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SG 《报刊文摘》 明年进入项目完工高峰期 郊外公寓业主如何争取租户

Property Here - Friday, October 25, 2013

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《联合早报2013房地产特辑》
(本文作者是智信研究与咨询(R' ST Research)总监)

2011年至2013年上半年期间,组屋提升者纷纷抢购理想的郊外公寓,即使价格已经超出了可负担的水平。一间99年地契、适合一般家庭居住的普通单位,价格就超过了100万元,尺价约合1000元。

根据市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)收集到的买卖禁令,2010年,所有售出的私宅中有34%为组屋提升者所购,到2012年和2013年上半年,这个比率稳步上升到45%。

2014年起,大量的私宅项目将完工。2014年和2015年预计将各有约1万9500个单位完工,2016年则预计会有2万7000个单位,相比之下,2013年预计将有1万7911个单位完成。这些单位大多位于郊外地区,其次有些位于市区边缘。

一些组屋提升者购买私宅,主要是打算出租,而非自住。也有一些组屋提升者,因为急于在2011年和2012年抢购到自己理想的公寓,而打算到单位完工后,才决定是否要出租自己的组屋或私宅单位。他们在购屋时,并没有完全做好投资决定,或许直到现在才打定了主意。

这类没有明确投资目标的买家,面对较大风险,因为当他们购买的单位完工时,市场也将涌现大批新完工的单位。

外籍人士较少租用郊外公寓

郊外公寓是大家所熟悉的私宅房地产,其实都是全新的投资产品。

通常,郊外公寓的买家主要是买来自住的组屋提升者,这是因为外籍人士对于租用郊外公寓的兴趣不大。至于投资性房地产买家,一般会把购屋焦点集中在高档和市区边缘的公寓。不过,随着降温措施调高额外印花税(ABSD),近几年来他们对房地产投资的兴趣已有所下降。

目前,真正令人关注的是,对那些购买郊外公寓的组屋提升者来说,接下来的出租需求将如何演变?特别是那些寄望将自己买来的公寓,租给外籍专业人士的业主,他们可能希望一些外籍专业人士的租金津贴被调低后,会转而租用较郊区的公寓。

此外,由于政府在今年针对组屋转售,实施偿还贷款比率(Mortgage Service Ratio)顶限,此降温措施已经导致现金溢价和转售组屋价格出现下跌。由于估价和转售价格可能继续走软,更多屋主很有可能会选择把组屋租出去。

由于全球经济的持续不稳定,一般相信,更多外籍专业人士会在有限的房屋津贴甚至是毫无房屋津贴的情况下,被派遣到新加坡来。

即使全球经济最终复苏,驻新加坡的跨国企业很可能已经习惯这样的缩减政策,而可能继续不给太多住屋津贴。这意味着,外籍人士将继续寻求较廉宜的租房选择。

不过,许多外籍专业人士在2012年开始向市区边缘地区迁移后,许多业主已经大幅调高租金,带动市区边缘的公寓租金创下历来最高水平。目前,这个领域的租金已经出现上升阻力,今年首三季的租金都欲振无力。

环境热闹的公寓不一定受外籍租户欢迎

许多人相信,迫于市区边缘的高租金,郊外公寓将成为外籍人士下一个选择。不过,郊外公寓的一些基本特点,以及往往被忽略的是,项目的规模通常很大,常常超过300个单位,有些甚至有500个单位。

西方国家的外籍专业人士,一般对生活要求非常讲究,偏爱幽静的项目和地段。至于一般的郊外公寓却在傍晚和周末非常热闹,特别是那些会吸引许多家庭使用的公寓设施,并不吸引外籍人士。

目前,许多新项目都提供完善的水上主题设施,这些设施的使用率通常很高,很难享受清幽隐秘的环境。那些无法满足西方外籍人士各方面需求的公寓项目,出租吸引力肯定会大大减弱,否则业主就必须提供非常有竞争力的租金来吸引他们。

至于来自亚洲国家的专业人士,又往往宁可选择更经济实惠的住宅,甚至不介意住政府组屋,因此也不太可能会为郊外公寓支付太高的租金。

不过,一些郊外地区的大型公寓项目,仍有很好的出租潜能。通常,它们位于一些较小型的市镇,或者小区内,而且区内提供一些新式的休闲设施,例如餐饮和一些轻娱乐体验,例如巴特礼(Bartley)和山景道(Hillview Ave)一带。

在这些地区和公寓项目,外籍人士比较容易形成一个属于自己的社区,从而牵动更多外国人前来租房。这些项目内的现代化元素较高,相比之下,一般大众化的郊区共管公寓,亚洲住户比较多、项目中的设计和设施也比较亚洲化。

The Rochester和One North Residences都是在纬壹(One North)这个新兴郊外地区发展的新项目。它们就是因为这样而成为外籍人士偏爱的地点。邻近的One Rochester和Star Vista,都为这些外籍人士提供了一系列便利的餐饮选择。

大型郊外公寓可聚焦于亚洲外籍人士

众所周知,一般的大型典型郊外公寓不容易吸引西方外籍人士。不过,如果业主理解租户的需求,并采取有效的相应出租策略,仍会有不错的出租机会。

他们应该把租户的焦点,放在顶尖的亚洲外籍人士(他们的家庭也会伴随来新加坡)。靠近名校和地铁站的大众化项目,很适合注重家庭和孩子教育的亚洲外籍人士。

至于大型共管公寓项目内的较小型单位,则能吸引富裕的单身永久居民(通常是亚洲人)。这类租户对房屋的要求一般是靠近地铁站,而且住屋质量较高。

由于政府在今年1月实施了降温措施实施,本地永久居民购买第一套房地产时需要交额外印花税,因此并非所有人都会买房,再加上外国人成为新加坡永久居民后,需要等三年才能购买转售组屋,因此他们也会考虑租组屋或者公寓单位。

如果公寓靠近工业园和商业园区,特别是裕廊东、兀兰、淡滨尼和巴西立,在当地工作的外籍人士预计也会对这些项目有殷切的需求,不过招租时的竞争也可能较大,因为这些地区一般都有相当多的供应量。

业主可尝试缩短租约

虽然政府规定,租约最短为半年,不过这类租约不常见,一般还是以一年或两年为主。如果业主急着找租户,可以尝试将租约缩短至6个月至9个月,但将租金维持在一年期租约的水平。这是因为目前的经济环境波动,一些租户可能担心自己的饭碗会受影响,因此短期租约的需求有增加的趋势。此外,短期租约也能吸引那些预见自己可能在一年内迁移到其他国家的租户。

业主也应当聘请那些有经验的专业人士,来代他们处理房地产出租事宜。一些房屋经纪会专攻几个项目,同时负责好几个单位的出租事宜。业主也可考虑规模经济,例如同一个公寓的业主联合起来,雇人提供优惠或免费的房间清扫服务,让租户更倾向于选择在这个公寓租房。

新加坡的私宅项目进入完工高峰期,接下来将有大批新供应涌入市场,这样的现象已成定局,无法被扭转。房地产投资者,特别是大型和较旧公寓项目的投资者,需要将租金维持在具竞争力的水平,来吸引新租户。不过,这并不意味业主将吃亏,因为一旦市场情况改善,他们将有机会抬高租金。

早早进场、账面上已经赚钱了的业主,或许会更容易调低租金。相比之下,在房地产价格已经高涨才买入二手单位的新进场者,可能会较吃亏。不过,业主若能制定积极的策略来应对目前的投资挑战,就会发现这些艰难的道路,其实都是学习的道路,是应对长期周期性房地产投资的宝贵经验。