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CN 房产税四大悬疑待解 劫富济贫还是劫贫济富

Property Here - Tuesday, December 11, 2012

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关于房产税,财政部部长谢旭人前不久有一句表态:“房产税要在全国推开。”以他的身份公开表明此态度,令一直是“只闻楼梯响,不见人下来”的房产税再度引发了极大的关注。 

不止一位接受记者调查的人士表示,这次房产税开征是真的要来了。有几套房子的人,多在谋算赶快“出手”,没有房子计划购房的也是兴高采烈,因为他们认定:房产税一开征,房价肯定就要掉下来。 

其实,房产税早已不是什么新鲜名词。在现行的19个税种中,房产税早就是其中之一。只不过,境内个人自用房产免缴而已。 

如果要开征房产税,就是要把所有住房全部囊括进去。显然,这是一件大事,也是一件相当不容易的事情。

说到不容易,是因为开征房产税,还有很多悬疑待解。比如:房产税能否成为抑制房价的定海神针?其效果是劫富济贫还是劫贫济富?沿袭欧美模式还是另行中国特色?最终留给民众的疑问就是:房产税离我们究竟还有多远?

谢旭人表示,房产税要在全国推开,说明这个大方向是既定的。但即使“风已满楼”,也不一定意味着“山雨”马上就来。财政部财科所所长贾康日前也坦承,具体扩征的时间表属于顶层设计问题,目前尚不好预测。

何况,开征房产税,不好预测的方面远不止一个推出时间节点的问题。谁都知道,当前房产税跃到台前,与房地产调控有很大的关联。连续几年的政策调控,尽管取得了一定效果,但与预期还是存在差距。出台新的房产税,能否成为房地产政策调控的一把利器,现在正、反两方面的断言,都只能是猜测。 

严格来说,房产税要开征,除了这个大方向是明确的外,其他细节都还比较模糊。但我们还是希望通过本专题,尽可能地去接近房产税真实的境况。 

此次记者特意邀约了房地产行业的相关各方:开发商、学者、中介机构,以及具体负责落实此事的税务部门相关人士,他们有的对此关注得更为仔细,有的更为接近房产税开征的幕后,把他们的看法集中到一起,或许才更为详尽,也更为客观。 

本专题中阐述观点的人士分别为:国家税务总局印其鸣(应受访者要求,化名处理)、黄瑜、伟业我爱我家集团副总裁胡景晖、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、阳光100常务副总裁范小冲。 

悬疑一:房产税离我们究竟还有多远? 

印其鸣: 

房产税的正式推行还很长远。 

实际上,现在的税制改革遇到了天花板效应。房产税最大的优势在于房子是不动产,但现在却有人说非得要考虑房产超过多少面积之后才能征收,这就完全是把简单的问题复杂化了。 

其原理就是,只要房子是固定在政府提供公共服务所在的区域里,那就需要征收房产税。这和持有多少套,有多少面积,都没有关系。如果房子在农村,没有享受到政府的公共服务,那就不需要征房产税。 

对于谢旭人部长强调的将房产税同其他税费合并,我觉得那是一种理想化的状态。将和房地产相关的费用都改成规范的税,即费改税,使之最后都能纳入规范的税收范围中去——这是我们努力的方向。 

首先财政部只能管税收这一块,其他收费都归国土资源部管。和土地、房产相关的税费都不是一个部门在管理。要合并是很难的。 

有人提出,经济活动针对房产税和城镇土地所得税,首先他们得改变原有落后的征收方式,然后再扩大到超过实际需要的社会单位。 

我的主张是将来政府也要征税,现在是免税的,将来房产超出面积,也要征税。 

盛传的两湖(湖南、湖北)试点,两湖本身是很积极的,税司也在和地方政府洽谈。媒体说的是两湖的方案已经报到了国务院,但这都是传说。关于具体的房产税方案,我们内部研究的司局也认为还不成熟,还不到公开的时机。

范小冲: 

中国离房产税应该是越来越近了。 

房产税能够完善中国的税收体制,而且也会使中国的土地制度和税收制度更加合理化,对于改变政府靠出售土地而生存的土地财政的未来都是有价值、有意义的。但是征收难度,征收的标准,怎么来征收,这些都有很大的挑战性。 

房产税是按照评估价来征收的,那么评估的工作量和认定是一个巨大的工作。 

对于开发商而言,在不同时点上,房子的价格不一样;同一个时点上,同一栋楼,甚至同一层楼里,不同大小、朝向,价格都不一样,这样的评估难度太大,而且这种评估,还会存在质疑。而且,这是涉及到千家万户、老百姓的利益问题,更需要特别慎重。 

胡景晖: 

我觉得明年肯定会扩大试点范围。 

房产税之所以到明年会这么迫切,最根本的原因就是,地方政府一定要找到一个相对长效的财政收入来源。

在过去的10年中,地方财政基本上就靠卖地。但现实的问题是,可以拿出来卖的地越来越少,甚至是近乎枯竭了。虽然70年后,政府对商品房用地还可以再征收一次,但到目前为止,大部分房子到70年的期限,可能还有50多年的时间。 

短期之内,可能在类似湖南、湖北,或中等城市,或省会城市的试点比较大。在北京这样的城市试点就不太可能了。我觉得房产税是一个勇气问题,不是一个技术问题。 

顾云昌: 

房产税的改革是房地产税收体制的改革。房产税的开征是逐步的,个人认为上海的模式,地方政府会比较容易接受。 

接下来的试点工作,会侧重选择一些二三线小城市,在这些地区试点的影响不会太大,另外地方政府也在积极行动。 

实际上,在2008年召开的十七届三中全会上就曾提出要适时开征物业税,并对房产税进行调整。政策上,国家税收部门已经感觉到了房产税的不合理。 

目前的房产税和物业税实际上还有差别的。最大的差别就是开征的面并不是所有的房屋持有者,这样的税收不能替代原有的财政收入。 

通过房产税,要真正解决地方财政收入问题,在市场中平衡供需关系,力量还不是很大,但我们对它的期望值不能过高。 

房产税应该向物业税靠拢,大幅度征收,大面积征收,对存量进行征收。 


悬疑二:能否成为抑制房价上涨的定海神针? 

胡景晖: 

我个人觉得,房产税不管税收设计如何,既能平定房价,又能平定租金。但一定要有前提——必须是针对存量房。 

开征房产税,直接的结果就是出售和出租的房源量会增加。因为不管采取什么方式来征收房产税,都会导致多套持有的住房和囤积的住房被拿出来出售或出租。这样一来,像北京的空置房、黑灯房问题在一定程度上就会得到改善。 

如果房源量增加的话,那至少不会是涨价的信号,对于后续还没有买房的人就是好事。 

重庆和上海的试点之所以效果不太明显——是因为他们只针对增量征收,而没有对存量征收。因为征收房产税需要有豁免范围,那就需要公示所有人的房产信息。这样,可售房源量就会立即增加,可买和可租的房源也会增加。

范小冲: 

房产税和房价其实是没有关系的。回归到本质上,还是税制的改革,不要轻易地同短期的宏观调控、打压房价结合在一起。 

但是现在有很多税费是有重叠的。比如开发环节中的出让金,我们现在已经将70年的保有环节一次性收光了。而在开发阶段也是一次性征收,这样就增加了土地和开发的成本,也使得初始的房价居高不下。但如果是把70年分摊到每一年的话,把初始成本降下来,对于降低房价是利好。 

房产税的开征是必须的,中国的土地制度和地方的财税制度有待完善。地方政府偏好吃土地财政,有了房产税后,持有房屋就有了成本,空置率就会大大减少,就会逼迫业主出租或者是出售。 

作为开发商,很多东西不能从眼前利益来判断,我们希望行业健康稳定发展。有了房产税,就能慢慢替代现有的土地财政模式,当然对购买有一定的影响,但只要这个政策对所有人是公平的,那对所有开发商来说都是一样的。

黄瑜: 

房产税改革的意义在于合理引导住房消费,调节多套房屋持有者的收益,完善房地产税收体制,保障房地产市场的长期健康运行。至于直接抑制房价,我们认为房产税并不具备这样的功能。 

需要注意的是,重庆、上海的试点方案表明,房产税开征初期范围小、税率低,与前几年房价较高的涨幅相比,不能期望每年不足1%的房产税能对投资需求有直接、快速的抑制作用。长期来看,它的作用在于抑制不合理消费,比如囤积多套房、追求过大的面积。 

关于房产税改革地方财政收入的问题,2011年初我们做过测算,假设过两种情况:一种是针对高端房、人均面积超过一定量进行征收;另一种是假设对所有存量住宅进行征收。即使对所有存量住宅征税、税率为1.5%的条件下,全国一年的房产税约为7600亿元,远远低于2010年全国土地出让金额2.7万亿元。若按前一种方案,房产税征收额仅为百亿元左右。因此,短期内房产税很难满足地方财政收入的需要。 

顾云昌: 

对于抑制房价,房产税也不是一点作用都没有,但也不是很明显,毕竟只是针对少部分人,起主要作用的是货币政策和金融环境。 

我认为影响房地产市场最主要的因素是货币因素,真正的市场要热起来就需要大量货币的融入,这必然会影响金融环节和政策。比如我买一套房打八五折,当然这个利率可能是低于CPI,那我有钱当然是先买房去,这实际上是金融鼓励,再加上现在信贷方面的钱也比较松快。楼市在去年第四季度基本上是没什么交易量的,而到今年第四季度却要旺起来了,原因就是去年没有信贷,个贷在年底也已经没有了,但今年的个贷却比较充裕。 

今年以来,房地产市场指数开始回暖,回暖的因素是稳增长的货币政策和信贷思路的放开,现在各种钱都能通过信贷、信托流入房地产市场。 

原来地方政府为了找到合理的财政收入渠道,就想开征物业税。但这个时候又冒出房价上涨过快的问题,于是就希望用房产税来抑制房价上涨。房价上涨主要是炒房炒出来的,所以大家普遍期待房产税又能用来遏制炒房。

但是现在的问题是,光从房产税的角度来解决问题不是一件容易的事情,并且全面开征,要达到像物业税的水平会是一个很长的过程,恐怕还需要立法。

悬疑三:劫富济贫还是劫贫济富?
 

胡景晖: 

个人认为,按照房产税的原理来说,应该是劫富济贫。 

不管是遗产税还是房产税,实际上就是为了解决贫富不均的问题,实现财产上的二次分配。房产税的提出应该是有这样的初衷。 

比如社科院提到的40平方米的标准,有可能在北上广深是40平方米,而在武汉或者秦皇岛可能是60平方米。这个原理就是普通老百姓满足于自住基本需求的人均水平会被豁免的 


而房产税主要针对的应该是豪宅。以北京为例,可能界定为40平方米,那50平方米以上或60平方米以上就会是豪宅了。 

所以我还建议将来在推行房产税的时候,可以将之同住房租赁之间形成抵免机制,这也能避免“误伤”百姓。

以北京为例,如果将来要开征房产税,原则上从第二套开始或者房屋面积大于50平方米开始征房产税,每年按照房屋市场上的1%来交。假设两三百万元的一套房,那每年就要交两三万元的房产税。但是如果将这套房子拿来出租,为了给予证明,那就要交租房的综合税,一套两三百万元的房子出租大概每月3000元左右,3000元的5%也就只有150元,交一年才1800元。两个选择,大家必然都会选择后者。拿着综合税的税票到房产局去登记,就能免去或抵扣一部分的房产税。这样的抵免机制就会使北京市场上可供出租的房源大量增加。 

我认为房产税的推行根本没有任何问题,最根本的问题在于勇气,在于如何做到公平公开。对于我或者我的员工们来说,征不征房产税都没有什么问题,像他们大多住的不过是60平方米、80平方米的房子,有的还在租房,就是要收房产税也收不到他们头上。 

按照房产税最早期的设定来说,首先涉及到个人税收。国内和个人财产有关的只有个人所得税。但在国外,除了个人所得税,还有财产税,财产税主要有遗产税和房产税两个大项。事实上,针对个人税收来讲,房产税能够弥补个人税收的一个断档和空白。 

黄瑜: 

从理论上说,所有的商品房都应该收取房产税。在实际操作过程中,我们可以参考其他国家的经验,商业办公用房要征,多套住房要征,明显高于普通住房需求的别墅公寓要征。而保障房体系内住房、低收入人群住房以及一些公益性质的商品房可以考虑不征或少征。 

但是现阶段实行全面征收还需要考虑到这样的问题,由于住房供应总体不足 

(2010年人口普查数据显示,城市家庭中55%的家庭人均住房面积少于30平方米,约27%的家庭租房,北京、上海等地更是接近40%),市场中买方仍处于劣势,房产税会转化为交易环节的房价或其他税费,不仅没有达到应有的效果,也增加了刚需的负担。正如二手房市场,本该由卖方承担的个人所得税、营业税等税费,普遍由买方完全承担。

另外,中国有庞大的租房人群,他们所租住的也必然是房东不居住的第二套房甚至第N套房,每年征收的房产税会自然而然地转嫁到租金当中,以租金养房的现象也完全可能出现。 

所以,我国的房产税应该更加凸显不同社会发展阶段的变化和差异,逐步地、适当地扩大征收范围。

印其鸣: 

最关键的是制度的设定,只要制度设计好了就不会劫贫济富。面临这么多困难,如何设计就有一个基数。这个基数不管是40平方米,还是第二套房,只要在这个基数内就是不征税的,超过这个特定的基数就要征税了。

我们现在的房产税提到的公开透明,在以后推行时肯定会征求老百姓的意见的。关键是目前中国的税制还不够完善。 


悬疑四:沿袭欧美模式还是另行中国特色?
 

范小冲: 

国外的土地是私有的,但是我国土地都是国有的。买房时会有40年、50年、70年的土地租用年限,所以在产权、所有制方面是不同的。 

此外,中国的房产税没有在上世纪80年代末90年代初,即房地产市场化开始的时候推出,而是在20年后推出。在这期间,盖起了太多的房子,这些房子在卖的时候70年出让金是一次性交清的,而且买房子时没有提过未来要交物业税之说。那么对于原有的老房子征税的时候,难度就会很大。 

再有一点,物业税不是一个交易环节能够一次性控制的,但又需要年年去申报,年年去交,制约的手段就不够多。因为中国的信用体制和税收体制还没有完善起来,所以征收的难度和成本就会非常高,而且在观念上也让人很难理解。 

而且不同的产权,不同的房子,非常复杂。中国的房产体制一开始没有一次性改到位,遗留了很多问题。

印其鸣: 

国外征收房产税就类似于我国社区内征收物业费一样。 

在美国对房产都有一个评估价,并以此为基数来征税。如果是在中国,还是按照价格征税比较合适。地方的征税标准就让地方政府自己设定即可。假如一个地方公共服务水平高,教育水平高,那就必须要多交税,这在美国也一样。 

其实我们也可以按照一个评估价格来征税。在国外,对于这个评估价是固定的,一般一二十年都不会变。至于土地产权问题,虽然在国外土地产权为私有,只征房产税,而我们则还有土地出让金。但这是两个概念。

在美国,只有小地方,这个小区的政府才拥有对当地的征税权。相比之下,虽然目前咱们国家的县级政府拥有征税权,但没有立法权,也没有解释权。而且税收到最后还得上缴到省级,还有一定的财政分配。 

需要注意的是,像美国提到的地方政府和我们说的地方政府在概念上是不一样的。他们说的地方政府是州以下的政府,相当于咱们的县以下的级别,对他们来说,房产税可以成为地方政府的主要税种,但是在我国却不行。

之前有人说的房产税能成为地方政府的主要税种,我觉得这不切实际,首先要搞清楚的是美国地方政府的级别情况。 

交土地租用金是购买土地使用上的权限,而在土地上有了房产,对这个财产征收的税就是房产税。普通百姓可能不理解,但是从税收上来讲,这二者的税基是不一样的。就像一个企业要建一个工房,工厂就要交耕地占用税,在经营之后也还要交增值税或房产税等。 

黄瑜: 

在国外,由于土地大多为私有,地和房之间不存在某一个到期的矛盾。而在我国,所谓的自动延期并没有从根本上解决住宅用地70年产权到期后如何保障的问题。我们的建议是,以房地完全权属为前提,产权人即使去世,只要其继承人完成产权转移的过程,就需要继续对房屋缴纳房产税;房产税的缴纳与个人信用体系挂钩,必要时采取行政手段催缴或查封。至于房产税的支出,建议参考美国的做法,建立房产税专款专用的通道。 

房产税如何评估,公平、公正、高效是这项工作的准则。在具体实施过程中,可以尝试参考基准地价模式,形成区片基准房价,建立自动化的评估系统进行批量评估,加之对个人住房套数、面积等情况的综合考量,确定每套房屋的税率,从而得出最终所需缴纳的税款。 

胡景晖: 

在欧美,房产税是地方政府财政的主要来源。以美国为例,其房产税大概为1.5%左右,地方政府拿这笔钱主要用于当地的教育和社会治安,提供社区环境,进而房价更高,致使房产税也能更高,从而形成良性循环。但我国很多地方政府在工作中却往往很短视,不顾当地长远的发展。 

在今年“两会”期间我看到一个提案:用土地的永久使用权去和百姓交换缴纳房产税的意愿。这样一来,既解决了70年后的土地使用权的归属问题,也解决了房产税和土地使用权相匹配的问题。