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CN Property News

CN 第一代房奴全面解套 30万购房现值超500万

Property Here - Sunday, December 02, 2012

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银行方面提供的信息显示,在上世纪九十年代末, 首批商品房个人贷款的客户普遍贷款年限在15年左右,以此推断,首批房奴有望在今年彻底翻身。而事实上,在这批房奴中,大多数人仅用了5到10年就还清了贷款。

首批“房奴”显然是幸福的。据一位已发放了10多年住房贷款的信贷员介绍,最早购房的人多是做生意的有钱人,年龄约在30岁到40岁之间,贷款也通常只有10万元左右。而如今购房人的年龄多在20多岁,这群刚刚走向工作岗位的新房奴们,面对的却是动辄上百万元的贷款,提前还款的可能性小了太多。 

幸福的老房奴 

提前还贷型:手里一有钱就先还贷款 

最老一批房奴,大约以江浙生意人为主,但是北京人中最老的房奴,恐怕是那些从低矮狭小的平房,搬进宽敞楼房的一批居民。 

“那时候住进楼房可是一件相当给面的事儿。”王新似乎已经住够了平房,相当“赶时髦”的她也打算尝试一下贷款买房,2002年在北二环某小区购买了一套三居室。 

王新回忆,当时房子全款30多万元,自己与父母凑了约20万元的首付,再向银行贷款10多万元,一贷就是10年。而当时每月还款大约1000多元,这占到了王新当时月工资的多一半,王新一心只想“赶紧还完”。 

保守的“60后”们总觉得欠别人钱是件痛苦的事儿,王新也不例外。虽然前几年苦些累些,但“手里一有钱就先还贷款”,仅仅5年的时间,王新就把所有贷款还清,踏踏实实地住上了新房。 

让她想不到的是,当初完全没有投资概念的“换房”,如今竟成为她每月收入的最大来源。据了解,这套楼房的身价如今已经涨到500多万元,月租金可达到8000多元。 

“当时哪儿想那么多啊,咱也不知道后来房价涨成这样了,早知道还不如像别人那样,多买几套留着升值投资呢!”王新一个劲儿地吃着后悔药,“不过平心而论,当时真觉得这样太不靠谱了,要怪还得说自己没有投资的眼光。” 

不过,让王新庆幸的是,当年一起买房的人在房价翻了个儿后,觉得楼市“拐点”到了,纷纷将房子出了手,“当时一套房子能卖100多万呢,觉得真多,有人把这笔钱投进了股市。不过现在看来,还是我这没卖的最赚钱。”

再买一套型:二套的房租刚好还首套月供
 

2001年5月,颜洁在北京买了属于自己的第一套房。据她回忆,当时是用公积金贷了34万元,20年期,每月还款2100至2200元之间。同时和颜洁一起买房的,还有自己的弟弟和身边的几位朋友,“当时只有每月固定额度的还款方式,不像现在选择这么多,大家贷款的年限长短不一样。” 

“那时候贷款买房心里都不踏实,睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者,2004年下半年到2005年上半年,身边很多人都提前还清了房贷,包括自己的弟弟。“我那时也攒了一些钱,想再买一套房子出租,不过最终下决心买房还是被租客逼着买的。”颜洁告诉记者,当时投资房产的人并不多,自己也不知道买了房子到底能不能租出去,于是预先在网上发了一个出租房子的帖子,“没想到电话被打爆了。有一个房客天天给我打,我最后只能告诉他房子还没买到手,但这房客坚持说,你买吧,买了我就租。” 

看到房子这么好租,颜洁下了再买一套房的决心。“但我不想再背贷款,就选了一个够全款付的小户型。神奇的是,等我买了房子,真就是那个坚持打电话的房客租走了。”后买的那套房的房租,如今刚好能还第一套房的月供。看着姐姐坐拿租金,颜洁的弟弟十分后悔提前还贷,“还不如买套房呢”。 

纠结的新房奴 

生子改善型:换房的代价是月供增一倍 

IT人士李冰在北京工作十年整,如今月薪已过万元,加上早几年就买房成家,和妻子的小日子过得红红火火。就在几个月前,一场由女儿降临而牵出的全家大聚会让他开始有了换房的想法。“一套60平方米的小两居,怎么住得下一家三口外加爷爷奶奶、姥姥姥爷呢?” 

2005年年底,李冰夫妻俩七凑八拼拿出10万元首付,连夜排队在北京昌平立水桥某小区买了一套总价45万元的小两居,贷款30年,月供维持在1800元上下。李冰算账:“现在的房租都比月供贵,早几年贷款买房还是划算的。”

“但如今再换房就不那么轻松了。换房的唯一办法就是卖旧买新,当初45万元的房子,现在价值160万元,不过还了银行贷款后,最多也就是剩下100万元。此外还要考虑装修费和卖旧买新空挡期的租房费,再买房子至多也就只能首付70万元。”点着网上的贷款计算器,李冰发现,要想换房还不降低生活水平,月供就必须控制在5000元以内,新房总价大约在180万元到200万元。 

“换房的两个指标:三居、有教育配套。这样的条件和承受总价,最后也就只能在北京五环外选房了。”在看了两个月房后,李冰总结说:“换房的代价是月供激增一倍,以后换工作也要变得谨慎了。此外,为了实现新目标,住的离城区越来越远了,而且还都是交通不发达的地段。” 

买房结婚型:还贷是全家人的事 

与老房奴相比,刚刚开始还贷的新房奴们可就不那么“幸福”了。刚刚从学校毕业两年的李杰就是其中一个。作为“毕婚族”,他觉得房子是结婚的先决条件,所以在去年,他成了最新一代的房奴。 

“买房可真是全家人的事儿。”李杰撇着嘴,细数着新一代房奴的点点滴滴。 

坚持要买新房的李杰将选择放在了六环外的房子上,虽然较市中心的房价略低,但也要上百万元。李杰说,30%的首付钱是自己父母与岳父母共同凑齐的,各出了一半,其余是向银行贷款。 

对于刚毕业的李杰小两口而言,两人月收入加起来不足1万元,6000多元的月供让他们觉得喘不过气儿来。“如果房款都让我们自己掏,恐怕连吃饭都不够。”李杰笑着说,所以现在只能让退休了的父母每月再帮着还些月供,“如果这月多赚了些钱,就多给父母些钱,多减轻他们的压力吧。” 

虽然现在比较困难,不过李杰却并不着急还贷,他坚信今后随着工资的上涨,还贷压力会逐渐减小。 


中国房贷20年简史:30万购房现在价值超500万
 

20年前,中国建设银行上海分行贷出了全国第一笔个人房屋贷款;15年前,商业性个人房贷在中国大小城市全面铺开;而眼下,曾经不愿欠钱的中国人买房却生怕银行不贷给自己。 

这是中国个人房贷的发展史,也是中国商品房的发展史,它们的背后,则是一部鲜活的中国“房奴”进化史。

贷款曾是“丢脸的事儿”
 

“那个时候没人想要贷款买房子。”年过半百的王新回忆起十几年前的事依然撇嘴摇头:“我们年轻时都是单位分房。” 

虽然房贷业务从无到有已有20年,但建行北京分行相关负责人说,房贷真正的发展期是从1997年开始的。这一年,央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》,规定贷款比例最高限额是房价的70%,贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始,商品房和个人住房贷款开始走近普通百姓身边。 

“首批办理房贷业务的人,很多都是浙江等地的生意人。”一位做了十多年房贷业务的老信贷员向记者介绍道,在那个买房仅是为了改善居住环境的年代,“花后半生的钱买前半生的房”在老百姓眼里还是个新鲜事,贷款是“丢脸的事儿”。“当时整个个贷部就俩仨人,一个月能有几单业务就不错了,而且贷款数额多说也就10万块钱。”

从200亿到6.9万亿
 

数据显示,1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底,全国房地产个人贷款达到了6600多亿元,是1997年的35倍。而到了2012年,全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元,是1997年年底的363倍。 

1998年前后,福利分房停止,“当时听了这个消息都傻了,没命地向单位争取最后一批福利分房。”一位市民回忆道。没有搭上“末班车”的人也只好认命,掏钱购买商品房。到2000年,个人消费占到了全国房地产消费总量的70%以上。 

“当时我老伴说买房,我还不同意,现在看来还是他有眼光!”张大妈每每提起自家的大三居,都笑得合不拢嘴,当年不足30万元买下的房子,如今已经价值五六百万,而这套房子每月高达8000元的租金,已经成为她家的主要经济来源之一,“不过,当年的30万元可并非是个小数目,那时候工资也不过800元到1000元。” 

首批房奴“赶上好时代” 

让那些本来买房只为单纯自住的人没有想到的是,房价在后来短短几年间翻了三倍以上。 

房奴一词兴起于2005年到2006年,意指房贷超过月收入50%以上的家庭。据统计,2006年,有91%的购房者用了按揭,其中31.8%的购房者月供超过月收入的一半。 

如果我们把“房奴”的概念泛化,第一拨贷款买房的人——首批房奴无疑成了新房奴们羡慕嫉妒恨的对象。在经济学家眼里,这些“赶上好时代”的“房奴”无疑是在房贷发展的20年中,与地产商和银行并列的最得意的赢家之一。

“后来的房奴可就真没老前辈们那么幸福了!”对外经贸大学客座教授赵庆明表示。而做了十多年房贷业务的银行信贷员难免长叹:“咋就没想着给自己贷个款整套房子呢!” 


个人房贷大事记
 

1992年5月,第一笔个人购房贷款发放。 

1994年5月,《住房担保贷款管理试行办法》发布,为按揭业务提供了法律依据。 

1997年4月,《个人住房担保贷款管理试行办法》发布,贷款最高比例为70%,年限最长为20年。 

1998年4月,央行正式推出《个人住房贷款管理办法》。 

1999年,个人住房贷款条件进一步放宽,贷款年限最长25年,贷款额上浮到39万元。 

2000年2月,住房实物分房在全国停止。 

2001年,温州炒房团诞生。 

2002年,房地产业成为中国经济的支柱产业。 

2003年,央行规定,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。 

2004年9月,银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,对控制商业银行放贷风险做出规定。

2006年3月,央行调整个人住房贷款政策,将贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。“房奴”一词出现。

2008年,央行宣布,扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度。首套住房和改善型住房贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,公积金贷款利率下调0.27个百分点。 

2009年至今,国家开始对房地产市场进行调控。先后出台了“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”、二套房涨利率、停止三套房公积金贷款等措施,限制投资投机购房需求,支持自住需求,控制房价过快增长。