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CN 鬼城真相:一直就那么几个 房价仍会坚挺

Property Here - Friday, March 15, 2013

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坏消息,不停的坏消息!中国房地产市场近期一直笼罩在坏消息中。先是受“国五条”影响,地产股一日暴跌超过8%;接着是美国CBS电视台的王牌栏目做了一期“中国鬼城”的特别报道,而且王石和张欣两位大佬还在节目中警告称,中国楼市泡沫非常危险、楼市繁荣已走到尽头;再着是美国顶级做空大师吉姆?查诺斯警告,中国楼市泡沫让人“不可能视而不见”;最后是中国央行行长周小川称,今年将会动用首付比例、房贷利率等措施,加大楼市调控力度。 

似乎,中国真的存在着巨大的楼市泡沫,到处都是房子建了卖不出去(或卖出去了没人住的)鬼城,而且楼市泡沫将很快破灭并造成巨大危害。 

但在经济学家陆挺看来,情况完全不是这样。 

陆挺是美银美林大中华区经济研究部主管兼首席经济学家。在其最近的一篇报告中,陆挺称,中国的确存在几个鬼城,一些城市也确实存在楼市泡沫,但因此而认为中国整个楼市就是一个巨大的泡沫,实在过于夸张。 

破解“中国鬼城”之谜 

鬼城是指那些无人居住、或居住居民很少的城市活城区。 

报告认为,中国确实有几个鬼城,但这只能归因于地方政府糟糕的城市规划和非理性的城市设计,中国并不是到处都有鬼城。 

“媒体关于中国鬼城的报道都是来自于极小的样本量,事实上,近几年关于中国鬼城的报道,都是来自那么几个城市”。报告称,这些鬼城包括内蒙古的鄂尔多斯、广东东莞的新华南mall、云南昆明的呈贡区、天津滨海新区的于家堡以及河南郑州的郑东新区。 

“事实上,全球媒体近几年来都是以上述城市为例,没法扩大‘鬼城名单’,这也说明了中国鬼城的数量相当少。”报告指出,中国有7.11亿城市人口,有100个人口超过百万人的城市,而报道中国鬼城的媒体很少提及,中国正在建设着无数的新城新区,而鬼城只是其中的极少数。

报告认为,伴随着经济的继续发展,这些鬼城未来也可能会“改头换面”。 

经济学家、摩根士丹利亚洲区主席史蒂芬?罗奇亦曾表达过同样观点。罗奇称,中国未来20年会有3亿人完成城市化,平均每年增加的1500-2000万城市人口,会让今日死气沉沉的鬼城,迅速变成生机盎然的超级大都市。 

中国城市的空置房并不算太多 

另一个支持“中国鬼城”观点的证据是中国存在着大量的空置房。 

报告认为,中国确实存在一些空置房,中国政府也确实需要采取措施打击腐败和投机现象来应对贫富差距过大等问题,但“中国存有6500万套空置房”的说法,实在过于扩张。 

报告称,如果加上农村的空置房,中国的空置房确实很高,甚至有可能达到6500万套。但空置率并不是值得担心的问题。 

“尽管中国过去增加了对房地产建设的投资,但在快速的城市化速度和居民改善住房需求的作用下,中国房地产市场需求仍然高涨,房地产建设仍有很长的路要走。”报告认为,中国的住房建设和房地产投资最终会下降,但在未来几年,房地产投资仍会不断增长。 

报告认为,尽管增速下滑,中国经济每年仍在以约8%的速度增长,每年仍有约1.4%的人口(约1800万)完成了城市化。在这种速度发展之下,中国房地产市场和发达国家以及其他发展中国家相比,会有很多的不同。 

比如,因为中国房地产开发商建成的房子多为毛坯房(没有厨房、洗手间等设施),中国购房者的装修需求较大,大多数房产需要一年的时间完成装修。因此,中国楼市的空置率会显著的高于发达国家。 

报告称,中国市场销售的新房中,约有80%的房子是毛坯房,通常需要1年的时间装修,之后再过几个月才能搬进去。报告称,中国楼市的空置房不会超过2000万套(占城市房产总库存量的约8%),而其中的65%为刚建成的毛坯房。 

因而,报告认为,中国楼市的空置率并不算太高。 

抑制房价最有效的办法是增加供给 

报告称,在中国部分城市,楼市确实存有泡沫。但因此而断言中国楼市是一个即将破灭的大泡沫,则言过其实。中国目前的房价确实不便宜,但大部分地区的房价并没有过高。 

报告指出,CBS关于中国鬼城的报道认为,很多中国人平均每天消费不足2美元,而一套房子则要5万到6万美元。但事实上,根据中国统计局数据,中国城市居民平均每天消费7.3美元,农村居民平均每天3.9美元(农村居民还有大量自给自足的消费未被计入)。 

与此同时,一线城市和其它城市的楼市存有很大的不同。报告称,在一线城市,房价收入比达到25倍,即购房者平均需要25年的家庭收入才能买一套房;但在其它城市,则只需要10到15年。 

同其它国家相比,这一数据仍然显得过高,但中国只有约1/3的房子是商品房,即按照市场价格销售。报告称,自1998年住房市场化改革以来,因为旧房改造、城市拆迁等,中国大部分房子是以补贴价的形式销售的。换句话说,中国房价的快速上涨,一部分是因为市场化改革释放了之前的行政管制措施对房价的压制。 

报告称,要想抑制房价,最有效的办法是增加供给,而不是抑制需求。 

报告认为,在未来的一段时间内,如果政府决定增加住房供应量,且劳动力短缺促使低收入居民上涨,平均房价可能会下跌。