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SG 新加坡第一季房产交易数据出炉 组屋和私宅市场双双放缓

Property Here - Saturday, May 18, 2013

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新加坡政府出台的降温措施奏效,今年首季整体住房市场放缓,组屋与私宅的价格指数涨幅与转售交易量都明显下滑,转售组屋的季度交易量更创下16年来的最低纪录。

建屋发展局(HDB)与市区重建局(URA)日前分别公布了今年首季公共住房与私宅数据。

建屋局的数据显示,组屋转售价格指数从去年第四季的202.9点升到今年首季的205.5点,涨幅为1.3%,比去年第四季的2.5%缩小近一半。被视为转售市场探温针的现金溢价也出现下跌迹象。今年首季的转售组屋交易量比去年第四季减少23%,从5631宗跌至4335宗,其中超过六成是三房式与四房式组屋交易。这是自1997年有这项数据以来的最低季度交易纪录。过去16年的平均季度交易量是大约8940宗,其中最高纪录是1998年第三季的2万2510宗。

组屋转售价格指数(Resale Price Index)也从去年第四季的202.9点升到今年首季的205.5点,涨幅为1.3%。尽管转售组屋价格仍在攀升,不过涨幅已比去年第四季的2.5%缩小近一半。

市区重建局数据则显示,私宅价格在今年第一季全面放缓,私宅价格指数从212.0点攀升至213.2点,增幅只有0.6%,低于去年第四季的1.8%,而私宅整体成交量也由8450个单位减少至7625个单位。

市场人士大多认为,整体住房市场放缓,显示政府在1月初实施的降温措施,例如收紧每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,简称MSR)与调高额外买方印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,简称ABSD)等做法已奏效。

ERA产业主要执行员(KEO)林东荣认为,组屋转售交易量与价格指数增长速度双双下跌,这主要是因为每月偿还贷款比率下调,迫使经济能力有限的潜在买家重新检讨购屋计划,只能考虑面积较小、地点欠佳的转售组屋,而一些屋主也可能因担心无法取得足够贷款去购另一个住房而不愿意出售现有组屋,导致交易量下跌。

不过,欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣则认为,除了降温措施发挥效力,政府推出大量预购组屋(BTO flats)也吸走了转售市场的部分需求。

另一方面,被视为转售市场探温针的现金溢价(Cash Over Valuation,简称COV)也出现下跌迹象。据PropNext收集的数据,现金溢价中位数从去年第四季的3万3000元,降至今年首季的3万2000元。

博纳产业总裁(CEO)伊斯迈认为,现金溢价在接下来几个月会继续下跌,“到了今年年底可能跌至2万5000元”。不过他透露,在现金溢价下跌的同时,转售价格中位数却从去年第四季的44万5000元上涨到45万5000元,涨幅2.2%。他认为今年全年组屋转售价格指数的涨幅将保持平稳,甚至低于去年全年的6.6%涨幅。

他说:“单身人士能够直接购买新组屋、贷款条例缩紧加上政府推出更多预购组屋,这都会减少对转售组屋的需求,今年全年的转售价格指数的增幅预料介于4%至5%。”

建屋局的数据也显示,组屋转租(subletting)的交易量从去年第四季的6443起上升至今年第一季的7410起,增幅达15%,而获准转租的单位则从4万3508个单位增至4万4274个,微涨1.8%。