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NZ Property News

NZ 奥克兰地产年涨12.8%

Property Here - Thursday, August 08, 2013

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8月8日消息 新西兰估价局(QV)最新公布的数据显示全国及奥克兰的房价均强劲增长。

最新全国房屋价值年涨幅为8.1%,其中,最近三个月全国房屋价值季度涨幅3.1%,目前全国房屋价值比2007年上一个高峰点还要高7.5%。

而原奥克兰中区以及西区Waitakere和北岸的房产价值也涨幅可观。

QV说,整体而言大奥克兰地区比去年上涨了12.8%,各区中以Waitakere西区涨幅最巨,达13.8%,中区和北岸以13.6%和13.5%分居其后。

QV运营经理Kerry Stewart说,并不是所有奥克兰的区都有两位数的涨幅。

“涨幅较快的地区分布并不均衡,中区的不少地区涨幅其实也平平,从中心区往外5-10公里范围内有不少涨幅可观的地区,再往远涨幅又趋平了。”

在过去的三个月,QV统计出奥克兰中区、西区、北岸的季度涨幅均超过4%,而市中心奥克兰City Central涨幅仅2.1%。

QV说,奥克兰房地产平均价格目前为$644,973。

QV运营经理Kerry Stewart表示,目前奥克兰市场的整体特征仍是缺乏房源,但还有一些其他因素助长了房价,如低利率贷款仍然普遍,人口增长因素以及投资人和首次购房者争夺房源等,造成奥克兰房地产涨幅继续领先全国。

NZ 也谈LIM

Property Here - Thursday, July 11, 2013

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大家在买卖房屋的时候经常会听到LIM report,LIM是Land Information Memorandum的缩写。是由市政厅提供(他们所知道的)关于某房产的信息。在现行流通的使用的房地产买卖合同《Agreement for Sale and Purchase of Real Estate》(2012版)的9.2条款,就是关于LIM的,所以如果大家有时间,可以找出你们房产合同的这一条款细读。

LIM包括的内容

LIM通常包括的内容有:

*关于该土地的信息,包括影响其用途的信息,例如能容纳多大的建筑物,是否有沉降或者是否洪水区

*该物业所属Zoning和相关规划信息

*每年需要缴纳的费用

*已经批准的建筑许可

*已经发出的资源许可

*跟此物业有关的公共或者私人地下管道信息

*是否属于风灾区域

*是否受保护的老建筑,是否有保护树种等等信息

LIM的局限性

虽然很多人会在购买房屋时把检查LIM作为其中一个条件。但我们并不能完全依赖LIM里面的信息而作出购买决定。政府会尽力保持LIM中信息的准确性,但可能会有政府不知道的情况发生所以其中并无记录。例如房主或者前房主在没有获得建筑许可的情况下,私自对房屋进行了某些建筑上的改动,那么LIM上就不会有相关的信息。

所以除了LIM,买家还可以找Property file来看,可以在council网站订,也可以直接到所在区域的council查看,并当场寻求专业人士的意见。另外也可以把LIM和Property file给你的律师过目,以求买得放心。

谁应该提供LIM

根据《Agreement for Sale and Purchase of Real Estate》(2012版)的9.2条款,一般来说由买家购买LIM。所以房主并没有义务提供LIM。在购房过程中,有的买家会向中介提出想看LIM,中介可以向房主转达买家的要求,如果房主不想花钱购买,那么买家就要考虑自己掏腰包了。是否提供LIM与销售方式也无关,并没有拍卖就一定要提供LIM的说法。

NZ 央行副行长就高房价表态

Property Here - Wednesday, June 26, 2013

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新西兰储备银行副行长Grant Spencer 27日的一次讲话在发表之前即被认为具有风向标意义而受到广泛关注。在讲话之后储备银行的态度显得更加清晰:和提高官方贴现率相比,央行更倾向使用低首付贷款限制政策来平抑过热的房地产市场。

储备银行副行长Grant Spencer在惠灵顿Business NZ Council晨会上说,过热的房地产市场是未来经济稳定性的威胁,造成这一现象的本质是供应短缺,而低利率也为房市添了一把柴。

虽然房市泡沫将导致消费支出增加,但还不回威胁到整体通胀水平,目前年通胀率0.9%,而提供官方贴现率会为新西兰所不愿见到的高汇率提供支撑。

“基于这些理由,高利率不是目前政策的重点。”Grant Spencer说。

央行倾向于施行低首付贷款限制政策,“因为该政策具有约束过度贷款的实际潜力。对首付(或LVR,抵押资产-贷款比)进行限制既可以减少房地产的风险,也减少银行信贷风险。他表示,这类宏观审慎工具央行仍在开发中,“并在切实考虑加以施行”。

Grant Spencer说,储备银行不会完全禁止市场上的低首付贷款,但会采取“限速”政策,使商业银行在发放低首付贷款时,提高申请标准,减少发放比例。

新政策只会影响到新贷款,央行还表明,不倾向对首次购房者网开一面。

上个月央行行长Graeme Wheeler和财政部长Bill English就新的宏观审慎工具的施行签署了一份协议,为即将到来的新政策扫清道路,新政策预期最快也要8月出台。

NZ 澳洲居民新西兰抢购房产

Property Here - Monday, June 24, 2013

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在新西兰购房的境外购房者数量不断攀升,开始引起当地居民的关注,新西兰知名经济学家建议澳洲政府出台相关政策限制境外人士购买澳洲已建成房产。

       澳洲居民新西兰抢购房产,当地专家呼吁政府进行限制。

       在新西兰购房的境外购房者数量不断攀升,开始引起当地居民的关注,新西兰知名经济学家建议澳洲政府出台相关政策限制境外人士购买澳洲已建成房产。

       BNZ-REINZ最新的房产研究报告表明:新西兰的购房者中有22%都是境外人士,其中仅中国大陆就高达20%。

       新西兰银行的首席经济学家Tony Alexander呼吁政府对境外购房者实行限购政策,他说:“现在新西兰对境外购房者的政策完全放开,没有任何限制政策,我建议政府调整相关政策,如果购房者是非居民,他们只能购置新房产。”

       该银行对1000位持照经纪人进行调查,对境外购房者的国籍进行调查,最后发现:虽然22%的境外购房者中有些是新西兰移民,但大部分还是来自周边国家和地区,与澳洲的房产相比,新西兰的房价要低得多,而且还不用支付印花税和土地税,所以吸引到很多海外购房者。

       很多澳洲购房者持有的房产表现都非常不错,一位澳洲购房者在这里以244706澳元购置一套别墅,他甚至都没亲自看过这套房产,这套房产的租金为780新元/周,年收益率超过13%。

       尽管Alexander并不认为境外购房者是导致新西兰购房力危机的罪魁祸首,但他认为相关的限制措施有助于新西兰人更好地弄清楚房价危机的真正原因。他认为新西兰房价上涨的重要原因是因为供给减少、建筑材料价格上涨和建筑规定过多。

       Ray White Auckland公司的Graeme Fraser说:“拍卖越来越流行,这使得当地居民对境外购房者的怨言越来越多,但是并没有具体的统计数据可以表明境外购房者非常活跃。”

       来自悉尼的房产经纪人Mary O'Brien表示:过去两年里她确实注意到澳洲人到新西兰购房的数量不断增加,但主要是个别地区,除了像Queenstown这样吸引澳大利亚人的滑雪胜地之外,像Duendin这样的城市租金收益率也出现稳步增长。

       Nidd Realty的 Graeme Pennell表示:租金收益高达9-10%的郊区不在少数,这可不比放在银行好多了。

NZ 新西兰冬季淘房要领

Property Here - Sunday, June 23, 2013

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新西兰现在是冬季,周末从被窝中挣扎起来,逐一看房的确是考验意志力的事,尤其是还下着瓢泼大雨时。由于部分城市缺乏房源选择,许多积极的购房者在搜房中慢慢疲倦。但那些整装待发、不畏严寒的买家所付出的努力是不会付诸东流的。

Properazzi房地产评论员Alistair Helm指出,“在冬季天气最糟糕的时候是判断房屋的最佳时机;这样的日子似乎去看房或议价的人也会减少。”

冬季房源供应较少,但并不是像大多数人所预期一样。Realestate.co.nz数据显示, 6月、7月和8月通常每月会新增一万套房源,也就是每天新增300套房源。实际上,去年冬季新增房源数量超过今年夏季。

售房者倾向于在春季出售房屋,因为春天阳光明媚,鲜花盛开,这样房屋在公开日更招人喜欢。反过来可以这么理解,那些选择在冬季出售房屋的卖家往往出于无奈,要么是因为生活问题、银行压力,要么是因为急于更换工作。

Trade Me网站房产搜索显示200套房屋被银行强制拍卖,1500多套房屋的卖家急于脱手。Helm认为,如果卖家急于脱手,买家有更多的还价空间,可以获得更优的价格。

新西兰房地产协会首席执行官Helen O'Sullivan称,不确定购房者在冬季蛰伏的说法是否属实,尤其是奥克兰和基督城房地产市场。在惠灵顿,尽管天气恶劣,购房者中介John Welch称房地产市场仍然活跃,看房日仍然是门庭若市。

Braziers Property Investments负责人Tony Brazier指出,即便购房竞争不会减弱,“但购房者可以在天气最糟糕的时候查看房屋无法掩饰的情况。再等些时候,贴出来的房屋照片就是四周围绕着一尺深的雪。”6月和7月是Tony Brazier最忙碌的时候,因为他的客户(房产投资者)深谙其道——在冬季,可以深入查看房屋的潮湿、采光、保温和排水情况。

一份房产建筑评估报告花费约500至1500纽币,可以帮助购房者在进一步查看房屋情况前,了解房屋的大致情况。在丘陵地形的惠灵顿,查看房屋户外情况时,Welch通常留意阴影部分是否有苔藓及其它潜在缺陷,“聪明的业主会遮掩房屋的不足。”

ConsumerBuild检查清单提醒购房者查看户内情况时,提防房屋发霉、变形的壁脚板、发霉变色的窗户或门饰板的情况;查看户外情况时注意落水槽、室内通向户外的管道的密封性、墙面和屋顶是否清洁等。当然,修修补补和结构性问题之间存在巨大差异。Helm表示,“如果你想成为精明的买家,就需要透过现象看本质。”

对那些在整个冬季努力看房却没有购得房屋的买家,也等于为今后做好了功课,Helm安慰道,“你已经从马拉松似的比赛中冲到了前面,在即将到来的春季可以大展拳脚。”

NZ Barfoot:奥克兰房地产进入“持平期”

Property Here - Thursday, June 06, 2013

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奥克兰房地产这轮上升看起来开始进入持平阶段,6月6日Barfoot & Thompson公布的5月销售数据显示,5月份该公司奥克兰销售均价$644,737,比4月份上升$1,648,和3月高点比下跌1,191。该公司总经理Peter Thompson称,“从2012年10月开始的一波上升行情开始进入持平阶段,尽管定价合理的房产还会一上市就遭抢购,但脱离价值的高价销售会面临阻力。”他形容最近一段时间的房地产走势是对这5年来波澜不兴的房地产市场的“再平衡”。

储备银行行长Graeme Wheeler正在研究制定对房价的控制政策,外界传言对首付比例的限制政策将在年内出台。

5月份Barfoot & Thompson在共销售1284套房产,比4月增加21%,比去年同期增加10%。新上市房产1315套,为4个月来低点并比4月下降14%。截止5月底该公司待售房源还有3,034套,为10多年来最低水平,以目前的销售水平计算这些房源仅够销售8-9周。

Westpac银行经济师Michael Gordon说,“奥克兰房产市场仍然受到供应不足的困扰,我们预期全国房价今年涨9.5%,明年涨7.5%,这个预测和储备银行的观点基本类似,不同之处在于央行认为推出的抑制政策能像上一个周期那样温和地产生效应,但我们认为这次情况不同,我们维持央行将在明年不得不升息的观点。”

NZ 奥克兰首个可承受房开发区 一房32万起

Property Here - Monday, June 03, 2013

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奥克兰首个大型可承受房屋开发区Springpark项目可能很快将动工,一房32万纽币起售。

Colliers International总经理Charles Cooper指出,Springpark开发区位于33 Panama Rd,占地面积10.3公顷,计划修建440套公寓和联排房屋。

Cooper先生称,首次购房者的预期常常跟不上房价,“但这一开发项目将采用高标准建造,满足购房者的预期。”目前已有375名购房者登记。

Springpark开发项目的建地是Zealandia Horticulture园艺基地,该园艺基地计划搬往距离城市更远的地区。该项目于5月20日提交营建许可申请,但按照规定仅可修建347套房屋。

Cooper先生表示,“我们争取建造440套房屋。该开发区建筑密度为22%,因此并不是高密住宅。”

Springpark开发项目预计于今年年底动工,一期工程于明年年底竣工。这440套房屋中,有288套联排房屋, 152套公寓。

奥克兰市议会表明营建许可审批时间约3个月。对此,Cooper先生表示,与以往耗时一年多相比,审批流程已经大幅提速了。Architects Studio Pacific建筑设计工作室负责此次项目设计。

Springpark开发区房屋价格

1室50平米的公寓定价32万纽币;

2室99平米的联排房屋定价39.9万纽币;

3室113平米的联排房屋定价43.9万纽币;

4室145平米的联排房屋定价55万纽币。

NZ 房贷利率再创新低 央行调控势在必行

Property Here - Thursday, May 30, 2013

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眼下各大银行抢在预计的储备银行明年上调利率之前,竞相向房屋贷款人提供新西兰历史上最低的短期房贷利率,以吸引客户,此举将进一步为房地产市场增温。经济学家表示,奥克兰房地产市场的“泡沫”对经济的强劲复苏构成了最大的风险,预计储备银行可能会在未来六个月内使用其新的宏观审慎措施来为奥克兰过热的房市降温,紧随其后的将是利率的上调。

房贷利率创历史新低

在过去的一周,Westpac、BNZ和ANZ都将各自为期一年的房贷利率降至5%以下,并且预计ASB银行在储备银行出手抑制房价暴涨之前也将步其后尘。

财经新闻网站interest.co.nz的David Chaston,在比较了各方的利率后表示,各银行“目前的竞争令人难以置信”。

“银行本身对特殊利益集团有特殊的优惠。

“他们有时会最终给出低于公开利率25个百分点的利率。因此,关键是去和银行努力进行谈判,他们目前很容易接受。”

本周三,Westpac银行在其5.19%利率的基础上推出了“特殊的”4.94%的利率,使其成为一年期固定房屋贷款利率市场的领头人。

这一利率适用于那些购房首付至少20%并且贷款额度不低于10万元的借款人。在2月份有两个星期,该银行还提供了4.89%的利率,为历史最低。

ANZ银行本周一推出了一年期4.95%的利率,以便与上周五BNZ银行的举措相匹配。

保险公司也随波逐流,主权住房贷款(Sovereign Home Loans),将其利率从5.19%降至4.95%。

Chaston先生说,由多家银行提供的4.99%的两年期利率,也为创纪录的新低。

今年,Kiwibank银行曾提供了4.79%的半年期利率,成为一直以来固定利率最低的银行。

全国各地房价在飞涨——奥克兰市区的平均房价已高达735,692元,在过去一年里上涨了12%,比2007年的高峰期提高近8%。

国际货币基金组织(IMF)曾表示,新西兰的房市被高估了约25%。

新西兰经济研究所(New Zealand Institute of Economic Research)首席经济学家Shamubeel Eaqub说,当一家银行降低其利率后,其他银行通常在一个星期内会跟上。

房市成经济的最大风险

新西兰经济研究所本周三公布了其最新的季度预测,显示经济增长回升,从今年的2.3%增长到2014年的2.9%,这与本月公布的财政预算案中有关经济的预测和展望接近。

经济复苏的基本步伐是渐进的,并被一次性事件所推动:坎特伯雷的重建、快速借贷及奥克兰房价通胀,该研究所首席经济学家Shamubeel Eaqub说。

他说,当家庭债务水平相对于收入较高时,受某一时刻某些冲击的引发,奥克兰房地产市场会下跌,可能会导致经济的广泛疲软,并对银行系统构成压力,对经济的强劲复苏构成最大的风险。

“去年租金和房价同时上涨,符合住房短缺的现实。但近几个月租金已经稳定,而房价持续快速上涨。”

这表明一些最新的需求可能是投机性的,而不是自然需求,他说。

该研究所估计,奥克兰一年需要7500套左右的新住房。

奥克兰住房协议的目标是未来三年新建39,000套住房,如果实现,市场将供大于求,房价可能下跌,Eaqub说。

住房许可发放创5年来新高

另据新西兰统计局本周四公布的数据,新建住房许可的发放创下了5年来新高。

4月份共有1,755套新房包括公寓,获得建房许可,这是自2008年4月发放的2373个许可以来的最高数字。

新西兰统计局发言人Blair Cardo称,4月份为全国各地扩大建筑的“丰收月”,尽管相关数字在坎特伯雷和奥克兰自然会更高些。

包括公寓在内的建房许可,较去年同月增长了43%,或者说经季节性调整后的19%,比3月份增加8.3%。

排除公寓的新建住房许可增加了41%至1541个。新建公寓许可也从去年的138个增加到214个。

新西兰统计局表示,包括公寓在内的建房许可的发放自2011年3月创下历史低点后,已连续25个月呈上升趋势。

储备银行将动用新措施

周三,在惠灵顿举行的吹风会上,新西兰经济研究所首席经济学家Shamubeel Eaqub说,“未来六个月内,储备银行将要而且必须使用宏观审慎调控措施。”

“我认为仅仅依靠这一措施本身是不够的,从明年年初开始,我们预计储备银行将开始提高利率,尽管这是一把非常钝的工具,他们不会允许奥克兰房地产市场摆脱其控制。”

储备银行新的宏观审慎措施,包括限制低首付的贷款数量,反周期的资本缓冲和调整对银行资本的要求。

但这些措施都是为了降低金融系统风险,而非管理经济周期本身,Eaqub说,它们的功效是未经新西兰经济检验的。

Eaqub表示,央行将利用其新的措施,力图限制新的住房贷款而不是打击目前的借款人,否则可能会伤害经济。

储备银行明年还将可能上调官方现金利率,结合其新的宏观审慎措施的实施,这对短期利率会造成重大影响,Eaqub先生说。

他无法预测一年期的固定利率可能会上升多少,但表示浮动利率可能会从现在的不到6%上涨到明年年底的7.5%。

官方现金利率一直保持在2.5%已两年多,但明年一月很可能上涨到2.75%,明年年底前可能会在3.75%-4%之间。

“眼下,储备银行很担心奥克兰房价的上涨,”Eaqub先生说。

“当房价与收入相差太远时,如果发生经济冲击,房价可能会下跌。美国和英国在最近的经济衰退中,实际房价从高峰到低谷下跌了30%,这样的调整对金融体系、家庭财富和经济活动可能会造成显著的影响。

“在接下来的一年里,借贷成本可能继续上升并且银行或许能够减少贷款。”

Eaqub先生说,经济环境尚不适合更高的利率,因为通货膨胀率很低。储备银行的目标是1%-3%,但一年的通胀率为0.9%。

“因此,新西兰储备银行将要鼓励各银行在放贷上更加谨慎,他们不希望看到竞相降低房贷利率来助长泡沫。”

各银行对长期利率的影响有限,因为他们大多数的钱是从海外市场借来的,不同于短期资金是借自本地。

“外界的影响,如基督城地震、美国信用等级被降和欧洲市场的不确定性,已经推迟了官方现金利率的上升。

“利率对于本地化的问题,如奥克兰最近的房地产市场的繁荣是一把钝工具。储备银行更倾向于使用宏观审慎工具,以遏制信贷供应,并增加其成本,”Eaqub先生说。

NZ 奥克兰高密度规划中的焦点话题

Property Here - Sunday, May 26, 2013

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奥克兰高密度规划将影响奥克兰人生活方式,以下是目前奥克兰人最热议的几大焦点话题——

关于城市中心区新限高标准

在统一规划(Unitary Plan)中,房屋楼高是许多人最为关心的问题。

无论是在Brown Bay建造公寓还是在Newmarket开发18层的大楼,市议会都会面临市民的怨声载道。

奥克兰市中心CBD的建筑没有楼高限制,而诸如Takapuna、Herderson等都市中心建筑楼高限制为18层,其他37个城镇中心楼高限制分别为8层、6层和4层。在地区中心如Mt Eden区,楼高限制为3至4层。

为避免峡谷效应,所有4层以上的大楼将远离街道,并需获得营建许可。

对于普通混合房屋区(mixed housing zone),市议会用时9周向民众表示居民混合房屋区域的小型公寓楼高限制为2层,而上周反对者向民众指出后,很多人才发现实际楼高上限为3层。

关于中心区之外的居民区和密度

在各个中心区之外的居民区,据Unitary Plan,市议会规划了两种居民区,一种是联排房屋和公寓区,一个是混合房屋区。其中联排房屋和公寓区将靠近都市、城镇和乡村中心250米以内,规划总用地面积占奥克兰城市居民区的7%。

其他的混合房屋区规划面积占城市居民区总面积49%,并允许在每300平方米建地上造房。

独栋房屋区域(single housing zone,占城市居民区35%)允许建造500平方米的房屋。大地房屋区(Single lot zone,占城市居民区9%)允许在大地上建独栋房,这些房屋大多数建造于城郊边缘。

但现在有建筑规划师认为,这样的规划不合理,称300平米的规划还是太大了,在Hobsonville Pt新区里190平米的土地上,就能够建造房型很好的2房了。

关于乡村发展

奥克兰市议会计划在未来30年里新建44万套房屋,其中16万套计划建造于城市边缘外的乡村区域,在其中,9万套将建在奥克兰周边的乡村镇如Warkworth,Silverdale,Whenuapai Kumeu,Huapai 以及南面的Pukekohe Paerata Drury和Karaka。

释出更多乡村地块供房屋开发,受到了当地农民和环保人士的反对。

关于文化遗产保护

反对者认为,之前被忽略的奥克兰文化遗产保护规则制定权落入了政府指认的官员手中,并且罔闻公众意见。

文化遗产保护和社团组成的综合团体Character Coalition的观点是,号召奥克兰效仿布里斯班,防止1945年前的房屋被拆迁。他们呼吁公众在该进程中应有发言权。

关于噪音标准制定

 NZ Herald专栏作家Brian Rudman表示,除非官员们早日醒悟,否则未来他们将面对一个可能更加嘈杂的奥克兰居民区环境。他发现规划草案中要求设定噪音标准,和最大限度减少噪音源以此减轻对邻里造成的不良影响。但市议会采取的标准并不太高,市议会似乎无意制定最安静的噪音标准,即白日里噪音应控制在45-55 dBA Leq(等效连续声级),夜间噪音控制在35-45 dBA Leq,声音突发脉冲不高于70-75 dBA Leq。市议会选择“更加宽松的方式蒙混过关。”

关于民众参与

市议会创建了一个奥克兰统一规划的网站(www.shapeauckland.co.nz)但该网站页面导航十分困难。你需要耐心片刻才能找到市议会提议的规划细节、社团会议内容、博客和社交媒体论坛。市议会在奥克兰一些图书馆只存放了数量十分有限的Unitary Plan精装复件“供民众阅读”。截至5月31日,公民可进入该网站进行留言反馈。在9月Unitary Plan正式启动前,市议会将考虑相关意见并修改。Unitary Plan确认成为3年后的实施方案前,需经过专门的听证会。

NZ 奥克兰住房拥有率全国最低

Property Here - Thursday, May 23, 2013

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一项最新的调查显示,奥克兰为全国住房拥有率最低的城市,并且随着年轻人对拥有住房态度的转变,这一比例可能会进一步下降。同时,另一项统计也显示,奥克兰人现在需要拿出7倍于年收入的资金,才能购买一套中间价位的住房,而这一比例则为全国最高。

奥市住房拥有率全国最低

Roy Morgan研究小组一年一度的“国情”报告显示,奥克兰人口的迅速增长、飙升的房价和住房供应不足,持续地为想要购房者设置障碍。

还清按揭比例在奥克兰和惠灵顿大致相同,约在35%,但低于全国37%的平均水平。

Roy Morgan研究公司的首席执行官Michele Levine说,这毫不奇怪,奥克兰人较少拥有自己的物业,尤其是由于其人口更为年轻。

但她也发现,年轻人对储蓄和消费的选择发生了根本性转变。

“年轻人实际上花费更长的时间才能拥有住房,”她说,“他们留在学校的时间更长,他们希望到海外旅行,而不是决定放弃一切其他开支来为住房储蓄。”

“还有一件我们往往忘记的事是,科技是非常昂贵的。我们都倾向于认为科技是一个推动者,但科技产品也占用了大量的可支配收入,事实上,有些人甚至不会酌情考虑。

“所以,奥克兰年轻的人口在增长的同时,拥有住房的比例也将较低,这有许多的原因。”

Michele Levine说,奥克兰房价的一个关键因素似乎是,对靠近city的住房需求增加。

其他因素包括富裕的婴儿潮一代寻求第二个物业作为投资,他们在价格上与首次购房者展开竞争。

购房负担能力意味着奥克兰的租户比例全国最高(32.3%),相对而言,惠灵顿为29.6%,全国其他地区为24.7%。

奥克兰的家庭也更可能拥挤。相比惠灵顿的18.8%和全国其他地区的16.2%,奥市接近1/4的家庭有五位或更多的居住者。

他们也有更多的子女。奥克兰南区12%的家庭有三个以上的孩子,而全国的平均水平为7.3%。

Michele Levine说,奥克兰人口的增长不可忽视,尤其是毛利和太平洋岛裔社区。

她说,“随着人口比现有住房的增多,房价继续攀升将不可避免。”

奥市置业需为年收入的7倍

nzherald.co.nz编辑的一个新的住房负担能力图表显示,奥克兰人现在需要拿出7倍于年收入的资金,才能购买一套中间价位的住房。

该地区的房价在过去的14年里已飙升了118%,至去年的504,142元,但工资只上涨了57%,工资中位数为73,372元。

1998年在奥克兰购买一套中间价位的住房为230,958元,约为奥克兰年中位数收入的四到五倍(当时为46,800元)。但是,从2006年起直至去年,已需要六至七倍的收入。即便如此,这些资金也可能只会在城市的边缘购置一栋小房子。城市中心的房屋中间价位要高得多。

收入数据取自新西兰统计局的新西兰收入调查(New Zealand Income Survey)。今年的数字预计将在10月份公布,届时很可能会需要更多的收入来购买一栋中间价位的物业。上个月所需的资金为 555,000元,预计到年底会更高。

Northland是全国唯一的在房价超过工资方面非常接近奥克兰的地区。2008年在该地区购买一套住房需要六到七倍的中位数收入。但后来下降,在过去的四年里,需要五到六倍的收入。

房地产协会首席执行官Helen O'Sullivan说,为房市降温的主要途径是建造更多的住房。有迹象显示,这种情况将发生。

“有开发商重新进入市场……但每个人都告诉我,上市的房屋的确供不应求。”

她说,房市可能达到了“有一点点降温”的地步,购房者停止支付高价格。

房屋交易数量通常在冬季放缓,但去年冬天并没缩量,Helen O'Sullivan预期今冬会和去年一样。

奥市房市给地产中介及卖家惊喜

奥克兰的房屋销售持续给地产中介及卖家带来惊喜。

位于city狭窄的住房的拍卖,由于一些住房寻求者在拍卖开始前推高价格,使起拍价远高于政府估价,并且价格很快升级,因为有数十名投资者及海外买家争相出价。

上周,一栋位于Grey Lynn的Baildon Road、占地面积480平方米的住房拍卖,该物业有三间卧室、一间浴室,100万元起拍,最终以1,317,000元售出。该物业的政府估价为85万元。

上个月,位于Grey Lynn的Stanmore Road上的一栋三居室、1900年代的bungalow,其最近一次翻新还是在上个世纪50年代,仍以1,115,000元售出。

ASB经济学家Jane Turner说,由于住房供给短缺,在2008年全球金融危机发生之前开始,房价相对于收入就已经较高。

奥克兰住房的短缺比全国其他地区更为明显。

Jane Turner说,储备银行的举动,即迫使四大银行拥有更多的资金来支撑购房首付不足20%的按揭贷款,可能会挫伤房市。

地区对比

★奥克兰

1998年,在奥克兰购买一套中间价位23,0958元的住房,约需年中位数收入的四到五倍(当时为46,800元)。

到2004年,这一数字跃升至收入的五到六倍,而从2006年直到去年(奥克兰的工资为73,372元),已经需要六到七倍的收入。去年奥克兰房屋中间价为50,4142元,是全国唯一需要用如此多的收入来购买一套住房的地区。

奥克兰的工资以57%的速度增长,而房价以118%的速度上涨——两者相差61个百分点。

★丰盛湾

1998年,在丰盛湾(Bay of Plenty)购买一套中间价位1,59,780元的住房,需要年收入的四到五倍(当时为36,452元)。

到2004年,这一数字迅速增长到五到六倍,直到去年又降回四到五倍。去年工资为63,076元,房价为316,500元,分别上涨了73%和98%,两者相差25个百分点 。

★怀卡托

1998年到2000年,在怀卡托(Waikato)购买一套中间价位的住房需要年收入的四到五倍。到2002年这一数字下降到三到四倍,在接下来的10年里稳定在五到六倍,去年再次降到四到五倍。

1998年,该地区的工资为38,376元,房价为157,825元。去年两者分别上涨至66,612元和319,300元,涨幅分别为74%和102%,相差28个百分点。

★惠灵顿

从1998年起的最初六年,在惠灵顿购买一套住房需要年收入的三到四倍。到2004年,增加至四到五倍,并在2006年再次上涨达到五到六倍,这一比例一直保持到去年。

1998年,该地区的工资中位数为47,320元,同时房屋中间价为163,731元,去年两者分别为76,700元和389,573元,涨幅分别为62%和138%,相差 76个百分点。

★Northland

从1998年起的最初八年,在Northland购买一套住房需要年收入的四到五倍,2006年以后上升到五到六倍。

Northland为全国唯一的房价昂贵到非常接近奥克兰的地区。

2008年,该地区需要年收入的六到七倍才能购买一套住房。但后来下降,在过去的四年里,只需年收入的五到六倍。

1998年,该地区的工资中位数为29,900元,同时房屋中间价为143,625元,去年两者分别为50,128元和296,479元,涨幅分别为68%和106%,相差38个百分点。

★Gisborne/Hawkes Bay

Gisborne/Hawkes Bay和其他地区相比,工资涨幅更接近房价的涨幅。

1998年,在该地区购买一套中间价位的住房需要年收入的三到四倍。在接下来的4年里下降到两到三倍,之后再度上涨到四到五倍,去年降回到三到四倍。

1998年,该地区的工资中位数为33,176元,房屋中间价为106,850元。去年两者分别为61,828元和216,250元,涨幅分别为86%和102%,只相差16个百分点。

★Tasman/Nelson/Marlborough/West Coast

从1998年起的最初四年,在该地区购买一套中间价位的住房需要年收入的三到四倍,去年已经上升到五到六倍。

1998年,该地区的工资中位数为34,528元,房屋中间价为134,906元,而去年两者分别为67,132元和342,406元,涨幅分别为94%和153% ,相差60个百分点。

★Taranaki

从1998年起的最初四年,在Taranaki地区购买一套中间价位的住房需要年收入的两到三倍,去年上升到三到四倍。

1998年,该地区的工资中位数为35,776元,房屋中间价为96,333元,而去年两者分别为68,068元和273,421元,涨幅分别为90%和184%,相差94个百分点。

★Manawatu/Wanganui

从1998年起的最初八年,在Manawatu/Wanganui地区购买一套中间价位的住房需要年收入的两到三倍。从2006年起直至去年达到三到四倍。

1998年,该地区的工资中位数为31,772元,同时房屋中间价为7,8557元,而去年两者分别为56,472元和195,545元,涨幅分别为78和149%,相差71个百分点。

★坎特伯雷

从1998年起的最初四年,在坎特伯雷(Canterbury)地区购买一套中间价位的住房需要年收入的三到四倍。由于基督城地震导致住房供给短缺推动房价上涨,截止去年这一数字已跃升至五到六倍。

1998年,该地区的工资中位数为36,452元,房屋中间价为147,134元,而去年两者分别为66,196元和340,734元,涨幅分别为82%和132%,相差50个百分点。

★奥塔哥

1998年,在奥塔哥(Otago)地区购买一套中间价位的住房只需要年收入的两到三倍。但随后迅速升级,在2006年至2008年房地产繁荣时期达到最高点的五到六倍,之后下降,去年为四到五倍。

1998年,该地区的工资中位数为35,880元,房屋中间价为103,082元。去年两者分别为61,412元和302,425元,涨幅分别为71和193%,相差122个百分点。

★Southland

Southland的工资比其他任何地区更接近其房价。在过去的14年里,Southland是唯一的地区,在一个阶段里,购买一套中间价位的住房只需要年收入的一到两倍。这从1998年持续到了2002年。在接下来的10年里,也仅仅需要两到三倍的年收入,去年则为三到四倍。

1998年,该地区的工资和房价分别为40,872元和65,125元,而去年分别为63,076元和192,983元,涨幅分别为54%和196%。

该地区工资和房价的涨幅差距最大,达到142个百分点,显示其房价在1998年为全国最低的地区。去年该地区的房价在全国仍然最便宜。