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SG 博纳产业冯景祥专访 -买房地产是储蓄?

Property Here - Sunday, November 10, 2013

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《早报文摘》一般人一提起购买房地产,总是担心自己负担不起,但是却没有多少人真正去计算过,一旦置产,每月到底需要拿出多少钱。

博纳产业(PropNex)高级区域董事冯景祥(38岁)认为,如果仔细算一算,许多人会发现购买房地产,自己其实是负担得起的。

他举例,以一个60万元的小型公寓单位(studio apartment)来说,根据发展商制定的累进式付款,如果买主取得30年贷款期,他在支付首期的九个月后,才需要开始分期付款,每月仅须支付200多元,而这个阶段一般持续9至12个月,过后才提高到每月400元。

一般人总以为一开始就必须每月支付2000多元的分期付款,但事实上他们要到房子取得临时入伙准证后才须这么做。

冯景祥说:"我会问我的客户:每月摊付200多元可以吗?答案是当然可以,有些人每月支付的汽车贷款已高达1000元。如果你知道你实际上需要支付的款项有多少,你就会感到自在。"

他对于购买私宅有自己的看法。他认为,买房地产是一项"储蓄",如果买家把拥有的房地产出租出去,帮他储蓄的其实就是他的租户。32岁时通过房地产赚了第一桶金,冯景祥在本月7日出版的处女作《房地产财富系统》(Property Wealth System)中,主张通过购买房地产来达到"储蓄"的目标。

冯景祥的看法未必得到其他人的认同。因为大前提必须是,房地产价格上升才可能让购买房子成为储蓄,否则分分钟会成为负资产。其次,本身的负担能力也必须考量,万一失去工作或因事故陷入财务困境,没有办法支付分期付款,房子可能被没收,结果会是赔了夫人又折兵。

储蓄应该是相对安全的,购买房地产并非零风险。政府推出新一轮降温措施,或另一轮金融风暴来袭,便可能改变整个局势。

冯景祥的观点是:尽管房地产价格未来某个时候可能会下调一些,但是长期而言还是处于上扬态势。因为分析自1975年以来的价格,可发现房地产价格的高点一回比一回高,而新低点也比上一个低点来得高。

房地产规划可分三阶段

他也认为,屋主应该懂得如何让自己所拥有的房地产"为他们工作"。

他举例,他会建议一个拥有600万元房地产的屋主卖掉房地产,然后重新规划,并把这笔钱平均分成三份,其中两份可各用来购买一个房地产(剩余部分进行贷款),最后一份存入银行。

这么一来,这名屋主不仅从拥有的一个房地产,变成拥有两个房地产,同时还有额外的银行储蓄。此外,两个房地产的价格如果上扬20%,也总比单一房地产上扬20%来得多。

他也建议人们将房地产规划分成三个阶段,即年轻时注重增长财富,不必太在意租金回报率;40多岁时,可以继续持有一些房地产,并脱售一些房地产赚钱;50多岁时不必再购买新的房地产,而是着重赚取租金,或者干脆把所有手头上的房地产卖掉,赚上一笔。

他说:"很多人说要选时入场,其实这是无法办到的。你唯一能够选择的时间,就是你的年龄。到了40多岁,我们已不想再冒险。买卖房地产,年龄是关键因素。"

谈到如何选择适当的房地产,冯景祥说:"如果房屋经纪不告诉你某一项房地产有什么上行的空间,以及有什么风险,那就不要去买。"

他以Eight Riversuites为例指出,该项目的小型公寓售价约62万元,从附近的文庆地铁站乘搭列车前往市区的多美歌地铁站,只需六分钟。裕廊一带如水之轩(Caspian)和湖畔雅居(The Lakefront Residences)的小型公寓单位售价和租金跟它相差不远,却要30分钟才能够抵达多美歌地铁站。相比之下,购买Eight Riversuites的风险就显得低了许多。