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NZ 房贷利率再创新低 央行调控势在必行

Property Here - Thursday, May 30, 2013

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眼下各大银行抢在预计的储备银行明年上调利率之前,竞相向房屋贷款人提供新西兰历史上最低的短期房贷利率,以吸引客户,此举将进一步为房地产市场增温。经济学家表示,奥克兰房地产市场的“泡沫”对经济的强劲复苏构成了最大的风险,预计储备银行可能会在未来六个月内使用其新的宏观审慎措施来为奥克兰过热的房市降温,紧随其后的将是利率的上调。

房贷利率创历史新低

在过去的一周,Westpac、BNZ和ANZ都将各自为期一年的房贷利率降至5%以下,并且预计ASB银行在储备银行出手抑制房价暴涨之前也将步其后尘。

财经新闻网站interest.co.nz的David Chaston,在比较了各方的利率后表示,各银行“目前的竞争令人难以置信”。

“银行本身对特殊利益集团有特殊的优惠。

“他们有时会最终给出低于公开利率25个百分点的利率。因此,关键是去和银行努力进行谈判,他们目前很容易接受。”

本周三,Westpac银行在其5.19%利率的基础上推出了“特殊的”4.94%的利率,使其成为一年期固定房屋贷款利率市场的领头人。

这一利率适用于那些购房首付至少20%并且贷款额度不低于10万元的借款人。在2月份有两个星期,该银行还提供了4.89%的利率,为历史最低。

ANZ银行本周一推出了一年期4.95%的利率,以便与上周五BNZ银行的举措相匹配。

保险公司也随波逐流,主权住房贷款(Sovereign Home Loans),将其利率从5.19%降至4.95%。

Chaston先生说,由多家银行提供的4.99%的两年期利率,也为创纪录的新低。

今年,Kiwibank银行曾提供了4.79%的半年期利率,成为一直以来固定利率最低的银行。

全国各地房价在飞涨——奥克兰市区的平均房价已高达735,692元,在过去一年里上涨了12%,比2007年的高峰期提高近8%。

国际货币基金组织(IMF)曾表示,新西兰的房市被高估了约25%。

新西兰经济研究所(New Zealand Institute of Economic Research)首席经济学家Shamubeel Eaqub说,当一家银行降低其利率后,其他银行通常在一个星期内会跟上。

房市成经济的最大风险

新西兰经济研究所本周三公布了其最新的季度预测,显示经济增长回升,从今年的2.3%增长到2014年的2.9%,这与本月公布的财政预算案中有关经济的预测和展望接近。

经济复苏的基本步伐是渐进的,并被一次性事件所推动:坎特伯雷的重建、快速借贷及奥克兰房价通胀,该研究所首席经济学家Shamubeel Eaqub说。

他说,当家庭债务水平相对于收入较高时,受某一时刻某些冲击的引发,奥克兰房地产市场会下跌,可能会导致经济的广泛疲软,并对银行系统构成压力,对经济的强劲复苏构成最大的风险。

“去年租金和房价同时上涨,符合住房短缺的现实。但近几个月租金已经稳定,而房价持续快速上涨。”

这表明一些最新的需求可能是投机性的,而不是自然需求,他说。

该研究所估计,奥克兰一年需要7500套左右的新住房。

奥克兰住房协议的目标是未来三年新建39,000套住房,如果实现,市场将供大于求,房价可能下跌,Eaqub说。

住房许可发放创5年来新高

另据新西兰统计局本周四公布的数据,新建住房许可的发放创下了5年来新高。

4月份共有1,755套新房包括公寓,获得建房许可,这是自2008年4月发放的2373个许可以来的最高数字。

新西兰统计局发言人Blair Cardo称,4月份为全国各地扩大建筑的“丰收月”,尽管相关数字在坎特伯雷和奥克兰自然会更高些。

包括公寓在内的建房许可,较去年同月增长了43%,或者说经季节性调整后的19%,比3月份增加8.3%。

排除公寓的新建住房许可增加了41%至1541个。新建公寓许可也从去年的138个增加到214个。

新西兰统计局表示,包括公寓在内的建房许可的发放自2011年3月创下历史低点后,已连续25个月呈上升趋势。

储备银行将动用新措施

周三,在惠灵顿举行的吹风会上,新西兰经济研究所首席经济学家Shamubeel Eaqub说,“未来六个月内,储备银行将要而且必须使用宏观审慎调控措施。”

“我认为仅仅依靠这一措施本身是不够的,从明年年初开始,我们预计储备银行将开始提高利率,尽管这是一把非常钝的工具,他们不会允许奥克兰房地产市场摆脱其控制。”

储备银行新的宏观审慎措施,包括限制低首付的贷款数量,反周期的资本缓冲和调整对银行资本的要求。

但这些措施都是为了降低金融系统风险,而非管理经济周期本身,Eaqub说,它们的功效是未经新西兰经济检验的。

Eaqub表示,央行将利用其新的措施,力图限制新的住房贷款而不是打击目前的借款人,否则可能会伤害经济。

储备银行明年还将可能上调官方现金利率,结合其新的宏观审慎措施的实施,这对短期利率会造成重大影响,Eaqub先生说。

他无法预测一年期的固定利率可能会上升多少,但表示浮动利率可能会从现在的不到6%上涨到明年年底的7.5%。

官方现金利率一直保持在2.5%已两年多,但明年一月很可能上涨到2.75%,明年年底前可能会在3.75%-4%之间。

“眼下,储备银行很担心奥克兰房价的上涨,”Eaqub先生说。

“当房价与收入相差太远时,如果发生经济冲击,房价可能会下跌。美国和英国在最近的经济衰退中,实际房价从高峰到低谷下跌了30%,这样的调整对金融体系、家庭财富和经济活动可能会造成显著的影响。

“在接下来的一年里,借贷成本可能继续上升并且银行或许能够减少贷款。”

Eaqub先生说,经济环境尚不适合更高的利率,因为通货膨胀率很低。储备银行的目标是1%-3%,但一年的通胀率为0.9%。

“因此,新西兰储备银行将要鼓励各银行在放贷上更加谨慎,他们不希望看到竞相降低房贷利率来助长泡沫。”

各银行对长期利率的影响有限,因为他们大多数的钱是从海外市场借来的,不同于短期资金是借自本地。

“外界的影响,如基督城地震、美国信用等级被降和欧洲市场的不确定性,已经推迟了官方现金利率的上升。

“利率对于本地化的问题,如奥克兰最近的房地产市场的繁荣是一把钝工具。储备银行更倾向于使用宏观审慎工具,以遏制信贷供应,并增加其成本,”Eaqub先生说。