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NZ 奥克兰住房拥有率全国最低

Property Here - Thursday, May 23, 2013

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一项最新的调查显示,奥克兰为全国住房拥有率最低的城市,并且随着年轻人对拥有住房态度的转变,这一比例可能会进一步下降。同时,另一项统计也显示,奥克兰人现在需要拿出7倍于年收入的资金,才能购买一套中间价位的住房,而这一比例则为全国最高。

奥市住房拥有率全国最低

Roy Morgan研究小组一年一度的“国情”报告显示,奥克兰人口的迅速增长、飙升的房价和住房供应不足,持续地为想要购房者设置障碍。

还清按揭比例在奥克兰和惠灵顿大致相同,约在35%,但低于全国37%的平均水平。

Roy Morgan研究公司的首席执行官Michele Levine说,这毫不奇怪,奥克兰人较少拥有自己的物业,尤其是由于其人口更为年轻。

但她也发现,年轻人对储蓄和消费的选择发生了根本性转变。

“年轻人实际上花费更长的时间才能拥有住房,”她说,“他们留在学校的时间更长,他们希望到海外旅行,而不是决定放弃一切其他开支来为住房储蓄。”

“还有一件我们往往忘记的事是,科技是非常昂贵的。我们都倾向于认为科技是一个推动者,但科技产品也占用了大量的可支配收入,事实上,有些人甚至不会酌情考虑。

“所以,奥克兰年轻的人口在增长的同时,拥有住房的比例也将较低,这有许多的原因。”

Michele Levine说,奥克兰房价的一个关键因素似乎是,对靠近city的住房需求增加。

其他因素包括富裕的婴儿潮一代寻求第二个物业作为投资,他们在价格上与首次购房者展开竞争。

购房负担能力意味着奥克兰的租户比例全国最高(32.3%),相对而言,惠灵顿为29.6%,全国其他地区为24.7%。

奥克兰的家庭也更可能拥挤。相比惠灵顿的18.8%和全国其他地区的16.2%,奥市接近1/4的家庭有五位或更多的居住者。

他们也有更多的子女。奥克兰南区12%的家庭有三个以上的孩子,而全国的平均水平为7.3%。

Michele Levine说,奥克兰人口的增长不可忽视,尤其是毛利和太平洋岛裔社区。

她说,“随着人口比现有住房的增多,房价继续攀升将不可避免。”

奥市置业需为年收入的7倍

nzherald.co.nz编辑的一个新的住房负担能力图表显示,奥克兰人现在需要拿出7倍于年收入的资金,才能购买一套中间价位的住房。

该地区的房价在过去的14年里已飙升了118%,至去年的504,142元,但工资只上涨了57%,工资中位数为73,372元。

1998年在奥克兰购买一套中间价位的住房为230,958元,约为奥克兰年中位数收入的四到五倍(当时为46,800元)。但是,从2006年起直至去年,已需要六至七倍的收入。即便如此,这些资金也可能只会在城市的边缘购置一栋小房子。城市中心的房屋中间价位要高得多。

收入数据取自新西兰统计局的新西兰收入调查(New Zealand Income Survey)。今年的数字预计将在10月份公布,届时很可能会需要更多的收入来购买一栋中间价位的物业。上个月所需的资金为 555,000元,预计到年底会更高。

Northland是全国唯一的在房价超过工资方面非常接近奥克兰的地区。2008年在该地区购买一套住房需要六到七倍的中位数收入。但后来下降,在过去的四年里,需要五到六倍的收入。

房地产协会首席执行官Helen O'Sullivan说,为房市降温的主要途径是建造更多的住房。有迹象显示,这种情况将发生。

“有开发商重新进入市场……但每个人都告诉我,上市的房屋的确供不应求。”

她说,房市可能达到了“有一点点降温”的地步,购房者停止支付高价格。

房屋交易数量通常在冬季放缓,但去年冬天并没缩量,Helen O'Sullivan预期今冬会和去年一样。

奥市房市给地产中介及卖家惊喜

奥克兰的房屋销售持续给地产中介及卖家带来惊喜。

位于city狭窄的住房的拍卖,由于一些住房寻求者在拍卖开始前推高价格,使起拍价远高于政府估价,并且价格很快升级,因为有数十名投资者及海外买家争相出价。

上周,一栋位于Grey Lynn的Baildon Road、占地面积480平方米的住房拍卖,该物业有三间卧室、一间浴室,100万元起拍,最终以1,317,000元售出。该物业的政府估价为85万元。

上个月,位于Grey Lynn的Stanmore Road上的一栋三居室、1900年代的bungalow,其最近一次翻新还是在上个世纪50年代,仍以1,115,000元售出。

ASB经济学家Jane Turner说,由于住房供给短缺,在2008年全球金融危机发生之前开始,房价相对于收入就已经较高。

奥克兰住房的短缺比全国其他地区更为明显。

Jane Turner说,储备银行的举动,即迫使四大银行拥有更多的资金来支撑购房首付不足20%的按揭贷款,可能会挫伤房市。

地区对比

★奥克兰

1998年,在奥克兰购买一套中间价位23,0958元的住房,约需年中位数收入的四到五倍(当时为46,800元)。

到2004年,这一数字跃升至收入的五到六倍,而从2006年直到去年(奥克兰的工资为73,372元),已经需要六到七倍的收入。去年奥克兰房屋中间价为50,4142元,是全国唯一需要用如此多的收入来购买一套住房的地区。

奥克兰的工资以57%的速度增长,而房价以118%的速度上涨——两者相差61个百分点。

★丰盛湾

1998年,在丰盛湾(Bay of Plenty)购买一套中间价位1,59,780元的住房,需要年收入的四到五倍(当时为36,452元)。

到2004年,这一数字迅速增长到五到六倍,直到去年又降回四到五倍。去年工资为63,076元,房价为316,500元,分别上涨了73%和98%,两者相差25个百分点 。

★怀卡托

1998年到2000年,在怀卡托(Waikato)购买一套中间价位的住房需要年收入的四到五倍。到2002年这一数字下降到三到四倍,在接下来的10年里稳定在五到六倍,去年再次降到四到五倍。

1998年,该地区的工资为38,376元,房价为157,825元。去年两者分别上涨至66,612元和319,300元,涨幅分别为74%和102%,相差28个百分点。

★惠灵顿

从1998年起的最初六年,在惠灵顿购买一套住房需要年收入的三到四倍。到2004年,增加至四到五倍,并在2006年再次上涨达到五到六倍,这一比例一直保持到去年。

1998年,该地区的工资中位数为47,320元,同时房屋中间价为163,731元,去年两者分别为76,700元和389,573元,涨幅分别为62%和138%,相差 76个百分点。

★Northland

从1998年起的最初八年,在Northland购买一套住房需要年收入的四到五倍,2006年以后上升到五到六倍。

Northland为全国唯一的房价昂贵到非常接近奥克兰的地区。

2008年,该地区需要年收入的六到七倍才能购买一套住房。但后来下降,在过去的四年里,只需年收入的五到六倍。

1998年,该地区的工资中位数为29,900元,同时房屋中间价为143,625元,去年两者分别为50,128元和296,479元,涨幅分别为68%和106%,相差38个百分点。

★Gisborne/Hawkes Bay

Gisborne/Hawkes Bay和其他地区相比,工资涨幅更接近房价的涨幅。

1998年,在该地区购买一套中间价位的住房需要年收入的三到四倍。在接下来的4年里下降到两到三倍,之后再度上涨到四到五倍,去年降回到三到四倍。

1998年,该地区的工资中位数为33,176元,房屋中间价为106,850元。去年两者分别为61,828元和216,250元,涨幅分别为86%和102%,只相差16个百分点。

★Tasman/Nelson/Marlborough/West Coast

从1998年起的最初四年,在该地区购买一套中间价位的住房需要年收入的三到四倍,去年已经上升到五到六倍。

1998年,该地区的工资中位数为34,528元,房屋中间价为134,906元,而去年两者分别为67,132元和342,406元,涨幅分别为94%和153% ,相差60个百分点。

★Taranaki

从1998年起的最初四年,在Taranaki地区购买一套中间价位的住房需要年收入的两到三倍,去年上升到三到四倍。

1998年,该地区的工资中位数为35,776元,房屋中间价为96,333元,而去年两者分别为68,068元和273,421元,涨幅分别为90%和184%,相差94个百分点。

★Manawatu/Wanganui

从1998年起的最初八年,在Manawatu/Wanganui地区购买一套中间价位的住房需要年收入的两到三倍。从2006年起直至去年达到三到四倍。

1998年,该地区的工资中位数为31,772元,同时房屋中间价为7,8557元,而去年两者分别为56,472元和195,545元,涨幅分别为78和149%,相差71个百分点。

★坎特伯雷

从1998年起的最初四年,在坎特伯雷(Canterbury)地区购买一套中间价位的住房需要年收入的三到四倍。由于基督城地震导致住房供给短缺推动房价上涨,截止去年这一数字已跃升至五到六倍。

1998年,该地区的工资中位数为36,452元,房屋中间价为147,134元,而去年两者分别为66,196元和340,734元,涨幅分别为82%和132%,相差50个百分点。

★奥塔哥

1998年,在奥塔哥(Otago)地区购买一套中间价位的住房只需要年收入的两到三倍。但随后迅速升级,在2006年至2008年房地产繁荣时期达到最高点的五到六倍,之后下降,去年为四到五倍。

1998年,该地区的工资中位数为35,880元,房屋中间价为103,082元。去年两者分别为61,412元和302,425元,涨幅分别为71和193%,相差122个百分点。

★Southland

Southland的工资比其他任何地区更接近其房价。在过去的14年里,Southland是唯一的地区,在一个阶段里,购买一套中间价位的住房只需要年收入的一到两倍。这从1998年持续到了2002年。在接下来的10年里,也仅仅需要两到三倍的年收入,去年则为三到四倍。

1998年,该地区的工资和房价分别为40,872元和65,125元,而去年分别为63,076元和192,983元,涨幅分别为54%和196%。

该地区工资和房价的涨幅差距最大,达到142个百分点,显示其房价在1998年为全国最低的地区。去年该地区的房价在全国仍然最便宜。