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NZ 新西兰房价的合理因素解析

Property Here - Sunday, March 24, 2013

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  对于买方来说;有许多人在提出offer之后,如果卖方爽快的答应了,买方反而会犹豫不决,生怕是自己的价钱出的太高了,对方才会如此爽快的答应,事情真的是这样吗?对于卖方来说;新西兰房价的最终价格不一定会是您当初购入的成本,也不一定等同于邻栋房子上个月的售价,事实上它主要取决于市场条件下,买方所愿意支付的最高价格。

  然而,除了新西兰房地产市场因素外,个人因素也是相当重要的,卖方处理房子的迫切度将会对新西兰房价的定价产生极大的负面影响。因此,为了避免偏误房价的发生,如果能透过经纪人的协助,经过市场比较以及专业的鉴价报告等程序之后再决定,这样所定出来的价格就比较客观合理。

  房屋市场的供需状态是决定新西兰房价一个极重要的因素,在学经济学时听到一个笑话是这样的;如果有一只鹦鹉学会了讲「供给和需求」时,那牠就成为经济学家了。这个笑话虽然夸张,但是它强调了供需对于新西兰房价的影响是如此的深远,事实上所有的因素都会影响到供需,像是;一、国民所得,低迷的景气使得经济成长率偏低,国民所得未见大幅成长的状况下,对于买屋的需求也会有压低的效果; 二、股市:股市是经济的橱窗,股市的低迷一方面反映厂商对未来展望的悲观,另一方面更会形成国人财富缩水的现象,许多人在股市大涨之后,将上涨的股票变现或投资,进而推动房价;三、通货膨涨:如果经济景气持续过热,发生大幅度的通货膨胀,将导致持有现金的人实质财富出现缩水的现象。因此,在物价持续快速膨胀的环境下,持有房地产是一种避免资产缩水的不错的方法。

  此外还有许多的因素,像是对象特性以及买卖方需求都是。在对象特性方面,诸如;公共工程、城乡位置、产品类型、格局与结构、屋龄甚至附近的生活机能等等,都会决定单一对象的新西兰房价。附近若有一些重大的公共工程,像是捷运系统、大型公园绿地、或是都市计划的重划区等等,都会对这个房子的价格发生大幅度的提升作用。所属的城乡位置也会影响房价,因为位置所衍生的交通问题、生活问题等等都或多或少地影响房价。卫星都市的房价通常受到交通因素影响最大,而市中心了房价通常有比较抗跌。

  房地产投资高价位的产品曾经在景气繁荣的时候独领市场风骚,然而一旦市场状况反转,高价位的产品将首当其冲。反之,低价位的公寓式房子在不景气的时候相对比较稳定抗跌。所以,在选择产品类别时,除了是否符合自己的需要外,最好将未来的可转售性列入考量。

  奥克兰房地产标准的格局是最具转售潜力的格局,设计不当的格局除了自身居住时所可能产生的不便之外,也会影响未来的价格。老旧的房子会产生许多问题,不论是贷款的额度上,生活设备的老旧毁损所造成的不便,都是影响价位的因素。所以,新成屋的价位通常会比中古屋至少多个三成左右是不无道理的。

  邻近的生活机能也是影响新西兰房价的重要因素之一,邻近市场或是绿地都是加分的项目,另外,在日益重视教育的现代社会中,明星学校的学区内的房子价格通常也是易涨难跌。

  新西兰房产网(http://www.fangnz.com/)最后要提到的新西兰房价影响因素就是买卖双方对于交易的迫切程度。这也是买卖双方在议价谈判的过程中,双方坚守的底限。如果买方对于特定的房子有殷切的需求,通常为确保交易的达成会愿意提高价格;反之,若卖方因为财务压力或是其它因素必须迅速地完成交易时,也会使得价格态度趋于软化,降价求现在这种个人背景下常常发生。

  一般新西兰房价的订价,可依「成本导向」、「市场导向」、「公司导向」而予以区分。「成本导向」的订价有「成本加码订价法」及「目标利润订价法」。「市场导向」的订价有「市场行情比较法」及「投标订价法」。在「公司导向」的原则下,有「顾客认知订价法」及「产品差异订价法」。

  一、成本加码订价法:是根据产品的单位成本为基础,再加预期利润比率数字,作为订定产品价格。成本加码订价法中,最基本的例子,是加成订价及成本附加定价。二者很类似,都是以单位成本加上一定百分比作为价格。二、目标利润订价法:是指公司在决定价格时,考虑到当达成某一特定销售数字时,该公司将获取总利润若干而订立价格。换句话说,制造商在估计的标准产量下,希望所订价格能对总成本获得一定目标的报酬。三、市场行情比较法:是公司在决定价格时,依照市场竞争之产品订价情况作为订价参考。换句话说,是即将价格钉住产业之平均价格水准。四、 投标订价法:投标之「标」是指买者所出的价格,其基于竞争者订价之,因此,价格较低。五、 顾客认知订价法:系根据顾客对产品的认知而为订价的参考基础。代表公司信誉、产品品质保证,因此,通常所订的价格较高。六、价格差异订价法:是指同一商品以两种或多种价格出售,这些价格并非边际成本有所不同。差异有好几种型式,要看采用的基础是顾客、产品形式、时间或地点而有不同。

  由上述的不同订价策略可以得知,新西兰房价订价的不同直接影响订价与成本之间的议价空间,议价空间也会随着不同的订价而有所差异。由业界的实际情形看来,今日大部份方房屋的售价订价法大都是采取「成本加码订价法」及「市场行情订价法」,完全以区域市场所可接受的新西兰房价为基础,最后再根据「价格差异订价法」,针对各种不同型式的房屋条件而订出不同各型式新西兰房屋的售价。