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CN 港人买楼全球最吃力 IMF警告﹕楼价飙升 港经济重大风险

Property Here - Saturday, January 19, 2013

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国际货币基金组织(IMF)公布2012年香港经济评估报告,警告楼价急升是香港经济的重大风险。报告指出,与全球主要 国家比较,香港的楼价与市民收入比率是全球最高,达12.6倍,可说是担子最重。IMF称,若利率回升至2003至07年的正常水平,本港楼价就会较按经 济基本因素计算的「合理水平」高30%;但是,一旦楼市突然调整,会对银行及本地需求带来风险。
  楼价达家庭年收入12倍
  报 告是IMF专家与港府官员去年11月中旬会面讨论后于12月19日撰写,昨天发表。报告中引用的楼价资料并非目前楼价数据,而是去年第二季度的数据。报告 指出,在房屋供应有限、投资者众多,以及长期处低息环境等因素下,令香港楼价推高,去年前10个月楼价升幅达23%,而当前楼价较2008年更是翻一番。
  IMF的报告指出,去年次季,本港楼价中位数已达家庭年收入中位数的12.6倍,大幅超越全球其他主要城市,高踞榜首;位列第二的是澳洲为6.7倍,远低于香港。若以豪宅物业每平方呎的售价计算,香港去年仅次于伦敦,但高过东京、新加坡及纽约等国际大城市。
  息势升 楼价将超合理三成
  IMF 结合宏观经济因素,通过回归分析估算合理楼价,发现香港当前楼价高过合理水平10%;若低息环境结束,实际利率回到2003至07年水平,楼价更将会高过 合理水平30%。本港经济学者关焯照表示,当前香港楼价已到达「相当难以承受」的水平,「当前楼价不单比全球其他地方更令市民难以承受,甚至比97年的情 况更恶劣」。
  楼价倘跌 势现负资产效应
  在报告中,IMF警告本港银行的贷款余额有一半是与房地产相关,加上不少其他用途贷款,亦是以房地产为抵押品,倘若楼价大幅回落,抵押价值相应下跌,负资产就会出现,最终触发本地的需求、银行信贷及楼市的恶性循环。
  IMF认为,香港金管局虽已采取收紧按揭成数及供款收入比率遏抑楼市,但在有需要时,亦可动用其他工具,例如提高楼按贷款在计算资本充足比率时的加权比重,或是增加监管储备,这些措施目的旨在保障银行。
  至于在遏抑置业需求上,额外印花税亦可进一步加码,而增加土地供应是长期治本方法,不过建设需3至5年,对目前市