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CN 温州断供弃房加剧 企业家称最坏的时期还没来

Property Here - Saturday, November 02, 2013

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 一名建筑工人在温州瓯江边的一处住宅前浇水,该楼盘的价格与高峰期相比已经“腰斩”。 针对温州有1.5万套房产断供的传言,温州银监分局回应称,到7月底对辖区内42家银行业金融机构的调查结果显示,“断供房”即“弃房”现象的确存在,但数量可控。银行按揭表明只有580例房产断供,处于不良贷款状态的房屋为2584套。其中“抵押+保证”贷款风险最为突出,有397例,纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。 新华社记者 王定昶 摄

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五年前,浙江省政府将温州划定为民营经济创新发展综合配套改革试点,不过,最近完成的5年改革评估显示,温州民间资本盲目流动性依然不小,简单模仿和低成本加工依然是企业主流生产方式,政府主打性投资依然在挤压民间投资。 www.6park.com

  这项改革原本的目标是,经过5年时间,全面推进制度创新、要素供给、市场准入、和谐创业、发展环境5个方面的改革,力争将温州建设成为机制体制更活、创新能力更强、发展环境更优的民营经济创新发展示范区,为全省乃至全国的民营经济改革发展积累经验。 www.6park.com

  而且,在“对症下药”的温州金改实施一年半之后,温州的经济也并未走出向好的迹象,反而在债务危机、房产泡沫、实体经济转型阵痛中困顿交织。 www.6park.com

  9月25日,国务院调研组赶赴温州,连夜约见当地主要的商协会负责人、企业主和经济学者,摸底温州楼市断供、互保圈、金改政策落地和中小企业经营的真实情况。 www.6park.com

  国家统计局公布的8月份全国70个大中城市房价显示,温州是唯一一个房价仍在下降的城市,至此,温州已经连续24个月同比下降。 www.6park.com

  这并不仅仅是楼市调控的结果,导致房价大幅下降的诸多原因,折射出温州实体经济依然不振的现实。www.6park.com

  从去年3月温州金融改革总体方案出台后,金改被寄希望于帮助温州实体经济寻找发展突破口,但经过一年半的实施之后,温州市经济学会会长马津龙认为,温州实体经济还没有变好的趋势,温州中小企业发展促进会会长周德文甚至认为,如果改革依然无法触及打破垄断这一核心问题,温州实体经济可能还会出现向下的“拐点”。www.6park.com

  如何释放改革的红利,激发实体经济的活力,是温州所需要面对的问题,也是整个中国要面临的问题。

断供弃房
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  温州中小企业发展促进会会长周德文在9月25日当晚接受了国务院调研组的约见。他透露,温州目前的房地产问题是调研组此行的重要议题之一。 www.6park.com

  根据国家统计局的数据,截至2013年7月,全国70个大中城市中,69个城市的房价同比上涨,只有温州房价仍在下降。8月,温州“限购令”进行微调放宽,当月房价环比出现小幅上涨,但同比仍旧下降。至此,温州的房价已从2011年的顶峰,连续下降了24个月。 www.6park.com

  温州市房产交易中心数据显示,与2011年相比,温州商品房价格平均缩水26%。经济观察报记者从温州市区几个大型置业中介了解到,一些新建商品房价格比2011年下跌了30%~40%,个别豪宅价格甚至遭到“腰斩”。比如,最具标志性的绿城鹿城广场,从2011年的10万元/平方米跌回至开盘价4.5万元,另一个高档住宅区香缇半岛,从每平方米近7万元,跌到了3万元左右。 www.6park.com

  房价下跌的主要原因是市场供应量的“井喷”。《第一财经日报》此前在报道中援引一位接近温州市法院人士称,2011年温州全市法院委托拍卖房产545件,2012年为986件,2013年仅上半年就有622件。2013年7月,温州法院进入司法处置程序的房产有1.8万套,按每套平均100平米算就是180万平米,这已经是温州两到三年的新房供应量。www.6park.com

  这些从司法途径新增的房源,部分是企业正常破产后受法院查封、拍卖的房产,也有一部分是主动“断供房”。随着房价持续下跌,部分在房价高位时购房的投资者,其贷款余额出现高于抵押物市值的情况,从而主动断供“弃房”。 www.6park.com

  温州市银监分局的监测数据显示,断供“弃房”现象的确存在,相对集中在房屋抵押贷款,共发生580例,其中“抵押+保证”贷款风险最为突出,有397例,纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。 www.6park.com

  潜在危机 www.6park.com

  不过,在19个人中便有一个企业老板的温州,楼市“断供”远非个人行为那么简单。 www.6park.com

  温州银监分局测算,由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款约为23.74亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。 www.6park.com

  也就是说,在断供“弃房”者中,有近半是与企业经营有关。 www.6park.com

  事实上,在很多当地的企业主和专家看来,自2011年爆发民间借贷风波之后,温州的实体经济并没有在政府救急或是金改的推动下出现整体好转的迹象。 www.6park.com

  在温州永强工业区,有大量长期处于停工或者半停工状态的皮革厂、五金厂,乐清黄华港的多家造船厂,也早已成为一片废弃之地。 www.6park.com

  温州几大辉煌一时的传统产业,现在都不容乐观。例如,温州打火机行业协会的会员企业从2008年的300多家降到了目前的117家;服装行业在工商部门注册的2770家企业中,还在纳税的只剩下不到1800家;眼镜企业也从600多家下降到了520家。 www.6park.com

  周德文说,融资成本、劳动力成本和税收仍然是大多数企业发展面临的老问题,这些问题,尤其是融资成本过高的问题,在过去一年半的金改之后,几乎没有任何改善。 www.6park.com

  一位不愿公开姓名的温州企业家甚至称,最坏的时期还没有到来。 www.6park.com

  一个潜在的危机是,温州的互保圈到底隐藏着多大的风险,风险什么时候可能爆发,目前没有人能说得清。而一旦互保圈危机爆发,对已经濒临脆弱的温州更将是雪上加霜。 www.6park.com

  去年年底因涉足造船业而导致资金链断裂的温州大型民营企业庄吉集团,曾曝出涉及300亿元的互保链。目前温州市政府正在努力促成庄吉重组,但互保金额究竟多大,没有过明确的说明。另一家正陷于互保代偿困境的精益集团董事长陈冬青说,仅在温州乐清,就有15个互保圈,而且彼此环环相扣,连为一体,只要有一家公司出问题,就会牵连少则数家,多则几十、上百家企业。 www.6park.com

  陈冬青所执掌的精益集团,曾经是温州十大电气企业、中国民营企业500强之一,2011年由于资金链问题陷入困境。陈冬青投资5000万,对精益集团进行重组,并接手董事长一职。 www.6park.com

  就在当年9月,乐清另一家企业侨光集团因资金链断裂,老板“跑路”,精益集团由于与侨光存在互保关系,被银行要求代偿侨光3200万元的债务。 www.6park.com

  陈冬青面临的选择是,要么违约,退出担保,要么承担代偿责任。他选择了后者。但问题也接踵而来。精益和侨光的互保链上,还有其他多家企业,同时,这些企业各自还有其他的互保链,只要有一家公司破产,都可能会牵扯到精益的代偿义务,精益对于自身债务的把握存在很大的不确定性。更严重的是,银行考虑到精益因债务问题资产状况恶化,已经停掉了对精益1900万元的贷款,并且试图说服精益的互保公司退出担保。 www.6park.com

  同时,互保圈的危机远非止步于互保圈内部,而是向更大范围的担保行业扩散。温州担保行业协会人士透露,保守估计,目前温州担保企业承担实体企业代偿的金额至少有1.3亿元。 www.6park.com

  而实体经济的疲软也进一步导致担保行业萎缩。据了解,温州最大的担保公司之一、也是温州担保行业协会前会长单位——中投担保,目前已经进入重组。知情人士透露,中投担保实际上从去年起就基本上不做担保业务了,而大多数仍在经营的担保公司,业务也是量价齐跌。 www.6park.com

  温州担保行业协会原本有几百家会员企业,至2012年只剩下51家企业,今年又再减少至37家。除此之外的大多数非融资性担保公司,即与民间借贷密切相关的担保公司,也几乎全军覆没。 www.6park.com

  问诊金改 www.6park.com

  在大多数受访的企业和专家看来,金改在引导民间资本支持实体经济发展的主要目标上,迄今没有产生实质性的作用。 www.6park.com

  9月26日,温州市金融办公布了金改一年半的“成绩单”。从这份“成绩单”上看,温州金改在过去一年中,主要做了四个创新:启动民间融资地方立法工作;创建民间借贷服务中心,发布了“温州指数”;创新直接融资方式,实现小资本与大项目对接;开展民间资本管理公司试点。 www.6park.com

  但是,与这份“成绩单”形成对比的是,基层的工作人员和企业都觉得,对温州目前的状况,金改并没有起什么作用。在一家民间借贷登记中心,工作人员表示,中心的资金成本在下降,是因为资金的供给比较多,但是符合借款条件的很少。“金融再发达,无法接地气,还是改变不了温州实体经济出问题的根源。” www.6park.com

  实际上,对于过去一年半的金改,温州市金融办主任张震宇在一次内部讲话中坦承,“有5个小菜,没有大菜。” www.6park.com

  对于温州金改目前的方向和进展,许多专家并不认同。全国并购公会会长王巍认为,温州金融改革是要把民间的东西“招安”变成体制内的东西,这样的改革不是改革。 www.6park.com

  在曾任温州政策研究室主任、体制改革委员会主任多年的马津龙看来,说到底,温州现在最需要改革的是打破行政、体制的垄断,为中小民营企业营造宽松的发展环境。目前的温州领导层缺乏改革精神,害怕在改革中犯错误,是金改不力最重要的原因。 www.6park.com

  马津龙认为,在历任的温州市委书记中,上世纪八十年代的袁方烈、董朝才敢于挑战既有的、不合理的东西,激活民间的创造力,从而使整个社会都形成欣欣向荣的氛围,那才是真正的改革。 www.6park.com

  温州烟具行业协会副会长黄发静也指出,很多人认为温州能发展起来,是因为政府无为而治,实际上这种看法是错的。温州历史上有魄力的官员为企业营造了很好的软环境,他们能够倾听企业的声音,因而能够出台很多对路的政策。 www.6park.com

  周德文认为,另一个客观现实是,温州近年来领导人频繁更替,许多改革和政策没有持续性。 www.6park.com

  资料显示,从2008年起,温州市委书记就更替了三位。今年6月,省委常委陈德荣不再兼任温州市委书记,新书记陈一新上任。温州当地人认为,在陈德荣的治下,温州城市面貌发生了很大的改变,但陈一新在上任当天的讲话中将实体经济放在了第一个话题更让人受鼓舞。 www.6park.com

  “企业界很希望改革和政策能够有持续性,对新一任市委书记如此重视实体经济也抱有很大的期待。”周德文说。