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CN 全国待售商品房超三亿平方米 房企盼调控回头

Property Here - Sunday, December 02, 2012

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据报道,截至今年10月,全国商品房待售面积约为3.2亿平方米,超过去年底的2.7亿平方米,并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大,个别房企按今年的销售速度,所需时间甚至要达到10年。  

全国商品房待售面积维持在高位,将带来多重负面影响。房企库存越大,累积的房地产金融风险越大。库存越大,贷款利息等财务成本就会与日俱增,最终的销售价格必须越来越高,才能覆盖成本。同时,捂盘越久,资金链断裂的可能性越大,最后可能不得不以更低价格脱手,一旦收入覆盖不了成本,房企将难以归还银行贷款、信托融资等债务,最终导致金融风险。房企捂盘不售、库存畸高还将推高近远期房价,严重干扰楼市调控。从近期来看,房企捂库存将使得入市房源减少,自住型刚性需求不能得到充分满足,这必将推高房价。从远期看,房企捂盘惜售会使企业资金积压在大量待售面积上,无力增加土地储备,从而使得未来开发、开工面积减少,影响到未来市场房源供给,从而推高未来房价。  

房企之所以敢于拥有这么大库存,说明房企对房价上涨还有预期,对调控走回头路还抱有希望。但在笔者看来,房企囤积存量房、谋求更高价格销售的梦想必将破灭。原因在于:从需求上看,前期房价微涨的一波刚需旋风将要过去。在这一轮刚需释放完之后,就会出现需求乏力的现象。只要挤出投资投机性需求的政策没有大的变化,房价滞涨就会很快出现。此外,目前来看房产税在全国推开已是大势所趋。旨在抑制投资投机性需求的房产税推开后,将令投资投机房源快速脱手,在市场需求有限、房源增加的情况下,房价将会走低。 

因此,从房企自身角度看,一定要认识到捂盘越久、库存越大,经营风险就越大,对企业越不利。而对银行、信托及其他为房企提供融资的金融机构来说,房企库存越大,自己的债权风险就越大。银行、信托等融资渠道有必要通过一定的手段促使房企去库存化,降低房地产信贷风险。房企去库存化以后,手中拥有的现金流就可以助其重新购地开发,不但对企业经营的持续性有好处,而且对稳定未来市场供应有好处,更对未来房价保持稳定有好处。