China Back to Real Estate News Homepage to RSS for this country

CN Property News

CN 底特律破产催生利益之争 中国人15万元买房抄底

Property Here - Friday, December 06, 2013

Share to:

底特律180亿负债破产获法院通过,成美国历史上最大规模城市破产案。

底特律市财政收入不足,赤字连年扩大是导致破产的主因。

破产后底特律的主要债权人之间的利益之争愈演愈烈。






12月4日,美国百年汽车城底特律在5个月前递交的破产申请正式获得法官裁决通过,180多亿美元的债务也使得底特律破产成为美国历史上债务规模最大的一起城市破产案。

曾经辉煌的汽车城,衰落并非一夜之间,在过去长达半个世纪的时间里,随着美国传统汽车工业由朝阳走向没落,底特律市的状况也在不断恶化,城市人口由鼎盛时期的180万人,缩减到目前的70万人,用于衡量城市税基的底特律全部可评估资产总价值缩减了77%,而5年前的金融危机,更是令这座早已陷入财政窘境的城市雪上加霜。人口外流、资产价值下跌,负债累累,使得底特律市即便在增加了新税种的情况下,还是无力扭转财政收入连年下降、财政缺口不断扩大的尴尬事实。

对于城市的管理者来说,接下来要面对的是180亿美元庞大规模的债务,这些债务中,华尔街金融机构所持有的市政债券和需要在现在和未来支付的底特律民众的养老、医疗福利基本上各占一半。

破产事件的触发令底特律市负有偿付义务的对象在一定意义上成了对立的双方:以华尔街金融机构为代表的投资者由于持有大量底特律市政债券,是绝对意义上的债权人,而广大底特律民众,则是养老和医疗福利的享有者。

从目前的情况来看,破产可能意味着民众的利益可能首先要被牺牲掉,即意味着养老金可能遭到削减,来首先满足债务的偿付。尽管密歇根州宪法规定养老金权益神圣不可侵犯,任何情况下不可被削减,但美国联邦法律则规定,在城市破产的情况下,养老金存在被削减的风险。

底特律当地民众愤怒地走上街头,抗议标语中写道“停止向银行支付毁掉底特律的债务”。代表当地退休者和工人的最大工会组织已经准备就该市破产的裁决提出上诉,底特律故事正衍生出一场债权人之间争夺利益的斗争。

财政收入不足成底特律破产主因


底特律市的破产,似乎是所有人预料之中的事,风险投资公司洛克首席执行官马修·库仑说,这座城市已经“结构性破产”很久了,“现在我们终于承认了这样一个事实。”

在过去的半个多世纪以来,底特律,这座全球闻名的汽车城,便一直在走下坡路,随着传统汽车工业的日益衰落,底特律失业人口增加,城市人口不断萎缩,财政收入窘迫,犯罪高发,而这样的状况在金融危机期间更是进一步恶化。

金融危机过去5年后,底特律的问题却在继续发酵,这座城市依然在与暴力犯罪和高失业率做斗争,房地产价格在过去三年,进一步下跌了35%,目前的中位数是4万美元。大底特律地区2012年失业率达到惊人的17.8%,远高于美国7.8%的平均失业率水平。

根据底特律市政府的报告,居住并在底特律市区工作的仅有7万人,而有近30万人居住在底特律北部及西南部。

暴力犯罪活动猖獗,是人们不愿留在此地的重要原因。由于地方财政捉襟见肘,底特律的警力被大幅削减,从2000年起,底特律的警力减少了三分之一。很多地区甚至成了没有警察管辖的“犯罪天堂”。根据美国联邦调查局的报告,底特律每年每10万人中,便会发生1052起暴力犯罪事件。底特律警局出警平均反应时间为58分钟,远远落后于全美11分钟的平均出警速度。

高失业率、高犯罪率导致城市中居民外流,这进一步减少了财政收入来源,而财政状况恶化,则更进一步地使上述问题严重化,形成恶性循环。

事实上,底特律所面临的问题由来已久,以汽车工业为核心的经济驱动模式,在过去40年中,一直处于衰落。经济增长乏力令地方政府的信用状况堪忧,早在1992年,评级机构穆迪便将底特律的政府债券评级下调至垃圾级。

根据底特律市公布的财务报告显示,其财政收入近几年呈持续下滑走势。从金融危机前的2007-08财年的31亿美元,下降至2012-13财年的25亿美元。

其中房产税收入从07-08财年的2.45亿美元,下降至2012-13财年的1.9亿美元,收入税由2.77亿美元,下降至2.29亿美元。赌博税从1.93亿美元,下滑至1.72亿美元。

报告指出,房产税收入的下滑主要受房地产市场衰退影响,而收入税及赌博税的明显减少则反映了人口外流的趋势。

历史上,底特律市曾出现过短暂的财政盈余,上世纪70年代,在时任市长科尔曼·杨(Coleman Young)的带领下,底特律的财政状况进入了历史上最好的时期,从1977年至1987年,底特律市财政保持了连续10年的盈余,但在进入90年代以来,财政状况便不断恶化。

分析人士指出,底特律缺少财政收入是目前一切问题的根源所在。造成这一问题的原因是多方面的,首先,市政府在过去十几年中增加了税种,期望提高财政收入,却起到了适得其反的作用。

过去底特律市财政收入来源主要是州政府共享收入、房产税和其他市政服务性收入,目前税种增加了收入税、赌博税和公共设施税,同时税率也有所提高,税种增加和税率的提高反而让城市居民纷纷外迁。

与此同时,居民福利开支呈火箭式上升,从2000年至2012年,底特律市花在退休医疗费用上的支出增加了46%,同期的财政收入却减少了20%,进一步扩大了财政缺口。

为了弥补不断扩大的财政缺口,底特律市大举借债,10年间债务总额扩大了2倍。还有专家指出,底特律特殊的就业结构,造成了其财政收入不足的困境。

与美国其他前20大城市所不同的是,底特律市雇佣人数最多的机构是公共服务机构,如政府机关、教育机构、医疗保障中心等,而这些机构通常不向地方政府纳税。

根据底特律市2012年的财报显示,该市前十大雇主中,只有克莱斯勒集团和DTE能源公司是企业,其他均是政府和公共性质机构,包括市政府、公立学校、医疗中心、联邦政府、密歇根州政府等。

雇佣人数最多的是底特律市政府,达11000多人,占全市总雇佣人数比例的4.1%。而克莱斯勒集团和DTE能源公司雇佣人数仅占不到3%。

破产事件催生华尔街和民众利益之争


底特律目前深陷高达180多亿美元的债务泥潭中,其中约64亿美元为底特律职工退休医疗费用、35亿美元养老金负债、82亿美元为市政债券。

底特律于5个月前提交破产申请,根据美国破产法,破产申请获批后,底特律市将受到法院保护,其市政基本功能的正常运行将得到保证,同时,任何的债务谈判和重组过程,都将在法院的监督之下进行。

底特律申请破产遭到了底特律当地工会和民权组织的强烈反对,这些组织认为,市政府将普通市民的利益置之不顾,因为破产将可能导致底特律工人和退休者的福利遭到削减。

自底特律提交破产申请以来,底特律市内市民自发组织的抗议游行便没有停止。目前关于底特律市破产后将如何解决其巨大的债务问题成为了核心焦点。

在底特律紧急管理人凯文·奥尔(Kevyn Orr)提交的申请文件中,多达3000页列满了底特律承担有偿付义务的机构和个人的名单,总共有超过10万个,这些债权人包括底特律目前的在职员工、退休人员、市政债券投资者、保险公司等。

由于债务涉及到的利益相关方数量、性质庞杂,底特律市政府不可能拿出一个统一的解决方案,只能在目前已然捉襟见肘的财政状况下,和各方谈判并期望达成协议。

“我们可以无休止地互相指责,争论谁应该负责,谁应该得到更多。”底特律市议会主席桑蒂·詹宁斯(Saunteel Jenkins)在《底特律自由报》上发表的专栏文章中说,“或者我们应该合作并找到解决方案。”

但从目前情况来看,谈判进展缓慢,难度巨大,实际上,从今年3月份奥尔被底特律所属的密歇根州政府指派前往该市担任紧急管理人后,他便开始和各债权方进行谈判,希望延迟兑付或削减债务,但收效甚微,无论是底特律市民还是债券投资者都不愿做出让步,最终使得底特律不得不走上破产的道路。

在底特律目前的债权人中,势力最大、最有影响力的无疑是以工会为代表的底特律工人和退休者阶层以及以华尔街金融机构为代表的市政债券投资者。工人阶层不愿意看到自己的养老金或医疗保险福利受到损失,金融机构则以拥有绝对法律效力的债权债务合约相要挟。

工会工人的要求并不过分:为这座城市贡献了自己的劳动和服务,理应享受应有的福利,城市不应该以破产为理由来削减福利支出。

但来自华尔街金融机构的威胁则显得更为直接,它们是大量底特律市政债券的持有者,目的只是为了从债券交易中获得盈利,一旦这些机构被“得罪”,后果不堪设想。

美国市政债券由地方政府或其机构发行,由其信用担保,由于其一般所具有的免税优惠条件,吸引了众多投资者的关注。历史数据显示,市政债券违约率要显著低于公司债券。富国咨询首席市政债券分析师帕特里克·厄里(Patrick Early)认为,一旦违约发生将令投资者的信心受挫,以后想重回市场筹资的难度将非常大。

事实上,在底特律市提交破产申请后,底特律市政债券一度成了“华尔街上最炙手可热的交易”。由于底特律市政债券大幅折价,金融机构大举买入,并期望在未来的交易中获利。

曾有外媒报道,在底特律市提交破产申请后不久,便有对冲基金以折价41%的价格买入了500万美元的市政债券,这些债券在可能面临违约风险的情况下,变成了华尔街机构竞相追逐的投机品。

分析人士认为,在目前的情况下,底特律的居民可能是该市破产首当其冲的受害者,底特律市很可能要首先牺牲居民的利益来保证债券债务的优先偿还。

负责底特律破产案的法官斯蒂芬·罗德斯(Steven Rhodes)称,底特律养老金获得者者并不享受养老金不被削减的特殊保护,法官的这一裁断一定程度上反映了美国联邦破产法和密歇根州相关法律上的冲突,

根据密歇根州宪法,州居民的养老金受到保护,在任何情况下都不应被削减,但在联邦破产法下,居民的养老金在城市破产的情况下,存在被削减的风险。

美国50个州中仅有7个州的宪法规定州居民的养老金受到保护,底特律所在的密歇根州便是其中之一,

美国麦肯那-阿尔德里奇律师事务所高级合伙人、公司并购资深律师彼特-克劳斯(Peter Cross)对腾讯财经表示,法官根据联邦破产法做出裁决并无不妥。

事实上,在美国,过去因为城市破产而导致居民养老金等福利受损的案例屡见不鲜,如罗德岛的中央瀑布市(Central Falls),养老金削减幅度一度高达50%。

奥尔表示,接下来将努力使得方案是“体贴、可衡量与人道”的。他将在法院的全程监督下,提交最终的债务解决方案。

代表底特律近70%退休工人的底特律退休警察和消防员协会和底特律退休职工协会对底特律破产表示强烈反对,并准备向法院提起上诉。

“底特律拥有太多的资产,根本不需要破产。”底特律一名退休工人在一封公开信中写道:“和其他成百上千个美国城市一样,底特律仅仅是现金流紧张,现在想动用养老金的钱。如果联邦政府允许底特律的养老金被突袭,那么接下来成百上千的美国城市也将效仿。”


中国人抄底悲惨城市底特律 15万元买房


随着中国经济继续繁荣,中国人正在寻找海外房地产市场的投资机会。纽约和洛杉矶是中国人最喜欢的地方。但出人意料的是,费城和底特律在中国买主那里排名第三和第四。

  据有线电视新闻网财经频道 (CNNMoney)报道,中国买家最看好的全美十大房地产市场还包括休斯顿、芝加哥、拉斯维加斯、亚特兰大、圣地亚哥和孟菲斯。

  报道说,中国买家2012年投入82亿美元购买美国资产。专门提供海外房地产市场信息的中国“居外”(Juwai.com)网站根据“猎房族”的搜寻排列全美十大热门城市。

  报道称,中国买家2012年购买的房子中位数价格为42.5万美元,而全美房价中位数是19.95万美元。

  中国买家的交易通常都是快速又利落:70%的中国买家都付现金。当然,买主选择城市的原因不同。

  纽约、洛杉矶、芝加哥和圣地亚哥因为已经有相当规模的华人社区。有些人是在靠近子女上大学的地方找房子。

  最富有的中国买家寻找经济上强劲的城市,利用美国房地产实现投资多元化。纽约地产经纪机构科科兰集团(Corcoran Group)主管利伯曼(Pam Liebman)说,他们要为资金寻找避风港。

  曼哈顿鲁滕伯格地产经纪谭为民(音译)说,多数中国人都是买了出租,或者自己偶尔使用。“他们通常都是有孩子在附近上学,或者飞来纽约,过上几天,然后去看孩子。”

  他说,中国买家在纽约市买房子通常出价是100万到300万美元。谭说,“他们很少购买著名地产1500万美元以上,那是新闻。”

  底特律和孟菲斯房地产则能为中国买家提供可预测的、稳定的现金收入。他们猛抢法拍屋和其它深度折扣房地产,维修之后出租给当地居民。他们聘用当地经理处理日常维修并收取租金。

  在底特律,他们甚至没有立即维修。他们到欠税拍卖会或房贷法拍会上买下那些资产并留在手中,有时空置,等待升值。当地地产商斯维尼(Kelly Sweeney)说,底特律闹市区的复兴正在到来。“中国人正在那里大批购买便宜的房地产,多数都是2.5万美元(约15万人民币左右)以下。”