网站,主营就是把美国的房子介绍到中国。为此,我的朋友还和中国几个大的主流网站的房地产频道进行联系,希望他们能在自己网站上把美国等热门国家的房地产市场即时信息,动态地放到网上。”田凯向记者介绍说,但当时很多人还是认为美国房地产市场还不成熟,最终合作流产,“不过听说,后来大概是2009年左右,搜房网曾带了中国十几个大款,到美国抄底买房。他们虽然对美国房价很满意,但这些人喜欢低调。怕一路媒体追逐,大张旗鼓, 过度曝光,所以炒房团来美转了一圈后,没人敢下手置地购房”。
 
  记者查阅相关资料注意到,时间到了2009年年底和2010年年初,美国房地产的价格更低了。从房地产市场长远的价格曲线看,美国房产到了10至15年价格波动的低端。美国还没有从金融危机中缓过来。
 
  在已经定居在美国的北京人张泰看来,国人投资买房并非一蹴而就的“流行”起来的。他在邮件中这样写到:在美国遭遇经济危机的过程中,一些手上有点现金的国人开始蠢蠢欲动,都想趁低价买套房,他们从美国等国家的房地产萧条中,看到了机会。美国的房屋市场在经济危机中,在中国人集中居住的区域,不冷反热。
 
  美国全国地产经纪商协会发布报告显示,2012年中国人在美国购置房产花费90亿美元,使其连续两年成为美国房产第二大海外买家。不只是美国,房地产咨询机构高力国际发布的报告显示,在多伦多、伦敦以及新加坡等中国投资者海外置业热门地区,境外买家的20%至40%都来自中国。低价买入、高价售出,中国人视买卖房子为保值增收最佳渠道。
 
  置业普通人群也想一试

  “如果在英国买一处房产,根据英国房租高房价低的特点,很快就能将房款收回来。”曾在英国留学6年的银行高管刘航告诉记者,他有个计划就是将自己百万元的存款投资到英国。“这样算下来,每个月我能有5万元人民币的收入,很快资金就回来了”。
 
  不过,更多的人是看中了国外的种种资源价值。
 
  北京人老吴这两年在投资市场春风得意,但年近半百的他也渐渐开始担心“坐吃山空等于资产在缩水,股市又动荡不稳,怎么办”。很快,他就为自己的资金找到了“出路”——在澳大利亚墨尔本繁华地段购置一套房子,其地段在墨尔本就相当于北京四环以内的地段。“这样既解决了女儿在澳大利亚留学的住宿问题,也为资产找到新的避风港,实现了分散海外的合理配置。”老吴很是得意地向记者“炫耀”说。
 
  “目前到境外购房的国人主要分为三类。”在北京从事房屋中介服务的杨冲介绍,首先是在华工作的外籍人士,他们具备海外物业的投资意识、习惯以及购买力;第二类是留学生家庭,这类人属于有一定的风险承受能力、有在海外长期居住需求并希望通过物业投资获得回报。
 
  “还有一类是有移民或海外度假需求的人群。”杨冲说,后两类人群的需求增长比例非常迅速,并且将是未来海外房产与交易的主流人群。
 
  虽说,在海外购房长期以来均是富豪级别的国人进行投资或置产的方向,现如今,海外买房演变成普通人也想去试一试的事情。
 
  留神遭遇贷款租房尴尬

  今年3月底传出了“美国底特律破产,一双鞋钱能换两套房”的消息,某房产网站仅周末两天,就接到上千人报名参加底特律抄底抢房团的电话。然而,在了解内情的业内人士看来,“白菜价”买房有风险。
 
  据介绍,美国底特律曾经是三大汽车公司通用、福特、克莱斯勒总部所在地,上世纪五十年代,汽车制造业的发展使底特律的人口一度达180万,而目前居民人数已降至70万。底特律政府为巨额债务所困。
 
  “美国还有只卖10美元一套的别墅呢,但坐落于已成废墟的社区中,事实上已经没有什么价值了。”业内专家表示,目前底特律贱卖的房产,都是由于经济不景气、大量人员撤走而留下的没人要的房子。遗弃房很多是贷款买房的人中断还贷后直接送给了银行,而银行不想因为支付房产税和修缮费用变成负资产,于是给钱就卖,社区居住品质很难保障。
 
  仲量联行中国区董事何英缅曾坦言:“如果底特律房产真有很高的投资价值,当地的美国人自然也将闻风而至,哪里还有真货等着大洋彼岸的中国人。”他透露,由于美国的房产买卖要通过第三方机构,一般高价值的房源都是中介机构内部消化,自行推荐给大客户,而在市场上挂出来的房子通常投资价值不大。
 
  对此,张泰在邮件中则用一连串的叹号向记者表达了在不了解当地基本局势的情况下“冲动性” 购房的担心:底特律的房子的确属于“白菜价”,但白给也不敢要。当地治安不好,犯罪率又高。如果你买了房子,万一房子被坏人烧了影响邻居生活,房主难逃干系。还有那些并不了解当地环境,就想图便宜去美国买个房租出去赚房租的,一旦房子在出租过程中出现任何问题,全得由房主负责。尽管不同州的法律不尽相同, 但基本上都倾向于保护租客的利益。如果人不在美国,房子漏水了或者出毛病了,房主没有及时修缮,等到的就是法院的传票。
 
  与此同时,若不了解购房地的种种政策,也会遭遇尴尬。
 
  在采访中,记者注意到,很多有在海外购房计划的人均希望能以贷款的方式交付购房款。
 
  但专业经纪人朱玉女士告诉记者,以美国为例,美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大。通常美国的贷款机构及银行仅提供贷款给美国公民或永久居民,“当海外其他身份买家想要申请贷款买房时,首付得增加,获批率才会增加。”但究竟增加到多少,并没硬性要求,“也并不是每家机构都会提供此类贷款,通常是在有大量移民的国际性大城市才会有这类提供贷款的机构”。
 
  对于希望通过日后出租以收回成本的投资想法来说,真的是“看上去很美”。
 
  张泰向记者介绍,“租房给人也有风险,如果租户夫妻俩都失业而无力负担房租的话,房产经纪人会帮助屋主驱赶租客,律师费大约要1250美元,警察来驱逐租客则需费时大约45至90天。所以如果遇到这种租客,屋主就会有比较大的损失”。
 
  关键了解相应国家法律

  “到国外买房”如今成了流行语。这不单是国外开发商和中介机构在不停地给消费者灌输理念,连中国社科院日前发布的2013年《投资蓝皮书》也明确表态:“投资中国楼市不如去美国买房地产。”即便事实如此,到海外置业就一定能占到便宜吗?答案是否定的。
 
  2012年下半年,一条“66万人民币买房移居德国”的微博,吸引了众人眼球。据微博介绍,这个项目由德国新布吕克国际商业中心有限公司(ICCN)推出,购买50平方米公寓一套,以此房产注册一家独资公司,便可能获得德国长期居留权,享有 “自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家”的便利,而购房费用加移民手续费总计66万元人民币。
 
  北京鑫豪威信息咨询有限公司总经理杜谦接受媒体采访时表示,所谓的66万元人民币其实只是打开移民大门的敲门砖。他介绍:“德国通过买房人对注册公司的运营,首先提供一年或者两年的居留权,公司运营五年以上,买房人通过五年以上的工作居留之后,才能转为当地的长期居留,从而达到移民的目的。而在这开始的五年里,运作一家公司每年得投入十几万甚至几十万欧元,66万元只是一个开始。”
 
  除了德国,“10万元就能拿到瑞典国籍”、“16万欧元西班牙买房全家移民拿绿卡”等消息也充斥在网页上。对于这些传闻,一些国家政府或驻华大使馆也迅速予以澄清。以瑞典为例,目前对想通过投资移民瑞典的中国人来说,拒签率相当高,瑞典移民局的申请通过率连1%都达不到,而且受理时间长达18个月,并非10万元就能轻松搞定。
 
  北京律师徐莹表示,国人海外置业的法律风险挺大,最核心是国内购房者通常对国外相关房地产法律不了解,信息严重不对称。“普通购房者不可能为买套房子,专门去国外了解房地产法规。在海外置业过程中,购房者几乎所有信息都是单方面来自相应中介、开发商等。他们为了促销可能淡化对购房者不利信息,而国内购房者通常无法从独立第三方获取中立信息。”海外置业一定要详细了解相应国家法律法规,尽量掌握全面信息,避免潜在风险。
 
  “海外购房和国内购房的另一个不同点是,购房后还得学管理房产,这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电气费用,及时还按揭贷款等,屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责,如果做得不好,会受到市政部门的警告甚至罚款。美国也有专门管理房产的中介服务机构。”张泰提醒试图在境外特别是在美国买房的民众,“一些经济条件不允许,或两三年之内打算回国的民众都不适合在海外买房。毕竟买房首先牵涉到算经济账,获得房产后要缴水电气费、地税、银行贷款……如果没有一笔钱铺垫,短期内无法达到以房获利的目的”。