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SG 《报刊文摘》 最新总偿债率政策 多方面影响房地产市场

Property Here - Friday, October 25, 2013

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《联合早报2013房地产特辑》
(作者为博纳(Propnex)集团总裁)

过去几年,新加坡房地产市场依旧势头旺盛,迫使有关当局在今年1月和7月两次出手干预。

新条例是希望灌输更谨慎的理财观念,但对房地产市场造成了多方面的影响。本地房地产市场会不会出现另一道风景线?我将在这篇文章中,针对新措施提出见解。

转售组屋更能负担

为传达转售组屋以新加坡人为优先的信息,如今新的永久居民必须等上三年才能购买转售组屋。

与此同时,从今年1月起,向银行和建屋局贷款的每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,简称MSR)分别被限制在30%和35%。

MSR在打击买家借贷能力的同时,其实也影响他们所能支付的现金溢价。博纳的数据显示,2013年第三季的整体现金溢价从今年初的3万2000元跌至1万8000元的低点。一部分屋主因此宁愿将房子出租而不愿脱售。

转售组屋成交量由去年上半年的1万2903宗,跌至今年上半年的9570宗,相信已跌到低谷。今年1月每月偿还贷款比率的调整,令买家静观其变了一段时间,但第二季成交量已见回弹。整体而言,全年转售组屋的成交量相信会少于两2万宗,创下过去10年以来的新低。随着买家必须符合新的每月偿还贷款比率和总偿债率,现金溢价应该会继续走软。

私宅项目定价必须对市场敏感

部分有能力的买家选择转投私宅市场。最近,新加坡的私宅价格连续第六个季度上扬,不过,只有郊区的私宅价格继续逆流而上。

总偿债率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)框架迫使发展商拉紧神经,为新推出的项目定价时,必须格外斟酌。接下来几个月的私宅市场价格预计将趋向保守。行内人士应该也会更密切留意接下来的地段竞标情况,将之当成未来房价走势的一个风向球。

有地房产处之泰然

新加坡寸土如金,加上政府发放给有地住宅的土地向来不多,购置有地房产就犹如投资金矿。在新加坡,外国人一般上不允许购买有地房产,因此这一类房产地的价格和需求波动不大,也不难捉摸。

投资有地房产要有"媳妇熬成婆"的耐心和实力,便有望获得可观回报。基于对外国人拥有权的限制,主要买家多是新加坡,因此即便出现经济危机,价格还是会相对保持平稳,因为超过八成的有地住宅业主是自住的,不论时局好坏,他们都会守住家园。

公寓则是另一番景象。公寓不禁止外国人拥有,因此除了新加坡人外,永久居民、外来专才和外国投资者也能拥有。时局好时,后者会将需求和价格推高;时局坏时,这批买家会撤资退场。例如2009年雷曼兄弟危机发生时,中央核心区的高档奢华公寓价格就剧降四成,但有地房产的价格却依旧维持稳定。

总的来说,总偿债率虽然会影响有地房产潜在买家的负担能力,但对其价格波动预料不大。

降温政策势在必行

尽管政府推出几轮的降温措施,我还是对新加坡的房地产市场充满信心。

政府所推出的种种政策,目的在于缓和私宅方面的投资需求,进而创造一个更稳定、理智和可持续的房地产市场。

基于目前市场充斥大量流动资金,外国买家对新加坡的房地产投资兴趣浓厚,以及新加坡的土地供应有限,政府有必要在这个时候对外国买家征收的额外买家印花税(ABSD),这个政策预计会在日后适当调整。政府的最终目标应该是将住宅价格和经济基本面挂钩,从而达到一个可持续的速度。

虽然当前的经济环境(例如股市和利率走势)不明朗,本地和外国投资者对私宅的需求依然强劲。然而,过度的投资需求会令房地产循环的起伏更大,进而提高新加坡经济和银行体系的风险。

降温措施的目的,在于减缓房价的上升速度,而不是猛踩刹车。其他亚洲经济体如中国和香港,也同样出手干预房市,防止西方资金的大量涌入,拉低利率、推高通胀。

新加坡房市仍然积存强劲的需求,这种需求不会一夜间说断就断,未来几年应该还会持续下去。

市场转由买家主宰

降温措施之前,房地产市场是卖家天下,如今却是另番景象。中央核心区如圣淘沙和乌节一带,二手房地产项目已削价10%至15%来吸引买家。

此外,新加坡的劳动市场吃紧和充沛的现金流通,将继续扶持对房市的需求。新项目价格预料会持稳,尤其是靠近交通枢纽和重要设施的地点。财务实力雄厚的发展商应该也不会大幅度削价,他们顶多只会稍后提供一些"甜头"来协助清除单位。

低利率环境和银行积极抢客的态度,预料会抵消政府降温措施所带来的负面影响,扶持新加坡房地产市场充满韧力、不会轻易低头。

除了低利率环境,我相信区域走势也会继续扶持房价,在2013年进入巩固阶段。这将导致新加坡的房地产需求持续走强,继续受到邻国投资者,包括中国、印度、印度尼西亚和马来西亚人的青睐。

全球投资者眼中的金矿

我们在最近几年看到的楼市措施,都是因为房价飙涨带来的后遗症,这也导致人们重新审视负担能力,以及资产泡沫化等问题。

不过,政府却发出了强而有力的讯息——他们要的是一个稳定、可持续增长的楼市。虽然整个区域的价格上涨,背后都有真实、强而有力的经济增长作为基础,不过政府仍然担心,低于历史水平的利率环境,以及投机活动,可能已经将房价推高至不可持续的水平。

这个观念或许有一定道理存在,不过现实的情况是,新加坡的人口预期将在20年内增加至600万人,房地产的长期需求和价格仍会持续看涨。在强劲的经济基础下,新加坡预计会继续成为世界各地的房地产投资者眼中的一个"金矿"。