China Back to Real Estate News Homepage to RSS for this country

CN Property News

CN 美国纽大金融教授:未来20年,中国房价面临暴跌

Property Here - Monday, January 07, 2013

Share to:

中国2012年第二季度经济增长降至7.6%,为三年来的最低点,中国总理温家宝7月时已两度对经济前景发出警告,表示经济困难可能还会持续一段时间,一些机构和个人预测中国经济可能会硬着陆,出现明显的经济衰退,但美国纽约州立大学杰纳苏分校(State University of New York at Geneseo)金融与经济教授谷雁翔在接受《内幕》专访时表示,中国在2012年不会出现经济危机,但应该注意食品价格上涨和房价上涨的情况,只要政府一放松管制,房价就可能上涨,而食品价格即使政府小心翼翼,还是可能出问题。 

 减少国企资金投入,帮助小企业发展 

中国央行规定的存款准备金率向来很高,不只限制了银行的贷款,也影响了想贷款、却不容易贷到款的中小企业。谷雁翔表示,目前中国的存款准备金率是 20%,银行希望准备金率低一点,如此他们就能多贷出去一点,但中国过去5年,货币发行量太大,所以中央银行只能靠提高准备金率来控制货币量,但控制准备金率不是一个很好的办法,它限制了银行的贷款,而银行为了提高贷款,就必须拼命去拉存款,会让银行的人觉得相当疲劳。

但中国政府仍不太愿意放宽存款准备金率,谷雁翔对《内幕》解释,中国的货币发行量实在太大,只有靠提高存款准备金率,才能减少货币量的增加。“中国大量发行货币的目的,一个是为了促进经济增长,另一个是为了维持人民币对美元的汇率,就是中国的企业赚了美元后,把美元交给中央银行,中央银行按照当时的汇率给银行人民币,所以有一部份的货币发行其实是被动发行,这也是为什么美国、西欧一直公开批评中国政府操纵汇率。”

如要真正刺激中国的经济,谷雁翔认为政府不应该增加对国企和基础建设的投资,而是应该尽量减少,因为国企本身就很巨大,但效率低、浪费多,另一方面,则应该放宽对小企业个体户的管制,鼓励民营小企业发展。

“政府会有重复建设的行为,因为用的不是他们自己的钱,所以不会像管自己的钱那样在意。”谷雁翔对《内幕》表示,重复建设在中国已经是10几年的老问题,因此对国企的投资是不合算的,不是十分必要的事就不应该做。

重复建设指得是某一行业在供给能力已经能够满足社会需求的情况下,仍不断收到新资源的投入,造成生产和服务过剩的情况,例如一些公共设施建了又建,或建了没必要的设施,或是资源原可投入在更有用的项目上,但却投到了不必要的地方。 

而帮助小企业、民间企业发展,谷雁翔认为收效会比帮助大企业、国有企业大得多,因为这些小企业、私人企业是业主自己的,他们在经营上会非常地小心谨慎,且他们的发展也很有活力,会自己寻找市场,相对来说,他们对市场的变化也非常敏感。 

“中国就是因为对这些小企业一直限制太多,如果能够鼓励这些小企业发展,协助他们得到资金,对他们的管制也尽量减少,则中小企业的迅速发展,会明显有助于中国经济的健康发展。”谷雁翔对《内幕》说。 

目前中国的中小企业在筹措资金方面,仍有难度在,银行多半不愿意将款贷给中小企业。谷雁翔解释,中小企业骗子多,有的人从银行借到几百万元,最后捲款潜逃,这样的事屡见不鲜,西方国家在100年前,这样的事也发生不少,由于信用不可靠,降低了银行将资金压在中小企业上的意愿。 

高利贷不一定不合理 

银行不愿意贷款,中小企业只能转向高利贷。2011年,长期倚赖民间资本的浙江温州企业,在高利贷市场不断扩张的情况下,终掀起风暴,由于同行之间互相担保,危机如同滚雪球般越滚越大,许多公司倒闭,老闆潜逃到海外。

着名经济学家罗小朋先前接受《外参》采访时表示,温州高利贷风暴背后的深层根源,是中共为了自己的利益,限制私人资本的运用,因此私人资本只能另求出路,造就了高利贷的生存空间。罗小朋指出,本来如此大规模的私人资本,能做许多产业升级、出国创业的投资,也能进入许多高级产业链,但中共不希望私人资本有这么大的能量,因为产业升级了就会与国家的产业竞争,政府害怕私人资本力量太大,将威胁自己的利益。 

虽然温州高利贷风暴让人记忆犹新,但谷雁翔认为,还是应该让民间信贷机构有发展的空间。“这样的事当然经常会发生,但政府必须容忍这类事情发生。国家银行不熟悉这些中小企业的人,也不熟悉这些企业的业务,所以不愿意借给他们,不想承担风险,那就让熟悉这些业务和人的本村、本镇的人,通过自己的渠道,给他们提供资金,在西欧、北美的早期发展阶段,这种现象多得很。” 

谷雁翔对《内幕》分析,民间的人相互之间都认识,可以确实知道中小企业的业主计画到哪边做生意。“如果你很可能赚很多钱,又愿意付给我50%的利息,那我就借给你,如果你想跑,我认识你,也认识你的家人。所以这些人不敢故意欺骗。” 

相对来说,借高利贷者也要承受非常大的风险,若事成可赚取高利息,但若失败则将亏损一大笔资金,因此谷雁翔认为收取高利息是合理的。“高利贷并不一定不合理,比如你现在要做一笔生意,你知道,如果这笔生意做成了,投资100万,可以赚300万,你愿不愿意付给高利贷50万利息?如果你赚300万,也还剩下150万,这是你自己愿意付的,他也愿意借给你。” 

谷雁翔认为,法律仍应监管高利贷的运作,但管的应该是故意欺诈的部分,如有业主不是真正想做买卖,目的只是为了骗取巨额资金,法律就应该介入,但不应通过政府的行政权力来管高利贷。 

“让他们自己去融资,中小企业就可以获得较快的发展,现在是国家银行既不想把钱借给他们,又不想把权让给他们,这样的管制,就不容许民间金融的发展,其实是一种垄断的力量,这样的垄断应该被打破。”谷雁翔对《内幕》说。 

中国的房价暴跌一定会发生 

房价是中国政府近期严加看管的对象,为了遏制楼市泡沫,中央祭出包括限制个人买房数量在内的多种政策,也确实收了效,房价和地价经过了几个月的下降。 

但谷雁翔提醒,仍要注意房价可能的上涨,以及食品价格的上扬。“别的通货膨胀都不值得担心,但食品价格和房价是会发生问题的两条。中国政府现在对房价管得很严,如果政府一放松,房价还会上涨,食品价格,是即使小心,都可能发生问题。” 

谷雁翔对《内幕》指出,目前政府对房价的态度还很强硬,表示要坚决控制下去。“政府的控制是对的,现在存款利率这么低,股市一直很不好,又缺乏其他的投资工具,所以很多人把住房作为一种投资工具,以致于现在中国的空房很多。” 

虽然空房多,但刚结婚、想买房的年轻人也很多,一旦经过20年,谷雁翔认为空房会成为一个更为严重的问题。“再过20年,等这些生一个孩子的老人都去世后,中国就会出现大量的空房,所以中国的房价暴跌一定会发生。” 

谷雁翔对《内幕》进一步解释,从70年代中期开始,中国严格执行一对夫妻一个孩的政策,等这些只有一个孩的老人进入平均死亡年龄后,许多人将去世,届时房价如果不大跌,会是件相当奇怪的事;这样的大跌会跌得非常严重,远远超过当年香港和日本房价下跌的幅度;香港在97年、98年时,房价曾下跌了 50%。 

“我们不知道会不会有其他的经济因素,所以中国政府的谨慎是对的,像这次美国房价大跌,我们感觉影响很大,但美国房价的全国平均跌幅还不到30%,而香港、美国、日本都没有一个夫妻一个孩的政策,也都出现了房价大跌。”谷雁翔说。 

房价外,食品价格也是一大问题。谷雁翔指出,过去几年,中国食品价格的上涨有时很严重,尽管政府的数据显示上涨幅度是6%、7%,但老百姓的感觉却是 30%、50%。食品价格上涨的原因,一为现在中国城市发展的速度很快,可耕地明显减少,二为气候问题,尤其最近几个月气候不佳,全世界的粮食价格都有上涨的趋势。

“一旦主要粮食生产国的气候不好,价格肯定受到很大的影响,比如美国气候不好,玉米的期货价格已经明显上涨了,所以其实粮食价格上涨,在中国不是一个货币政策能解决的问题,政府应该做的,是以政策鼓励民众去生产粮食和蔬菜。”谷雁翔对《内幕》说。