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SG 《报刊文摘》 投资海外房地产 应注意什么?

Property Here - Friday, October 25, 2013

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《联合早报2013年房地产特辑》
(作者是新达产业顾问Suntec Real Estate Consultants研究与咨询部主管)

常常会被投资者、朋友,甚至是并不熟悉的泛泛之交,询问我对海外房地产投资的看法。

我的第一个建议,往往都是提醒他们,房地产投资已经是一项风险相当高的投资——即使你是买来自住的,特别是当你所购买的房子,超出自己能力范围,而且还要大量借贷来应付每个月的供款。

你不但可能失去之前已经投入到这个房地产的所有资金,万一倒霉的话,还可能让你的整个财务状况陷入窘境。

购买一个海外房地产,比在本地置业的风险,要高两倍甚至三倍,因为你需要注意的问题更多。

不过,我必须承认,如果幸运的话,海外房地产投资可以为你带来相当可观的利润。我们不应忘记,高收益往往是伴随高风险的。世界上并没有一项投资,是高收益而低风险的。

许多投资者或许会忘记这点,或者低估风险。他们认为,他们可以管理自己的风险,因为房地产投资跟持守能力有关,这是一项长线投资的游戏。他们相信,只要有能力持守,就一定能够赚钱——持有期越长,赚的钱就越多。

在新加坡这个稳定而持续增长的国家来说,这个看法可能是正确的。不过,其他地方的房地产投资,未必遵循同样的游戏规则。

有余钱才考虑

在海外,你所购买的"楼花"(即还没有完工,只根据发展蓝图来购买的房子),最终可能不会完工。当地保障外国房地产买家的条例,也可能不如新加坡严谨。

过去曾发生过好几个"烂尾楼"案例,一些新加坡人在邻国购买房地产,不料房子盖到一半发展商倒了,买家还背负一大笔的房贷需要继续偿还。

因此,投资海外房地产的第一条准则是,如果你无法承担失去所有投资金额的风险,就不要涉足。投资海外房地产,应该是你在拥有余钱的情况下,才应该考虑的一项投资选择。

即使你拥有相当充沛的现金,也必须清楚知道自己投资海外房地产的原因。

一些投资者可能会拿新加坡的房价,与邻国的比较,看到邻国的房地产价格比新加坡的低一半,甚至三分一或四分一,就决定在海外置业。

为了避免做出错误的决定,投资者必须问自己,到底是便宜才购买,还是有其他更好的原因?

如果目的是投资,就应该跟其他海外房地产的收益率比较。永远都应该货比三家,想想自己还有什么其他选择?这将使你更客观地看待自己的投资,避免羊群心理,盲目地跟着其他人购买当季最火的房地产。

如果目的是购买一个度假屋,那么就要精准地计算一下,自己到底会花多少时间在这间房子,因为它毕竟距离新加坡有一段路程,自己真的愿意常常到这里度假,还是宁可参观其他的旅游景点?

通常,在海外置业的最好理由,是工作或求学。住在酒店或租房子的费用,一般较高。即使你并不是太频密地住在该海外房地产,每个月的供款算起来,其实没有比住酒店便宜,这笔投资也不能说不划算,因为住自己的房子毕竟还是比较方便。

在发达市场买房

最后,在海外置业,你永远是客人。即使当地有条例有保护外国买家,当地政府也可以随时改变条例——不管这些改变是否公平。毕竟,是当地公民,而不是外国人有权力决定自己国家的法律。

你的房地产投资,也跟该国的治理情况密切相关。无论是该国的政治稳定性、经济增长、货币起伏,以及通货膨胀率,都会影响你的投资。即使房子增值了,但如果当地货比贬值,你将房子套现后的所得,还是可能低于原来的投资金额。

海外房地产投资的风险相当大,不过,一些经验老到的海外房地产投资者,都有一些简单的原则来减低自己的风险。他们一般只在发达市场买房,而且只买位于黄金地区和属于永久地契的房子。

在发达市场,已经有许多投资者在你之前来到。无论遭遇到什么样的问题,大多数时候都不会是第一人,拥有许多前车之鉴可以参考。但是,在新兴市场的情况就不同了,每一个问题都可能需要你自己去探索。

由于发达市场中的海外投资者人数可能较大,当地政府也比较顾忌,不会在评估某项新政策可能带来的经济影响前,草率地作出任何重大的改变。

在发达市场,房地产讯息一般也比较多、及时和准确,也有更多独立机构愿意分享自己对有关楼市的分析和看法。

以伦敦和纽约等大城市来说,你可以比较轻易地得到相关的讯息,从而评估这些讯息可能带来的影响。相比较之下,一些新兴市场,例如马六甲,虽然距离新加坡更靠近,但相关的房地产讯息或许反而不如纽约或伦敦多。这是因为当地的新闻往往只出现在当地的报章,新加坡媒体或者各大国际媒体未必会刊载。

此外,在发达市场中,供应和需求情况一般也比较稳定,房价和租金的波动幅度没有那么剧烈。在新兴市场,情况就未必是这样了,租金和房价的起落幅度可以有天壤之别。

购买黄金地区房子

只购买黄金地区的房子,其实就是遵循房地产的一个黄金准则——地点、地点和地点。位于黄金地段的房子,即使在房市处于低迷时期,还是会有一定的支持者,如果房市进入高潮期更是容易受到人们的热烈追捧。

至于购买属于永久地契的房子,意味着你不需要在需要退场的时候,担心找不到买家。

不过,值得注意的是,在每一个国家,永久地契的定义不同,容易引起误解。同样的,有限地契的概念在不同国家也有一些差异,因此我建议你必须在这方面做一些功课,好好了解一下。

总而言之,要遵循海外房地产投资老手,用来降低风险的这三个投资原则并不容易。因为这意味着,你所能够投资的房地产,价格肯定不会便宜。