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SG 《报刊文摘》 如何选购符合预算的房子?

Property Here - Friday, October 25, 2013

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《联合早报2013房地产特辑》 
(本文作者分别是高力国际研究与咨询部副董事与高力国际高级研究分析员)

"100万新元现在真的买不到什么了!"在新加坡私人房地产市场中,这是人们在闲聊时,最常听到的一句话。

毕竟,根据市区重建局公布的最新预估数据,截至2013年9月底,新加坡的私宅价格依然处在历史高峰。

在今天的房市中,用少过100万新元、介于100万至200万新元、超过200万和300万新元能买到的房子类别,与2009年全球金融危机、房市短期调整时,显著不同。

目标价已开始反映目前的时代特质——政府不断推出降温措施、低利率环境、大量充斥市场的流动资金和高交易量。那么,在目前的私宅大环境中,买家要如何善加利用手头上的钱来购买私宅呢?

截至2013年10月9日,市建局的房屋转卖禁令记录显示,今年首9个月,将近1万5400项交易都涉及非有地私宅。当中,35%的价格在100万元以下,51%介于100万至200万元,9%介于200万元以上至300万元之间,而超过300万元的交易则有5%。

因此,尽管大部分的私宅交易价介于100至200万元之间,但也有私宅以低于100万元的价格成交。

这么说来,假设一个人心目中有下列的预算,他可以买到哪类房地产呢?

公寓、共管公寓

■大约100万元的预算

一个拥有100万元预算的买家,2013年应该从一手新市场买房,因为100万元以下的新私宅交易比转手私宅多很多,比例是6.4对1。一些今年在这个价格区间交易的私宅,就包括那些在第18邮区(淡滨尼和巴西立)的D,Nest, Q Bay Residences 和Stratum,以及第19邮区(实龙岗上段、榜鹅和后港)的Riversails和Midtown Residences。

在2013年,不管是由发展商直接出售的市场还是转售市场,多数售出的单位,面积都在800平方英尺以下,因此,整体价格一般较低,不会超过100万元。因此,拥有100万元预算的买家,大概可以在郊区买到一个全新的共管公寓单位。

■介于100万元到200万元的预算

如果买家可以负担得起售价高达200万元的私宅,多数高楼层私宅单位应该唾手可得,包括那些在中央区,如中央商业区和乌节路的公寓。

在2013年,大约4600个新公寓和2800个转售交易都属于这个价格区间。新私宅销售和转售交易的比例,大约相等于1.6对1。

售价介于100至200万元的交易,单位面积一般平均约1100平方英尺,属三卧房式单位。因此,有近200万元预算的买家,可以从更多的地点中作出选择,也可以在新颖和较旧的已竣工单位中挑选。这些单位可以是在郊区的1100平方英尺单位,或在黄金地段9、10、11邮区(乌节路、里峇峇利路,武吉知马路和诺维娜)较小的共管公寓单位。

在这个价格区间进行的交易,地点和面积各异,一些例子就包括,在第10邮区的D'Leedon、第三邮区的Echelon和第22邮区的J Gateway。

■介于200万元到300万元的预算

价格达300万元的非有地房地产,属于相当专属的特殊领域。高达300万元的预算,能让你在新加坡几乎任何地点,选择宽敞的高楼单位,面积平均是1650平方英尺。

在这个价格区间进行的交易,相当多位于中央区,也就是黄金地段第9、10、11邮区、第15邮区(东海岸)和靠近市中心的第三和第四邮区(直落布兰雅和港湾)。一些例子包括第四邮区的Corals at Keppel Bay、第10邮区D'Leedon里的较大单位和第15邮区的St Patrick's Residences。

有地住宅

截至2013年10月9日,据市区重建局的房屋转卖禁令记录,在今年首9个月,将近1100项交易涉及有地私宅。在这其中,55%的价格在300万元以上,与非有地私宅非常不同的是,价格在100万元以下的交易只有1%。介于100万元至200万元之间,与那些介于200万元至300万元之间的交易,分别占11%和34%。

这么说来,假设一个人有下列的预算,他可以买哪类房地产呢?

■最多100万元的预算

在有地私宅的领域,假设买家的预算只有大约100万新元,选择实在很少。这样的价位,一般可在转售市场找到,但地皮面积少于2000平方英尺,剩余的地契年限也短,一般介于8到40年。

一些在今年交易的这类有地私宅,包括那些在第14邮区(芽笼和友诺士)和16邮区(勿洛、东海岸上段、东林台和邱通道一带)的有地房产。

■介于100万元到200万元的预算

同样的,拥有100万元到200万元预算的买家,也面对只能从转售市场购买的局限,在今年首九个月,有121项有地私宅交易。以地域来看,有高达200万元预算的买家,能负担那些地皮面积少过2000平方英尺,位于第22邮区(裕廊)和第23邮区(山景、牛乳场、武吉班让和蔡厝港)以及一些较旧的有地私宅地区,例如,属于中央区以外的第13邮区(麦波申和布莱德)。

一些在今年交易的这类有地私宅,包括在第22邮区的Westville和23邮区的Villa Verde,以及第13邮区的Macpherson Garden Estate。

拥有高达300万元预算的买家,不管是在一手还是二手转售市场,都有更多的私宅选择。此外,能买到的地皮面积也较大,平均约2300平方英尺。

在2013年首九个月,大约340个有地住宅在二手市场转手,转售交易和新有地住宅销售的比例,相等于11对1。

在这个价格区间交易的有地住宅可在更多地区,甚至是在第10和11邮区找到;而多数的一手新有地私宅,则局限在第28邮区(实里达)、第23邮区(山景、牛乳场、武吉班让和蔡厝港)和第19邮区(实龙岗上段、榜鹅和后港)。

一些在今年交易,属于这个价格区间的有地私宅,包括在第10邮区的The Teneriffe和11邮区的The Chancery Residence、第19邮区的Serangoon Garden Estate、第23邮区的Burgundy Hill以及第28邮区的 Seletar Hills Estate。

私宅市场的选择较多,尤以非有地住宅的选择更是如此。

尽管私宅价格在最近几年显著上扬,到了2013年,价格已大致趋稳,在今年首9个月,价格至今只适度上涨了2%,预计到了2013年底,涨幅也不大。买家在非有地私宅领域可以有更多选择;而有地住宅的数目有限,价格也较高。

发展商也积极地在不同的地点,推出不同面积和概念的新私宅,为买家提供新颖和多样化的居住空间概念。与此同时,不同单位的可居住空间布局各异,价格也有差异,以迎合不同收入群的购买能力。

接下来几年,私宅市场将出现前所未有的景观,为那些打算,并有能力提升到私宅市场的买家,提供非常多样化的选择。