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SG Property News

SG 高力国际:去年升2.9% 新加坡第四季办公楼租金两年来最高

Property Here - Friday, January 03, 2014

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经济景气,新加坡办公楼市场持续复苏,去年第四季平均租金为过去两年来最高。这也带动了去年办公楼租金转跌为升,比前年涨了2.9%。

国际房地产咨询公司高力国际(Colliers)新出炉的季度报告显示,新加坡各个地区的办公楼租金都上涨,使到去年第四季的优质和甲级办公楼的平均租金比第三季多出了2.2%,达到每月每平方英尺8.72元,为过去两年来的最高办公楼租金水平。这也让新加坡去年的全年办公楼平均租金扭转了前年的跌势,从前年下跌6.9%,在去年转而上涨2.9%。

报告指出,促使新加坡办公楼市场好转的主要几个因素,包括了外在经济状况改善,企业看好亚洲增长前景,以及对新加坡作为全球和亚洲枢纽的信心提升。"去年第四季有越来越多公司扩大它们在新加坡的业务,包括来自银行及金融服务业、保险业和资讯和通信业等公司。其中一些公司需要更大的办公空间、对办公楼要求也提高了,这都有助于一些新建办公楼取得租赁合约。"

去年领涨的是莱佛士坊/新市区的优质办公楼,第四季环比增长3.8%至每月每平方英尺10.30元,使到这地区的全年办公楼租金上扬8%,是表现最出色的地区。其他表现不错的地区还括了市郊、珊顿道/丹戎巴葛和美芝路的办公楼,它们的月租上扬4.5%至5.0%,全年涨幅5.6%至6.6%。

高力国际办公楼服务执行主管劳耀萳表示,租赁活动去年下半年开始活跃起来,虽然企业仍对市场前景抱持谨慎态度,不过信心已逐渐恢复,办公楼空间需求因此变得强劲,使到业主能不断调高他们的租金目标。

在租用率方面,第四季的甲级办公楼平均租用率上扬2.2%。其中,莱佛士坊/新市区的新办公楼完成了数项租约,包括booking.com租用滨海湾金融中心第三大厦4万5000平方英尺的办公楼空间,以及金融服务公司Citco租用亚洲广场2号大楼1万1000平方英尺空间等。这也使到这地区的办公楼租用率从前季下跌6.5个百分点,转而在第四季微涨0.5个百分点,报87.5%。

展望办公楼市场2014年走势,高力国际认为,新加坡政府致力于推动新加坡成为环球商业枢纽、财富管理和贸易中心,以及支持法律服务、能源企业和金融和保险业等发展,这都将为办公楼市场提供支持,并延续其涨势。高力国际研究与咨询部主管谢岫君则预测,办公楼租金今年能够上扬大约10%到15%。不过在销售活动方面,谢岫君认为,由于政府去年出台的一些房地产条例与利率可能上扬等因素,投资者今年可能面对更具挑战性的市场。她说:"低空置率和逐渐上扬的租金水平所带来的更高租金回报,或许能平衡预期更高的办公楼投资成本。我们预计今年办公楼资产值将保持平稳,全年上涨空间可达5%。"

SG 去年第四季新加坡组屋、公寓双双下跌 组屋跌幅加大

Property Here - Friday, January 03, 2014

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建屋发展局(HDB)昨天公布的预估数据显示,去年第四季组屋转售价格指数从第三季的204.8点,滑落到202.1点。比第三季下跌1.3%,创下2005年以来最大的季比跌幅。这是组屋转售价格指数连续第二个季度下滑。该指数在去年第三季曾出现四年来的首次下滑,季比跌幅是0.9%。组屋转售价格上次季比跌幅超过1%是在2005年第二季,当时季比下跌4.8%。

另一方面私宅价格也调头向下,上一季私宅价格下跌0.8%,没有延续去年第三季的0.4%涨幅,当时私宅价格指数达到新高。不过以全年来说,私宅价格继续攀升,涨幅为1.2%。这也是自2008年以来,私宅价格涨幅最低的一年。

市区重建局(URA)预估数据显示,上一季跌幅最大的是高档地区,下滑2.2%;大众私宅和中档私宅价格分别下跌0.6%和上涨0.8%。

房地产分析师预计,今年的转售组屋和私宅价格都将继续走低。转售组屋方面,由于价格下滑,一些买家可能重返公开市场,交易量预计会比去年高。博纳集团总裁伊斯迈ERA产业主要执行员林东荣都估计,今年全年转售组屋价格将下跌5%至8%。

现金溢价方面,新加坡房地产联合交易网(SRX)数据显示,截至上月15日,去年第四季组屋转售整体现金溢价中位数只有1万元,比前年同期下滑2万4000元,跌幅达70%。

多数地区的组屋转售价去年都呈现下滑趋势,但也有个别组屋区的价格继续坚挺。例如红山的三房式单位去年第四季转售价中位数是39万9000元,比第一季高9000元;四房式单位第四季转售价中位数是66万5000元,也比去年首季高1万6000元。

组屋转售价格走下坡,令一些人担忧市场未来走势。林东荣则预计,近期不会再有新的降温措施,"因为政府不会想让任何措施在短期内造成价格大跌。"他也相信,随着建屋局今年把三房式和更大预购组屋的供应减少18%,转售市场买家可能增多,交易量会比去年提高8%至10%。

建屋局将在本月24日公布第四季组屋转售市场的详细数字,届时去年全年的转售组屋交易量将会出炉。

根据SRX数据,截至12月中,去年的组屋转售交易量只有1万7360宗(不包括一房和二房式组屋),比前年锐减三成。这意味去年全年的总交易量,很可能跌破两万宗,创下90年代末以来的最低水平。

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SG 明年上半年政府售地计划出炉

Property Here - Thursday, December 19, 2013

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国家发展部昨天宣布,明年上半年的政府售地计划,将推出八幅"正选(Confirmed List)地段 "以及15幅"备售(Reserve List)地段"。它们将为市场增添大约1万1585个私宅单位(包括2800个执行共管公寓单位)和19万3000平方公尺的商业楼面。

其中政府确定会推出市场招标的八幅"正选地段",包括了七幅私宅地段(其中四幅为执行共管公寓地段)和一幅商住地段。它们能为市场供应大约4600个私宅单位(包括2200个执行共管公寓单位)和5000平方公尺的商业楼面。

如果这仍然不能满足市场的需求,发展商还可以从"备售名单"中"勾"出其他地段来发展。明年上半年的15幅备售地段,包括13幅私宅地段(其中一幅为执行共管公寓地段)、一幅商业地段,以及一幅白色地段。它们可为市场供应大约7000个私宅单位(包括600个执行共管公寓单位)和18万8000平方公尺的商业楼面。

国家发展部自2010年以来,便为了抑制楼价的飞涨而不断增加供地量。过去两年来,政府的供地量每年平均超过2万4000个新私宅单位。不过,由于本地楼市自今年起进入完工巅峰期,再加上需求开始减缓,一些市场人士担心,私宅市场可能出现供应过剩的情况。

明年上半年的正选地段,只会为市场供应4630个新私宅单位。这是自2010年上半年以来的最低数字。它也比过去三年来正选名单中的平均7203个单位供应量少了36%。至于政府在正选和备售名单下的供地量,明年上半年只达1万1585个,也是自2010年上半年以来最低的数字。它也比2013年下半年供应的大约1万4155个单位,减少了18%。

在这一份新的政府售地计划,"主角"是私宅地段,因为政府完全没有推出新的商业地段,就连2013年备售名单中仅剩的唯一酒店地段也取消掉了。 国家发展部指出,目前新加坡的潜在酒店供应量健康,估计将为市场增添1万2700个客房。这幅跑马埔路(Race Course Road)酒店地段自2011年5月就已经在备售名单中却一直无人问津。政府决定把它从备售名单中取消,以重新评估这幅地段的用途。

SG 北部办公楼发展开始启动 兀兰中心地段首推市场招标

Property Here - Tuesday, December 17, 2013

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据新加坡市区重建局今天发布的信息,兀兰区域中心的首幅地段推出市场招标,这幅商业地段将主要会是办公楼,占总面积90%以上或至少达58,492平方米。其余部分将发展成托儿中心、零售和餐饮店面。这是政府自从在11月底宣布的最新发展总蓝图后,首次将兀兰区域中心的地段推出市场招标。

这幅地段位于兀兰广场(Woodlands Square),非常靠近兀兰地铁站。地段涵盖五个部分,包括两幅由马路相隔的地皮、两幅地皮之间的行人天桥、一个地下车道与一个地下走道。地下车道将连接两幅地皮的停车场,而地下走道将连接第一幅地皮与长堤坊(Causeway Point)商场。

地段招标活动将在明年4月8日中午12时截止。

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(市区重建局URA资料)

SG 新加坡政府调整执行共管公寓条例 即日起房贷偿额不得超过月入30%

Property Here - Tuesday, December 10, 2013

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新加坡国家发展部昨晚宣布调整购买执行共管公寓(Excutive Condominium,简称EC)的条例,共有三项调整:一、EC买家向金融机构申请贷款时,房贷偿债比率(Mortgage Servicing Ratio)将限制在月收入的30%。二、买家在签署了EC的买卖合同后,如果想要取消,取消费(cancellation fee)将是售价的5%(目前为20%)。三、第二次向发展商申购EC的买家,需要支付一笔转售抽润(resale levy)。分析师表示,这是早已应该落实的"迟到"降温措施。

根据国家发展部昨晚的文告,从即日起签订的选购权书(option to purchase)开始,金融机构在批准EC买家的房地产贷款申请时,买家每月的还款将不得超过收入的30%,这一比率与目前金融机构批准组屋贷款时一样。

相比之下,EC买家目前在申请贷款时空间很大,计算总偿债比率(TDSR)时不用考虑是否已有组屋房贷(因最终须卖掉组屋),因此只要没有其他贷款,EC买家便可借贷至月收入的60%。这进而使得在组屋转售价和私宅价格都出现回调的当儿,EC价格却依然坚挺,需求更有持续升温的趋势,使得发展商开始逐渐调高EC售价。一直以来,私宅房贷受限于总偿债比率、组屋房贷设有30%的偿债比率限制,唯独EC房贷较灵活。政府如今终于填补了这个空缺,市场人士相信EC的需求和价格接下来都将受控。

另一方面,国家发展部昨晚也做出另外两项政策修改,即日起推出的EC地段都受影响(包括已经推出市场但尚未招标截止的EC地段),已经售出的EC地段则不受影响。 EC二次买家 也须支付转售抽润 其中一项是规定向发展商申购EC的二次买家(second-timer)必须支付转售抽润(resale levy)。目前,申购组屋的二次买家须支付转售抽润,但二次买家申购EC却无须支付转售抽润。 转售抽润的数额取决于二次买家现有的住房种类,二房式组屋抽润为1万5000元、三房式为3万元、四房式为4万元、五房式为4万5000元、公寓式为5万元。如果现有住房为EC,则抽润为5万5000元。 国家发展部表示,二次买家在购买EC时同样享有价格优惠,因此要求他们支付转售抽润将确保公平,因为购买预售组屋的二次买家需要支付转售抽润。

另一项修改则是调整EC买家在签署买卖合同后,如果决定取消交易所须承担的费用(cancellation fee),从目前设定的买价的20%,减少为买价的5%。 国家发展部指出,目前设定的20%与私宅一样,这对最终因各种原因而无法完成EC交易的年轻夫妇造成财务负担,降低为5%将减少负担并变得和购买预售组屋的情况一样。

SG 新加坡非有地私宅转售价连续三个月走软 但波幅不大

Property Here - Friday, December 06, 2013

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新加坡房地产联合交易网(SRX)最新公布的预估数据显示,核心中央区(CCR)的高档私宅转售价跌幅最大,下滑2%。其他中央区(RCR)中档私宅和中央区以外(OCR)的大众化私宅则分别下跌0.7%和0.9%。 共有387个非有地私宅在11月份转售,跟10月份相比下跌22.9%,跟去年同期相比下挫62%。 至于11月份的整体租金,则在连续三个月下滑之后微增0.2%。核心中央区高档私宅和中央区以外的大众化私宅分别增加0.6%和0.1%,而其他中央区中档私宅则下滑0.6%。

市场人士看法

C&H主要执行员卢元士认为,从今年以来的数据来看,本地私宅转售价正在走稳。转售价至今并没有出现大跌,近期预料也不会大幅下滑。即使接下来有变化,也只会是微升或微跌。 他说:"转售价已下滑一阵子,回升只是时间问题。预料价格将在明年农历新年后开始上扬。" 他指出,新加坡的人均国内生产总值在全球排在第三位,本地还有许多的财富流动,人们也拥有守住房地产的能力,不至于会慌张脱售房地产,除非再度出现类似雷曼倒闭和市场崩溃的事件。

ERA产业主要执行员林东荣则认为,基于房地产降温措施的效应如滚雪球般变大,加上即将推出的私宅供应,价格将会继续走软。买家受到房贷总偿债比率(TDSR)限制,而更注重房地产整体价格。 他说:"买家想讨价还价,希望卖方降低价格;卖方感觉到市场的淡静,而愿意商议价格。" 他指出,核心中央区的高档私宅受到的冲击最大。这类私宅的价格高昂,能够取得相应贷款的买家不多。投资者和外国买家也受到额外买方印花税(ABSD)影响。由于12月份是在佳节时期,转售量预料也将走低。

至于租金走势,卢元士也认为相当稳定,目前还没有出现大量私宅竣工,以致供应过剩的情况。林东荣认为将保持不变或者微跌,这是基于许多新项目已竣工,以及削减聘用外劳的关系。旧私宅将面对跟新发展项目竞争的压力。

另一方面,根据仲量联行(Jones Lang LaSalle)最新发布的亚太住宅指数,在九个市场中,本地豪华住宅价格的季度跌幅最大,下滑了0.4%;年度跌幅则是2.5%。仲量联行也认为这是因为银行贷款条规收紧,影响投资者情绪所致。

SG HDB市场渐趋平衡 新加坡明年起新组屋兴建步伐将谨慎放缓

Property Here - Tuesday, December 03, 2013

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据联合早报报道,新加坡建屋发展局(HDB)连续三年来增建组屋已经促使房屋市场趋向平稳,国家发展部长许文远表示,随着组屋供求恢复平衡,明年起新组屋兴建步伐将谨慎地放缓,让房屋市场逐渐适应和调整。今年最后一轮组屋销售活动,昨天午夜申购截止。建屋局在上个月26日展开这轮销售活动时,一口气推出近9000个单位,这也是历来最大规模的一次预购组屋和剩余组屋联合销售活动。

今年申购率降至2.9:1

国家发展部长许文远昨天通过博客透露,建屋局今年共推出的组屋单位已超过2万5000个,而过去三年来则推出了超过7万7000个单位。 他写道,建屋局三年来持续增建组屋让市场开始恢复平衡。"转售组屋溢价正反映这个趋势,这是人们所乐见的。反映这个趋势的另一现象是预购组屋平均申购率,它已从2010年5.3,降至今年的2.9。" 年轻家庭购屋需求积压的情况也得到舒缓。

许文远透露,首次购屋者的预购组屋平均申购率目前维持在2以下,而第二次购屋者的申购率也从前年11月的25.9,降至这轮销售活动的2.4。 许文远说,建屋局大兴土木兴建组屋的步伐,明年起将逐渐放缓。但他强调:"我们会以谨慎渐进的方式减少组屋供应量,让市场逐渐适应和调整,正如我们之前为房屋市场降温的做法一样。" 截至昨天下午5时,这一轮销售活动整体申购率是2.1,较受欢迎的包括兀兰和后港的三房式和四房式项目,申购率介2.3至5.2。 这次的整体申购率比9月销售活动的2.5来得低。

智信研究与咨询总监王伽胜说,年底房屋市场买气一般上偏低,这次推出的组屋地点比较偏远,或导致一些买家把目光投向开始趋软的转售市场,寻求更好的地点。

博纳(PropNex)集团总裁伊斯迈说,如果排除单身买家,这次整体申购率相信低于2,这是健康的现象,显示建屋局一次过推出大量单位的措施取得成效。 "整体申购率介于1.5至1.8之间是理想的,并非每个申请者最后会购买组屋,这意味首次购屋者购得组屋的概率提高。"

房地产经纪公司Chris International董事许家荣指出,随着目前的组屋供求趋向平稳,政府接下来在选择兴建新组屋的地点时得更加敏感,确保供应量更针对购屋者的需求。 这一轮的销售活动中,二房式对单身买家仍供不应求,单身者整体申购率达25.2。但对比今年7月和9月,单身者申购率分别是57.5和28.2,显示超额申购情况开始趋稳。

建屋局在这轮销售活动供推出454个二房式单位,分布在兀兰Admiralty Grove和武吉巴督West Ridges@Bukit Batok两个项目。 伊斯迈说,从首次和第二次购屋者申购二房式组屋的情况看,年轻家庭对这类单位需求很少,建屋局应探讨增加这类单位的供应或增加保留给单身买家购买的单位比例。 新推出的二房式组屋中,30%保留给单身买家,40%留给首次购屋者,其余30%保留给第二次购屋者。 这次推出的112个三代同堂单位将建在裕廊西的预购组屋项目Boon Lay View,与同区另一个项目Yung Kuang Court的五房式单位加起来有590个单位归于同一个组别,共有574份申请,申购率为1.0。上一轮销售活动首次推出三代同堂组屋,该组别申购率是3.1。

SG 广州富力地产收购马来西亚依斯干达六幅地段 供商业及住宅物业开发用途

Property Here - Tuesday, December 03, 2013

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(香港路透电)在香港上市的中国房地产商——广州富力地产昨日宣布,以45亿令吉(17.6亿新元),收购位于马来西亚依斯干达的六幅地块,将用作商业及住宅物业开发用途。该公司将于三年内分四期支付收购代价。富力地产的声明称,公司一直在探索机会将物业发展项目扩展至中国境外,以期打入快速发展的海外市场及推动集团的增长。

马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策,非常适合作为集团迈出中国的首个境外市场。此次该公司所收购的土地,位于马来西亚柔佛州新山地区。总面积约116英亩,包括四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块。待开发的物业有约350万平方米的估计可售楼面面积,将包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

SG 迪拜如愿以偿, 昨天晚上赢得2020年世界博览会(EXPO)主办城市

Property Here - Thursday, November 28, 2013

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迪拜终于如愿以偿,昨天晚上赢得2020年世界博览会主办城市,举国欢腾。世博会未曾在中东地区举行,因此 2020 年世博会是一个重要的契机,能够让世界各国在这个独特的中东国家聚首。预计届时将有多达2500万游客涌入该酋长国特地打造的展览场地——迪拜贸易中心杰贝勒阿里港 (Dubai Trade Centre Jebel Ali)。。

2020 年迪拜世博会申办团队将世博主题定为「心系彼此,共创未来」,希望在世界各国彼此紧密相连的大背景下,探索前进与发展的机遇。围绕三个关键子主题来主办办2020年世界博览会。这三个关键子主题代表着鼓励全球发展:"可持续性(可持续能源和水源)、移动(物流和交通运输的智能系统)和机会(经济发展新途径)的力量。

阿联酋成为中东、北非和南亚地区首个举办世博会的国家。而此次活动有可能成为1851年开始于伦敦海德公园 (Hyde Park) 的世博会150年历史上的又一里程碑,并教育和娱乐全球数百万人:70%的世博会访客将来自全球其它国家和地方,这实属首次。

迪拜举办2020年世界博览会,正好是阿联酋的50周年纪念。该国成立以来的43年内,已将自身建设为该地区迅速崛起的经济体中的佼佼者;到其50周年时,阿联酋将进一步巩固其作为东西部和南北部重要贸易和旅游连接枢纽的地位。全球近三分之一的人都能通过四小时以内的航班到达该国,因此对于全球 观众来说,参观最新技术、建筑和文化进步的机会很可能是无法抗拒的。

这次迪拜与其它四个申办2020年世界博览会的候选城市竞争中脱颖而出,这四个城市包括泰国大城府、 俄罗斯(度假) 叶卡特琳堡、土耳其伊兹密尔和 巴西(度假) 圣保罗。

今年9月间与迪拜著名开发商开始合作,全面代理迪拜目前正在开发和已落成的众多楼盘,包括投资回报高易于打理的酒店类客房和服务公寓,高尔夫球场内的宽敞别墅,海景楼,等等。目前回报率在8%-16%之间,随着世博会的申请成功,迪拜的活力将更加璀璨夺目。迪拜的市场正在启动,让我们一起抓住这个市场机遇,迎接2020一个崭新的迪拜!

SG 市建局推出“滨海市政与文化区”发展规划 2015年完成改造

Property Here - Saturday, November 23, 2013

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(联合早报网讯)市区重建局(URA)推出"滨海市政与文化区"发展规划,旨在2015年将我国的市政区(Civic District)打造成更适合步行的世界级文化艺术中心,并开辟更多"优雅和宽敞"的公共空间供国人举办各种艺术和休闲活动。

《联合早报》报道,一些具体的规划包括:将亚洲文明博物馆与维多利亚剧院及音乐厅之间的一条小路永久性关闭,使皇后坊(Empress Place)变成富有公园气息的步行区;调整浮尔顿路(Fullerton Road),使维多利亚剧院及音乐厅前的公共空间更宽敞;在皇后坊公园和滨海公园建造梯级型广场和都市沙滩, 让人们可以近距离接触新加坡河水,同时增添各种设施如座位、夜间照明和方向指示牌等。 滨海市政与文化区发展规划是市建局"公共空间计划"(PubliCity)的一部分,而该计划也是日前公布的2013年发展总蓝图草案的组成部分。