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CN 京沪购房负担被指超警戒线 月入3万才能承担

Property Here - Wednesday, January 09, 2013

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美联物业的一项调查数据显示,作为衡量房地产市场警示性指标的购房负担比(月供占家庭月收入比),在一线城市已远远超过40%的警戒线。其中,北京人的购房负担比高达80%以上。 

购房负担比在2009年一季度达到50%以下的最低点之后,2010、2011年一路上扬,在经过2012年二季度短暂的下行后再次飙升,直指70%-80%。 

从变化曲线来看,购房负担比与房价呈正相关。美联物业全国市场研究总监徐枫认为,购房负担比大升,意味着房价上涨已经到了一定的高度,有警示风险的意味。 

各大一线城市家庭的住房负担比增长迅速,表明购房者房贷压力也在逐步增大,入市门槛在逐渐提升

从信贷政策来看,当前买房所要付出的资金成本显然远大于四年前。比如,2008年存款准备金率下调三次,累计幅度2%,由17.5%下调至15.5%;2012年存准率同样下调三次,累计幅度1.5%,由21.5%下调至20%。又如利率,2008年5次下调利率,1年期存款利率由4.14%下调至2.25%,贷款利率由7.47%下调至5.31%;2012年6月8日三年来首次下调利率,且在不到1个月后的7月6日再次降息,1年期存款利率由3.5%下调至3.0%,贷款利率由6.56%下调至6.0%。在首付成本上,各地均要求一户家庭购买二套房首付提高至6成。 

美联物业在以“60平方米,7成20年按揭”的假设条件测算下,北京购房负担比已经超过80%,而上海、广州、深圳也已超过60%,“一般来说,40%是一个合理的水平。”徐枫说。 

链家地产中介人士告诉记者,目前一线城市的银行对二手房贷款是按照实际成交价格的8-85折来放贷的,也就是说即使是首套房,二手房购房者实际支付的首付也要达到5成。一套208万60平方米的房子,首付大约需要90万,一些买房人选择先找中介垫资,再将房屋做抵押贷款还贷,买房的成本被大大提高。 

徐枫解释说,从购房收入比的数据可以看出,目前的房价已经将工薪家庭远远抛出商品房市场。像北京、上海这样的城市,只有月收入在3-4万的家庭才可以负担当前的房价。由于利率、以及收入的变化周期较长,购房收入这个指标主要受房价影响较大,可以作为房地产业的一个景气或风险指数来参考。 

家庭杠杆空间仍大? 

世联地产研究人士认为,刚性需求、家庭杠杆空间、风险偏好三者共同作用于成交量和价格。如果从更长的时间周期来看,中国的房地产行业,乃至于中国经济的内需转型,其发展依然仰仗家庭杠杆的提升。目前中国普通家庭资产负债表比较健康,其加杠杆空间较大,这与美国、英国以及其他国家家庭部门需去杠杆截然不同。反观开发商,过去几年的扩张导致资产负债表杠杆较高,存货高企。 

2012年,对比开发商强烈的跑量欲望,资产负债表健康的中国家庭抛售情绪并不严重甚至惜售,从而产生了一二手倒挂的现象。这也解释了为什么流动性放松,会促使楼市成交量攀升:银行对于资产负债表健康的家庭并不惜贷。

世联认为,十八大提出的“国民收入倍增计划”,是未来十年房地产市场需求的一大动力。但世联的调查结果也显示,认为当前房价“高,不能接受”的购房者比例达到了79.1%,认为当前房价“还行,勉强可以接受”占比为18.7%,认为当前房价低的购房者比例仅有2.3%。 

假设当前购房者的收入翻一番,认为当前“房价高,不能接受”的购房者比例降到了50.1%,认为“还行,勉强可以接受”的购房者比例大幅上升至43.8%,认为当前房价低的购房者比例也小幅上升至6.2%。因此,世联地产研究人士表示,假如中央提出的收入倍增计划能够顺利实现,将提升购房者的购买能力。