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NZ Property News

NZ 奥克兰是否应发展卫星城?

Property Here - Friday, December 07, 2012

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新西兰联合报 12月7日 奥克兰中心区房价越来越热,首次购房者被排挤在外——那么,为什么人们不能再买远一点呢?地产界的智库最近说,市议会应该将地税所得更多投资在基础建设和公共交通上,这样,在奥克兰周边的卫星城会更具吸引力。

一对从英国来的夫妇在奥克兰找房,他们的经历具有某种代表性——原先在英国住翻新老房的他们,来到奥克兰后希望找一个现代一点的房子,他们先是在Mission Bay、Orakei和Meadowbank几个区找房,但都无功而返,后来,来到了新型小区Stonefields——这个坐落在Mt Wellington山脚下的大型高密度住宅区,没想到,竟然在这里找到了答案。

在Stonefields,他们看中的一栋房产只有350sq m的建地,但却是4卧双层的大房,典型的大房小地——还不到kiwi传统的四分之一英亩家居概念的四分之一——这种风格显然是本世纪才在新西兰出现的。

“土地是很小,但是设计到位,没有土地是浪费的。”男主人说。

Stonefields这个中密小区的开发商是Todd Property,如今在奥克兰北岸Long Bay正平整为熟地的大型待建小区,也是Todd Property在开发。

Stonefields小区广告上说位置离奥克兰中心8公里,这里之所以还有大片土地开发,源于Mt Wellington原先的一个采石场。以三条新开发的道路为分界,即Magma Crescent、Flint Way和Scoria Crescent为分界,小区住宅容量2500户,包含了现代型的villas,以及联排房和公寓,预期容纳人数为6500人。

当然,你可以不喜欢这里,说这里就在死火山附近,也许有的人会宁可住在周边的Ellerslie和St Johns——但是,事情也在发生改变。

解决住房问题 传统观念需改变

“当我们刚刚搬到这里时,人们知道了会说‘oh Stonefields’,但是现在,很多人都希望住到这里。这里有现代感,建筑好,而且社区也很友善。

“当我们最初搬来这里时,这里并不popular,有人怀疑这种概念能否做得下去,但是现在,我们觉得一直住在这里都无妨……土地的面积是小了点,但是也和我们看到的有的分割后的土地差不多,

现在房价这种状况,也许今后人们都得习惯居住在这种小区里。”

是的,新西兰人的传统观念必须要迅速改变——因为像Stonefields这样的大型小区或者说卫星城区,将是奥克兰的未来。

未来30年里奥克兰人口预期将翻倍达到220-250万间,奥克兰市议会认为到2040年奥克兰需要增加40万房产,这意味着每年需要1.3万栋新屋。但按目前情形有大约10000栋的缺口,因为奥克兰每年的

新屋营建许可(不含公寓)只有5000左右,而且也不是所有拿到许可的都立即建造了房屋。

地产界智库Intellectual Property一份研究认为,卫星城建设是未来奥克兰地产的发展方向,比如Pokeno、Waiuku、Warkworth和Helensville,只要基础建设和公共交通到位,就会成为这个难题的解决之道。

在奥克兰中心区的土地资源越来越紧缺、可分割的越来越少的情况下,Stonefields这种中密度小区的出现,代表了不可回避的趋势。

在奥克兰南面,当高速不拥堵时大约30分钟车程处,还有一个和Stonefields类似的开发小区,位于Karaka。这里也开始吸引一些在奥克兰工作的年轻夫妇,购买他们的首个住房,一小块后院,一小片蔬菜花园——这就是未来吧。

Intellectual Property论坛是由Bayleys Real Estate召集的,作为智库为银行、政界、金融和地产、建筑业提供思路。他们的研究报告认为,现在把问题焦点放在“市议会释放更多土地”上,只是“隔靴搔痒”,奥克兰最需要的是规划一个能经得起时间考验的、未来型的房地产市场。

分析师Sarah Davidson解释说,市中心周边区如Ponsonby、Orakei、Mt Eden和Takapuna应开发高密度公寓,而再次一级的周边区,应发展中密度的联排房。

“强化现存住宅区和开发周边区,双管齐下才是新西兰房屋市场的未来之道。”

像伦敦、墨尔本那样的卫星城建设

Intellectual Property认为市议会无需在降低地税涨幅这类小儿科的问题上纠结太久,应义无反顾地去开发高效交通,例如从奥克兰通往周边地区如Pukekohe、Pokeno、Waiuku、Warkworth和Helensville的铁路。

“当你比较奥克兰和伦敦、巴黎和东京时,你会发现城市发展的未来,就是一系列的卫星城。”Davidson说。

如果奥克兰能够向西北方向修建轻轨或铁路,则Kumeu、Huapai和Helensville将成为新住宅热点,投入奥克兰怀抱。

“居民们将会在当地的卫星城购物、娱乐及居住,然后在通勤到CBD上班。”

Intellectual Property论坛建议市议会减少开发成本,并让纳税人为基础建设买单。

目前,由于市议会在基础建设上速度缓慢,往往开发商需要先垫付基础建设费用,然后再到市议会报销。

Intellectual Property认为,应减轻开发商的负担,“基础建设提前到位,会鼓励开发商营建,从而改善房屋可承受能力。”

一位也搬到Stonefields中密度小区居住的居民Sandy说,这里的街道感觉很像伦敦或者墨尔本。

“我认为这里的感觉很不错,居民很友好,每个人都想要同样的东西……房子很大,前后都有一点花园,我没有任何可抱怨的。“她说。

但是开发商却有所抱怨,他们说,资源管理法(Resource Management Act)浪费了他们太多的金钱和时间。Todd Property的外联部经理Conor Roberts说,“时间也是成本,任何时间上的拖延都增加了开发的负担。”

当然,土地成本仍然是建造适合首次购房者购买的可承受住房的最大障碍。Roberts说,政府应提供廉价土地,这样廉价房产才有可能。“如果你需要低于市场价的可承受房产,唯一的办法是市议会和政府提供补贴或者低价的土地,就这么简单。”他还认为市议会应允许开发商的开发项目更有灵活性,他说现在市议会对哪里能够造什么样的房产等,都卡得太紧。

但奥克兰副市长Penny Hulse说,市议会的Unitary Plan对Intellectual Property所提出的问题,均有长期的方案。

“Greenfield(现有规划外)土地开发是一个办法,但同时地区的快速发展还需要我们增加现存区域的居住密度。”Hulse说,“这样,我们的各个中心开会更加繁荣,人们住得更集中,对于工作和消费均有好处。”

Hulse说,市议会一向重视新开发小区的交通配套,比如在Hobsonville Point的新开小区,市议会就投资了一个轮渡码头,“而且是在小区开发的早期我们就这么做了,这对于激活该地区房地产市场,起到了重要作用。”

奥克兰房产阶梯:

* 奥克兰平均售价 $618,000

* Hobsonville Point样板区内政府规划的500栋经适房最高价格$485,000

* 另外在Otahuhu规划的500栋经适房价格 $350,000-$450,000

* 工党10万套安居房计划宣传的每栋预算成本$300,000

* 奥克兰市议会估计有能力购买40万以上房产的家庭为30%