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CN 陈志武前瞻三中全会:中国房地产泡沫破裂临近

Property Here - Friday, November 01, 2013

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"大家千万不要指望着世界上各种社会各人种里只有中国人的房价总是可以往上涨,大家千万不能相信这一点。还是趁现在房价比较高,涨得比较多,然后需求也比较高的时候,把你很多套房子卖出去,至少要减持一些。以一定的方式管理好,处理好自己辛辛苦苦赚来的这些财富"陈志武接受凤凰财经采访时提到。

十八届三中全会:改革是最大政策
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备受各界关注的中共十八届三中全会将在11月9日-12日召开,中国经济体制改革将会有怎样的突破?凤凰财经就此对话多位资深经济学家,进行深入探讨中国市场化改革之路。本期对话陈志武。 www.6park.com

凤凰财经:我们知道十八届三中全会下个月就要召开,其实社会各届对这个会比较期待。为什么?新一届政府应该给大家吃一颗什么样的改革定心丸,才能够迅速提升国民士气或者说对未来的信心。 www.6park.com

陈志武:至少从两个层面来谈,第一个是愿望层面,第二个实际可操作可行的层面。愿望的层面肯定是中国不能再等了。过去三十几年,在经济体制和政治法治体制这方面总体上是两个轨迹在走。很明显到经历了三十几年快速发展的今天,有了这么多经济成就以后,基层制度方面跟经济现实的不匹配不兼容应该要解除。 www.6park.com

西方世界和世界其他发达国家在过去两百多年的工业革命带来的方方面面的发展的机会,中国通过过去三十几年粗放式的发展很快地模仿、追赶。中国跟其他国家发达国家的距离确实一下子缩短了很多。但是从另一方面看,也说明中国作为后发国家,在78年之前已经积累了两百年左右的工业革命技术和世界秩序的改良,带来的一些粗放式发展的机会,78年来已经把这些用完了。这是从愿望的角度来讲。 www.6park.com

我们必须认识到,过去三十几年基本制度政治体制这方面跟市场经济的现实不匹配。这些相互的矛盾并没有阻碍中国经济的快速发展,主要是因为到78年80年代初等待中国人的这些机会实在是太容易了太多了。所以体制方面再落后,不匹配,也没有太多的关系。就是人们都辛苦一点,审批那么多,资源匹配往国有企业往地方配制那么多,也没有关系;民营企业家,老百姓个人辛苦一点,多工作一些时间少拿一点收入,基本上让整个经济体能够快速发展。但是到今天,过去所谓的WTO、人口红利、后发优势,到今天为止都已经用完了。所以接下来基本体制跟经济现实不匹配的矛盾,必须通过十八届三中全会新推出改革的步伐把这种不兼容相矛盾的地方扫除掉。这样的话,为中国经济接下来十年、三十年,甚至五十年或者更长时间的持续发展奠定根本的基础。 www.6park.com

也就是说从愿望的角度来讲,应该是基本制度、基本体制跟市场经济现实不兼容的这些方方面面,特别是法治,特别是对于地方政府的权力。地方政府作为投资者、消费者的角色太多太突出了。这些都应该通过体制改革给它改变一下,这样使整个体制更能够跟市场经济兼容,这是从愿望层面来看。 www.6park.com

但是从实际层面,要我看的话,十八届三中全会最有可能推出的改革可能还是在一些技术层面一些政策层面会有一些改变。但是在一些基本的,我们希望看到的基础性体制改革,我觉得出现的可能性会比较小。因为背后不同的利益群体阻力太多了。 www.6park.com

我说的是技术层面政策层面的改革,可以包括哪一些,因为大家都看到不同的版本在推测,被推出来。www.6park.com

一个就是金融政策改革,就包括利率市场化,汇率市场化改革,资本帐户更加自由的兑换,人民币的国际化等等。这些更属于政策层面的,不是严格意义上的改革。当然你可以说广义的改革可以包含这些内容,但是在我看来这些不是基本性和基本体制方面的改革,只是政策层面的调整。这是第一类的,可能在十八届三中全会里面会更突出的表述出来,推出来。 www.6park.com

第二种改革,可能在财税制度方面会有些调整。以前大家谈的比较多。地方政府从他们收到的财政税收里面,拿到的是一个天文数字,但是他们实际上给社会做的事,对责任比重远远低于他们在财政收入方面得到的份额。所以说现在的话,我们财政落属到发改委、国务院和中央政策研究室等等,都在想办法找出一个逻辑上更能够自洽的财权和事权更匹配的体系。所以这一块的话,可能是十八届三中全会会有一些突破的地方。但是坦率讲,我觉得如果不能够从根本上把地方政府和中央各部委的征税权,或者加各种费的这些权力进行制约的话,简单的在中央政府和地方政府之间谁多拿谁少拿这些财政收入,事权到底更多放在地方政府层面还是更多的放在中央地方层面,这些都是属于基础性微调的东西,不能从根本上改变。过去这么多年,特别过去十几年,我们看到中国财政税收快速增长。到今天已经是十几万亿的预算内财政税收,如果再加上三四万亿的土地财政收入,还有国有企业收入,那整个各级政府所得到的收入实在是占GDP的比重太高,而且他们这个钱怎么花的,受到民主监督、制约还是太少。 www.6park.com

所以我希望看到的是,十八届三中全会在财税体系、事权这一方面提出新的架构,应该要走出,及时从技术政策层面做一些动作。在根本的征税权受到制约,财政预算开支受到根本的制约或被问责这些方面也应该迈出更多的步伐。如果能够做到这一点的话,整个中国经济可持续发展和结构上积极产业结构方面,也可以有很多的改良,这是第二大块。 www.6park.com

第三大块,可能这一次监管国有土地使用权流转市场会有一些步伐。在一定程度上土地使用权可以在一定范围之内交易买卖之外,是不是能够把土地使用权让农民可以去做抵押借贷、金融化、资本化,这方面我猜测可能不太会有太大的进展。但是也很难说,因为现在有不同的机构还再继续讨论酝酿,看达成怎么样的最后共识。 www.6park.com

第四大块可能会推出的改革就在户口制度。特别是农民工进城以后,能够享受到什么待遇,是不是能够享受到百分之百的中华人民共和国公民的待遇,还是只是继续作为二等公民。作为农民,在他们实际工作生活的地方只有打工然后为当地财政做贡献的份,但是不能够从当地财政得到什么好处回馈。这个局面可能会有一些比较具体的举措。当然我们知道,可能最容易做到的是地区市这一级,甚至是省会级城市这一级。一线城市这一块可能会是一个渐进的过程,尤其是最后涉及到像北京、上海这样的一些大城市。特别是北京,各个部委这些机关都在北京。在过去几十年,有北京户口的人不管是在福利待遇还是就医的条件都好于其他人,北京的医院肯定是全国整个医疗行业最好的。然后上学,北京的居民上北大清华人大的几率远远高于其他省份的中国公民。这些好处有可能会通过一点一点的调整,让更多的从外地尤其从农村进入到像北京这样一线城市的人慢慢也可以像其他的公民一样,享受到一些待遇。尤其是外边提的比较多的城镇化,不只是工作意义上的,物理意义上的城镇化,更多应该是文化、权利和意识方面生活方式方面的城镇化。 www.6park.com

所以这一块我相信会有比较多具体的政策内容会推出来,但是更大范围之内的,不管是对权力形成实质性的制约,对于言论空间、媒体空间有更大的自由度等等,可能十八届三中全会不会有太多的变化。当然我希望这个判断是错误的,所以我也在等待最后十八届三中全会的一些文件出来。也许他们实际上推出来的改革,会出乎我们很多人的意料。 www.6park.com

凤凰财经:陈老师刚才提到一个概念,后发优势。我想起来,其实十年前林毅夫和杨小凯有个争论,就是后发优势和后发劣势的争论。我看陈老师的意思是不是我们的后发优势越来越小,后发劣势越来越凸显出来了,包括我们可能引进的技术是跟国际接轨了,好多制度层面的接轨就比较小。 www.6park.com

中国一直早就羡慕北欧国家的高福利,瑞典、瑞士他们的高福利。在好多老百姓心中,他们认为的改革可能就是要给他们带来实际利益的改革,就是政府要提供福利,向西方学习提供这种福利,这叫改革。但我们有一些可能经历过文革的老年人会想到,这种西方福利制度可能是不是像我们以前计划经济时代的高福利。陈老师您怎么判断,把改革的呼声当成一种让政府多提供老百姓民生福利的呼声的一种诉求? www.6park.com

陈志武:这方面我倒觉得没必要,一般的老百姓甚至有一些知识分子和阶层把改革最后的目的定位在改善老百姓实际利益,他们的好处的分配上面,因为从表面上看,这个是很正常的。我们不能够教训任何人,他可以有权利只追求物质利益或者是表面上看起来是非物质利益但实际上也很重要的。因为说到底,我们说追求个人权利,什么是个人权利,个人权利你可以抽象的去理解,但是实际上从我们的研究——资产定价上讲,比如说这一次得诺贝尔经济学奖的人都是围绕着资产定价的问题,从我们的角度讲,权利之所以重要,不管它的权利是表现上抽象的权利,还是财产权、就业权、教育权,实际上这些权利都是可以定价的,是有价值的。 www.6park.com

比如说我们讲到的投票权,投票权实际上也是一种跟实际利益非常相关的一些事。比如说如果某个地方的市长,他可以随意的在我家附近修一条路或者是修一个河或者是建一个化工厂,那么建的这个化工厂污染当地的水和当地的环境,或者修一条路给我平时生活带来很多的不便,我要多走很多路,这就直接让我的房子价格、价值受到最直接的影响。那这样一来的话,为了保护我房子的财产权,具体来说保护财产权的价值,我必须对市长要有发言权。这是一种有发言权的投票权,不是抽象的,是涉及到我在这个城市里面的创办的企业,买到的这些房地产,还有做的其他投资。包括我的子女是不是能够上很好的学校,在当地上很好的学校,这个涉及到他是不是能够进清华北大或者是耶鲁哈佛,以后整个一辈子的就业收入的增长前景一连串的都会受到影响。所以从这个意义上来说,我不觉得把改革跟改善老百姓的物质性好处和非物质性好处看成是太短视、太功利主义的一种表现,而且要负面、贬义的定义,这个不要。 www.6park.com

而且说实在的,在中国尤其到今天这个状况,不管是体制改革还是法治改革,对权力的制衡改革还是市场的自由空间越来越大,包括利率市场化改革,汇率市场化改革。实际上如果这些改革不进行的话,到最后老百姓的利益都会被牺牲掉,继续牺牲掉太多。 www.6park.com

比如说利率市场化改革,这个是不是涉及到一种权利呢?这个肯定涉及到老百姓个人和企业的一些基本的权利,例如我们辛辛苦苦赚来的钱放在银行,凭什么我不可以得到跟市场和企业用资金投资以后赚来的一样的收益?我为什么不可以随着这些收益的增长得到更大的存款利率的回报呢?凭什么政府和央行可以把存款利率的上限定的那么多?凭什么银行不可以给我更高回报? www.6park.com

这些权利,不管是市场意义上的权利,还是投票意义上的权利,还是自己其他的方方面面的一些权利,实际上都可以从利益的角度来理解。当然每个人对利益的理解内容可以是不一样的。有的人可能看重空气,当然我们都应该对高质量空气清新空气享受权利;有些人看的最重的是写小说、写文学著作是不是可以有很大的自由权;另外一些人可能更在意的是政府每收一块钱有多少百分比的税是用在真正改善老百姓福利。 www.6park.com

在我看来,本来当初中国建立社会主义就是为了给老百姓带来更多的社会福利。但是到现在我们发现通过建立国有经济,通过很高的财政税收,让政府每年拿到的收入占GDP的比重非常高,接近北欧高福利国家的政府收入占GDP的比重。但是呢,北欧的这些国家,通过缴很多的税,老百姓得到的福利回报是非常高的。但是在中国这边,直接间接缴这么多税,还得通过国有企业和土地财政缴给政府这么多的收入,但是老百姓得到的好处福利回报是完全不成比例的,是非常非常少的,所以这种局面应该要改变。 www.6park.com

所以我觉得,一方面我们用不着指责这种愿望和追求,另一方面,我们也要强调福利国家确确实实是现代国家社会才有的事。往回追,比如说中国在清朝的时候,清朝两百多年大多数年份朝廷各级机关、各级机构总的财政税收只有GDP的3%左右,跟现在百分之三四十GDP让政府收走是完全不同的概念。所以可以想像,清朝政府一年只拿走GDP的3%左右作为他们的财政税收,政府对社会提供的福利回报肯定不可能太多,军队还有其它的开支就很容易把3%的财政税收花掉了。即使在西方国家,十九世纪时也没有把老百姓的生老病残从养老到坟墓提供方方面面的福利支持。这些福利国家都是在二战以后才开始被欧美这些国家推到越来越高的地步。 www.6park.com

凤凰财经:陈老师讲到,我们现在其实是通过国有企业、高税收,政府获得好多收入,另一方面提供的福利又很少。下一步的矛盾是,我们通过减税、减少国有企业的比重,还是说导致这种征税和国有企业的规模不变,在这个基础上催促政府多提供福利。我想其实在老百姓中可能这两种观念都有人支持。有一些人希望政府通过福利的形式反馈给他,有一些人可能希望政府以减税的方式返还给他。陈老师之前提过一个方案,把国有企业股份分给老百姓,我想大家应该感觉这是跟自己利益相关的改革。 www.6park.com

陈志武:通过国民权益基金的方式。 www.6park.com

凤凰财经:陈老师再给我们讲讲,这两种思路里面,您的选择? www.6park.com

陈志武:对中国来说,现在有几个关键需要改变的方面。第一,地方政府和中央政府拿到的收入太多,这个要改变。第二,国有经济的比重太高,而且是越来越高,尤其是国有企业这些股权。国有企业资产可以带来很多的收益,但是老百姓是感受不到的。 www.6park.com

未来要改变这两方面的特点。财政税收太多,国有企业占比太高,最好的办法、最关键的办法,那当然是要对这些征税权、预算权和国有企业的空间进行根本性的监督制约。这个涉及到民主宪政改革的问题。至于在现有的架构之下,如果我们说民主宪政改革、权力制衡体制的建立是短期很难做到的,国有企业的完全根除是不可能的,那么怎么样可以让老百姓更直接的参与分享国有企业、国有资产带来的这些好处?我觉得最好、最直接的办法,就是把现有一些国有企业的产权、股权都放到国民权益基金里面,然后把权益基金里面的股份均分到十三亿中国公民的每一个人身上。只有这样让老百姓能够直接感受到国有资产带来的好处,通过每年返红直接感受到国有资产带来的好处。www.6park.com

同时这些国有资产也在增值,土地资产价值也在上升,十三亿多中国公民都成为国民权益基金股东的话,那么他们是可以以这种方式直接的让自己作为国有资产的股东,能够直接的享受到、感受到。当然最不可取的是,我知道有很多的专家说,用不着把国有企业的利润和股权以任何方式让中华人民共和国公民直接分享到、直接拿到,然后他们主张把那些国有企业,国有资产带来的好处统一财政带来的好处,通过所谓的第二次中国福利支付,或者是跟所谓的第二次分配有关的方式让老百姓分享到。但是我们通过过去几十年的经历,我们已经很清楚的看到了、感受到了,这种转移支付的办法,效率是非常低的。 www.6park.com

假如说一个国企或者说一个国有资产,得到了一百块钱的好处,上交到了财政部或者是其他的一些部委,这一百块钱如果说是最终的可以用来作为社会福利开支的基础,分摊到这个十三亿老百姓的身上让他们感受这个好处。但是这个中间,如果我们去算一下的话,每拿出来一百块钱去做福利开支,全社会真正感受到的这个好处可能远远低于这一百块钱。如果你拿到了四十块钱、五十块钱,一半左右的这个好处就不错了。从拿出去的一百块钱到社会真正享受到的这个福利的中间的环节太多,造成这个损失和效率的流失就会太多。 www.6park.com

凤凰财经:您这个方案会不会也可能造成一种情况,人人都是国有企业股东会不会大家都希望更进一步的国进民退,希望国企把民企打败使国企的收益更高一些,使自己获得的资产回报更高一些?会不会形成一种让国企存在的合理性变得更理直气壮?因为我是为全国人们造福了,真的是因为全国人民都是我实实在在的股东。国营企业去攻城略地,去禁止民企进入,或者说是打败民企,这些都是为国民造福,会不会存在这种可能? www.6park.com

陈志武:当然最好是没有。但是我很清楚,在中国社会整体的文化之下,大的背景之下,未来五十年,中国完全没有国有企业的可能性几乎等于零。在这样一个大的背景之下,既然总是会有一些国有企业和国有企业带来的好处和它们这个资产的升值,就应该让老百姓直接感受到、直接享受到。在这样的一个大的背景下,国民权益基金带来的改革,是一个特别理想的安排。因为现在大家都不是一些国有企业直接的股东,但是国有企业基本上早成为一个独立王国,除了对国资委负责以外,不需要对任何人真正地负责。 www.6park.com

这些年所有大大小小的国有企业很难赚钱,即使赚了钱,也看出来他们要上交给谁。基本上这些国有企业公司内部进行循环,所以这也造成了一些国有企业,不管是大的还是小的,都想成为下一个集团公司,成为下一个综合型控股公司,什么都做,房地产想做,制造业也想做,互联网也想做,金融业也想做。你看这一百多家央企里面,那么多家都有金融板块,有酒店板块。你看石油行业这些公司,电信的,化工的公司等等,都有自己的酒店,都有自己的房地产。这些大家可以自己去看看,不管是北京还是上海陆家嘴,还是其他地方,标志性的楼房、楼盘,相当多的就属于这些国有企业。这些国有企业的主业跟房地产是相距十万八千里的,当然具体我就不说太多的名字了。www.6park.com

因为一旦说到具体的公司就太敏感,大家自己去猜去看,看北京一些酒店,这些高楼大厦,写字楼,他们背后真正的所有者是谁,你会很吃惊的。像华润的话拥有这么多,国家电网公司也有很多,我就不说了。 www.6park.com

凤凰财经:您提分配方案是说十三亿,包括老人小孩都在内。现在虽然有计划生育,如果真的方案一实行,那会不会刺激多生小孩。 www.6park.com

陈志武:一次性的,不会说生一个小孩就是一股的,那样的话不是。 www.6park.com

凤凰财经:说到计划生育,也是大家一直垢病很久的一个东西。现在发现搞了三十年下来,各种问题暴露的越来越多。那您对这个计划生育政策有什么看法?你觉得有没有非常紧迫需要调整的必要? www.6park.com

陈志武:我知道中国现在包括我自己内,有很多的人是主张要放松计划生育政策。主要的原因呢,我的考虑比较是权利的角度,因为自己想要多少小孩,它应该是自己的事,不是政府应该管的事。 www.6park.com

但是在中国历史方面确确实实有一个现实,因为原来的话,中国人很喜欢多子多福四世同堂的大家庭。原来之所以有那样的偏好,就是因为金融市场不发达,市场本身也不发达。所以原来的话,家庭家族是一个最主要的给中国人带来安身立命,互通有无,风险资源共享的一个体系。原来没有太大的市场,也更没有金融市场,所以你为了解决生老病残这些问题,有的时候有的人会不幸运,没钱了,也没有办法去生产,没有办法创收。这样一来的话,通过以家庭家族单位的交易体系,确确实实可以让中国人活下去的概率提升很多。原来都是追求四世同堂,但是这种观念在经过了五十年代医疗技术革命带来的好处还没有改变。我主要指的是像青霉素、黄链素一些抗菌素在二战末期被发明,后来在五十年代末在世界范围内广泛推广。 www.6park.com

所以到了1957-1958年左右,一直到六十年代,在中国包括中国农村也广泛的推广。因为这些青霉素、黄连素的医药革命,一下子使得不只是中国,所有国家婴儿死亡率大大的下降。就像我母亲最早的两个小孩是在五十年代之前出生的,就简单的细菌感染拉肚子就没办法活下来。但是有了抗菌素以后,这些基本不成问题,这样一来的话,新的医疗技术使得每生一个小孩,99%的概率这小孩能够活下来。多子多福、医疗技术两者加在一起就使得中国的人口从五十年代末期六十年代初开始直线上升,一直到七十年代末,中国的人口从原来的三亿左右上升到六七个亿。www.6park.com

从这个意义上来说,当时要控制人口的快速增长有他的必要性,所以我能够理解,也基本上赞同。这个跟我刚才讲到的我们有选择的自由也有一些冲突。但是现在回过头来看,今天的人口出生率大概只有1.4%左右,这个跟一般社会为了保持长久维持现有人口至少要有2.1%的出生率相比要低很多。更何况中国这个社会,那么多的人只有独生子女,由此带来的文化和人们生活,对一辈子的理念和幸福感,都会受到很大的影响。特别是我知道我有很多学生都是独生子,这些年下来,他们从耶律大学毕业,放弃在美国和其他国家工作生活的职业发展的机会。因为他们跟自己的妻子或者丈夫分别是两家的独生子女,他们夫妻在国内至少有四位父母需要他们的照顾,尤其有的还有爷爷奶奶。www.6park.com

对于年轻的中国人和现在慢慢进入中年的中国人来说,他们的负担实在是太大了。我的话就比较幸福,我还有五个兄弟,虽然我父母都不在了。但是前些年我父母还在的时候我不需要受到这种约束,我可以真正的去远走高飞没问题,我还有一个兄弟在老家附近,可以去照顾父母。所以相比之下现在的80后、90后年轻人就没法象我这样真正自由选择的远走高飞。 www.6park.com

凤凰财经:说到80后、90后,其实摆在他们面前的一个更现实的问题就是买房子的问题。上一个十年从00年代开始,其实是一个房价持续上涨的十年。新十年现在已经开始了,大家发现苗头又是要上涨的趋势。昨天新的数据显示,除了温州以外,其实所有大城市的房价都在上涨。中国新一届政府领导下的新十年,会不会还是房价上涨的十年?或者上涨的支撑力度到底足不足,还是真的是积聚越来越多的泡沫。 www.6park.com

陈志武:我觉得有一点是肯定的,就是未来十年不会是维持房价总是持续增长的10年,可以有99%的把握。因为中国经济增加到今天,很难按目前的模式每年都7%、8%甚至是6%持续增长下去。上帝对中国过去的30几年非常照顾,但是我们都知道根据人类社会历史来看,国家的兴衰到目前为止没有哪一个国家可以总是在快速的增长下去。www.6park.com

当年的例子可以数很多。16世纪17世纪的时候荷兰快速增长,然后18、19世纪一段时间里面是法国、英国。英国经历了200年左右主宰世界的时期,中间也经过多年的快速增长。到20世界初总体上帝国的时代已经结束了。20世纪是美国的世纪,美国是不是能够长久持续,改变前几个世纪其他国家都没办法避免最后走向衰落的规律,现在还很难说。但是不管怎么样,世界历史几千年来看,还难有一个国家总是能够快速、持续的增长下去。从数学上来说这也是不可能的,从人类生存需求方面也很难做到这一点。 www.6park.com

正因为中国现在处于非常关键的状况下,正因为现代已经建立的既得利益群体那么强大,所以大家都希望看到更关键的改革。否则的话很难再持续正常下去,但是既得利益群体是不可能轻易作出让步的。从中国看到的现实也至少可以让我们理解世界几千年历史上没有哪一个国家能够总是在适当调整政策调整体制的时候都能够理性的作出调节,就是因为经济增长繁荣一旦持续一段时间之后,各个人种都很难去避免自己变得越来越自我膨胀,越来越非理性的自信,下一步就开始进行一些很愚蠢的事,自己砸自己的脚。没有哪一个社会可以完全避开人的行为规律。所以我希望中国在十八届三中全会的时候能够向世界各国证明我们跟其他的国家不一样,尽管有很多利益群体的阻挠和阻力,能够在关键的时候做出必要的体制改革。如果能做到这一点的话,不仅仅是我服了,而且我相信世界上很多国家的人会更进一步佩服中国做事情的理性,做事情的决心和干劲。 www.6park.com

凤凰财经:嗯,对。现在很多买房子的人也担心一点,三中全会如果在土地政策制度上有变革的话,包括推进更多的农地直接入市和十八亿亩耕地红线,土地供给增长的话可能会导致房价暴跌,甚至会快速的下跌。一个方面,好多人期待土地改革会使得房价下跌,另一方面他们觉得增加土地供给,可能房价跌了,但是粮价会涨起来,粮食安全会受影响。所以在十八亿亩耕地红线的放不放开和土地自由入市上存在两种观念。有些人认为粮食是比房子更民生的东西;但是放开了粮价,有些人觉得房子是更民生的东西,所以一定要放开,让房价降下来。陈老师您觉得这两种关系是降在哪个方面? www.6park.com

陈志武:如果说一个国家的房地产项目能够总是持续下去的话,你说的那种情况会出现。如果一个国家经济总是能够长久持续的快速增长下去,你说的那种情况会出现。如果不是房价涨,肯定是粮价涨;如果不是粮价涨,肯定是地价涨,可能是艺术品、画、其他的收藏品、古籍书价格都猛涨,生姜也可以猛涨,辣椒也可以猛涨。人类社会几千年的历史,没有发生过哪个国家房地产的泡沫永久地持续下去。道理其实很简单,首先想说的就是,现在看不出来哪个国家的房地产最后没有破灭,日本破灭了,美国2007年,亚洲的韩国、马来西亚、泰国、菲律宾、印尼等等。当然最早的像欧洲这些不同社会都经历了房地产泡沫,最后的结局都一样的。这也是为什么耶鲁的席勒教授这一次得了诺贝尔奖,就是因为他做了很多研究告诉他,一个是2000年互联网泡沫破裂,一个是2007年之前预测美国的房地产泡沫也会破裂。 www.6park.com

回到我们刚才说的这个话题,其实中国经济现在的泡沫越来越大,这本身就告诉我们,中国房地产泡沫要破裂的时间离我们越来越近。这就是为什么我说房地产再持续地增长绝对不会超过五年,十年。未来几年就会告诉我们,不会因为我们中国人是黄种人,不会因为中国社会是种儒家社会,人类社会的规律就不适用。这么多年所有的经济学和金融研究,关于不同社会史、经济史和文化史的研究告诉我们,中国人在几乎所有方面本质上和人类社会的其他人种是一样的。 www.6park.com

所以我希望中国的很多老百姓,特别是中等收入、高收入的企业家的家庭和个人,千万要记住美国社会经过的一个教训,就是2007年到2010年,根据美联储的数据发现2007年到2010年金融危机冲击的三年里,美国十分之一最富的家庭,他们的财富大概平均增长百分之二。而美国中等收入的家庭,他们的财富在2007年到2010年那三年里平均缩水将近40%。为什么美国中等收入家庭财富平均缩水40%,高收入的十分之一美国家庭,平均增长2%?就是因为,美国中等收入家庭的财富几乎超过百分之百都是放在房地产上的。而美国最富的十分之一的家庭,除了房地产以外,他们更多去投到股票,投到债券,投到基金,投到对基金里面。 www.6park.com

这是因为美国那些富有家庭,他们的投资,他们的财富、理财,投资组合非常地分散,金融资产占的非常非常的高。所以他们在金融危机期间,财富不仅仅没有缩水,反而平均来讲增值了。但是美国的中等收入家庭,财富平均缩水40%。今天的中国社会我知道,我很多的朋友,还有很多其他人,都是把自己的钱都放在一套、两套、五套、六套房产上面,甚至都买上七八套甚至十几套、二十套这个房子。比如说那些房姐、房哥。要是这样的话,大家千万不要指望着世界上各种社会各人种里只有中国人的房价总是可以往上涨,大家千万不能相信这一点。还是趁现在房价比较高,涨得比较多,然后需求也比较高的时候,把你很多套房子卖出去,至少要减持一些。以一定的方式管理好,处理好自己辛辛苦苦赚来的这些财富 www.6park.com

凤凰财经:我再问您最后一个问题。就是您讲到经济发展规律,有可能繁荣一阵,然后就可能没法持续了。但我理解经济发展的规律其实应该是繁荣以后,会创造更大的繁荣。是不是那种必将破灭的繁荣可能是因为它是一种虚假繁荣,可能是货币超发制造的一种繁荣。 www.6park.com

陈志武:中国目前的房价繁荣很明显跟货币政策的推动非常非常大的,很多人说是因为城镇化带来的。城镇化肯定是一个房价上涨的推动力之一,但是货币政策绝对是非常关键的推动力。如果没有这么多的流动性,在中国社会中间流转,房价也不可能涨到今天的这个地步。