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CN 任志强:供需关系决定 房价肯定会继续上涨

Property Here - Tuesday, January 08, 2013

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2013“迭代与平衡——中国地产新视角高峰论坛”于1月8日上午9点半在中国·北京柏悦酒店隆重举行。迭代与平衡,启迪与碰撞,“2013中国地产新视角高峰论坛”力图把脉中国社会发展之要冲在大经济、全战略时代,开始勾勒行业迭代的蓝图。 

以下为华远地产董事长 任志强演讲: 

给我出了个题目是2013年的总体判断,他们都说虚的,就想让我说说房价涨多少。 

第一个判断,和陈所长的一样,调控政策不会大变。估计今天不会大变,过一段时间也不会大变。

第二个判断,总体是平稳增长的。 

第三个判断,价格稳中有升。本来我想说暴涨,大家都有意见,我就说稳中有升吧,升多少就不知道了,也许一个劲的就升下去。 

第四个判断,区域分化加剧。 

我认为影响的因素主要有三个:第一,城镇化。第二,基础设施投资。第三供求关系。 

关于城镇化,我和巴博的后半部分起码相同,和他不同的是关于土地问题。每一次我们三个人要在一起的时候一定要把陈博士放在最前面,把巴博士放第二,把我放在第三,这样的话我可以批判他,否则的话一定是他们批判我。

城镇化发展过程低于30%的时候是一个缓慢增长的过程。然后就进入一个快速加速的过程。到70%以后又进入平缓增长的过程。和巴博士、陈博士说的一样,农村进入城市是第一个阶段,由小城镇进入大中城市是第二个阶段。但是我们没有第三个阶段。因为土地制度决定了我们不可能 从市中心向郊区。因为我不可能在郊区盖别墅、不能买庄园。到郊区就变成小产权房了。所以我们第三个阶段就终止了,于是第四阶段成为城市群几乎不可能。中国和国外严重不同,就是中国的城市是政府决定的。我说你是市你就是市,我说你是县你就是县。深圳是个渔村,但是深圳现在已经变成了一个副省级城市,是因为深圳是政府支持的。我们认为在中国的城市化程度是非常高的,一线城市接近60%的城市化率。二线城市50%,三线城市30%,整个河南省只有40%的城市化率。有很多是还没有达到我们的平均值。

从其他发达国家情况来看,包括韩国和日本,他们的城市化率已经超过了80%或者更高。我们的城市化率与他们相比滞后了三四十年的时间。虽然韩国也是在抗美援朝之后才开始进行城市化建设,但是他们的发展速度很快。我们按照未来的发展需求,大概到2030年我们需要达到65%以上。是我们政府提出来的。所以在同类的情况下,我们还差的很远,还有一个直接上升的曲线。即使是这样,我们和世界发达国家的平均水平相比,还差很远。根据已经实现的国际化情况来看,我们离那条曲线还差很远。就是中国太落后了。从工业化率来看,和城市化率两者几乎相同。我们城市化率70%才能满足工业化率50%。否则永远是农民工。从城市化率发展来看,城市化率对中国GDP的贡献很大。特别是劳动力的转移,对GDP的贡献影响是非常巨大的。从城镇化来说,第一个是改变了我们的人口结构,德国大概只有百分之一点几的农业就业人口,美国不到3%,我们现在人口很大。第二,改变产业结构,一二三产业布局发生了变化。第三,改变了公共利益均等化。在农村只会有卫生员,不会有医院。也不会有大学。必须用城镇化的办法来改变公共利益均等化的问题。从中国香港、日本、韩国美国的情况看,我们的第三产业还没有发生巨大的变化。现在来看第一产业的人口比重是很大的,大概还有接近于40%。第二产业很低,不到30%。第三产业30%。如果没有城市化,永远不会发生改变。如果不能改变,中国经济永远处于发展中国家,不会进入发达国家。 

但是我们的城镇化会不会产生呢?它对经济的影响是巨大的。一个是GDP的总量。我们从95到2010年从20%的比重下降到10%。但是就业的人口还很高。十五年的过程中,从52%下降到37%。相当一部分就业人口是大量的向城市转移了。很明显,在我们建国之后,城镇化有一个高速发展的过程。但是,自然灾害以后我们迅速进入了一个低潮,饿死了好几千万人。没有就业,没有粮食保障,最后结果只能把所有知识青年糊弄到农村去,这一个最重要的目标就是告诉你,你安排不了就业了,你到农村自己养活自己。所以那个时候叫我们也有两只手,不在城里吃闲饭。不是我们想吃闲饭,是城里不给我们机会。只要政府垄断的情况下,改革之前是一个去城市化的过程。 

六十年代以后,农民用户籍制度把他捆在了土地上。也就是说你不能进城。在自然灾害的时候禁止各个省的灾民、难民到其他地方逃荒。哪怕你到富裕城市逃荒也不允许。《1942》的电影,这个电影是可以跑到陕西富裕的地方混饭吃。但是计划经济阶段是不允许的。哪个省的游民要跑到别的省去,要把省领导抓起来。最明显的改革开放之后,农民从土地上解放出来了,有了一个再次进入城市化的高潮。92年邓小平南巡讲话之后,出现了一个高潮,这个高潮就是城市化的发展过程。 

95年以前我们的城市化率是20.9%。改革开放七八年我们是17.9%。06年超过30%以后人口发生了一个巨大的变化,每年八九百万人进城变成了两千四百万人进城。95到06年十年期间,我们每年都有接近两千万人进城。城市化率非常高。而后,出现了一些经济过热和调控措施,于是城市化率又开始下降。现在仍然保持了1200万人左右的发展过程。 

但是出现了一个矛盾,我们的土地城市化率快于人口城市化率,土地城市化率不是我们没有地盖人住的房子,而是大量的用于工业。工业在城市化发展过程中占的比例是非常高的。在城市中有30%的土地用于工业,高以国际15%的工业用地的平均水平。挤掉了我们可以用于住宅建设和让人居住的用地的水平。 

从整个情况来看,城镇用地面积0.4%。工矿用地3.4%,接近于10倍。工业用地的产值水平又很低,每平方公里上海80亿美元,香港300亿美元,东京573亿美元。从去年1到9月份可以看出来,我们工业用地用了全部土地的50%多。居住用地只用了11%点几。大量的土地被用于工业,所以我们的房价只内不断往上涨。恰恰是由于土地制度问题导致。目前我们看到的中央政府提出的城市化都没有涉及到土地制度问题。如果真正不涉及到土地制度的改革,就形成一个财政断崖。政府垄断拥有的城镇土地是高价的。而农村的非政府的、不能自由交易的土地是低价的,中间形成的差就是政府的土地财政。我们可以明显看到,在土地的价格变化中,00年到2010年工业用地只涨了71%,大部分的土地是被便宜卖掉的,或者是招商引资的时候不要钱。比如说富士康转移到河南去,20万人的就业解决了,所以工业用地是免费的。居住用地涨了528%,就是因为土地配置不合理性,导致了我们的价格发生了巨大的变化。土地出让占地方财政收入也发生了巨大变化。现在大部分占到了70%多的比重。真的是我们没有地了吗?不是。美国城镇用地占了国土面积3.1%,日本占到4.2%,我们只占到国土面积0.4%。真的是我们没地吗?不是。美国友巨大的土地,人口面积每公平合理只有34人。从中国和日本的对比可以看出来,日本是350人每平方公里,我们只有每平方公里143人。我们中国的耕地占国土面积12%,日本占14%。他的人口密度是我们的两倍多,他的农业耕地要比我们可用于农业耕地的土地要少得多。但是我们的宅基地占了1.75%。所以农村的宅基地占了城市用地的4.8倍。而我们真正在城市中用于居住的用地只有0.11%的土地。只用1%的国土面积就可以用16亿人。我们现在0.4%,就住了7.6亿人。土地的综合利用问题是城市化发展一个重要矛盾。也是我们能不能解决好未来城镇化中发展过程中的矛盾。 

2012年,这几项基础设施,水利、铁路、道路的变化。年初的负值,铁路负44,基础设施负5.6%,但是到年底,11月份基础设施变成了正12,道路变成正7.4,铁路从负44变成正0.9。这样一个迅速发生变化的基础设施投资在今年也会继续。所以今年基础设施投资对经济的拉动和对房地产的影响是巨大的。不要以为基础设施不盖房子。不盖房子是建不出来基础设施的。在09年出现最困难的时候,恰恰是因为铁路的基础设施,黄的高点是拉动了中国经济的高速增长。当中国基础设施下滑的时候,我们整个经济就出现了下滑。于是在铁路投资处于低点的时候,我们的GDP也出现二三季度的持续下滑。现在我们可以看到,到年底的时候我们这几个基础设施投资的增速已经开始往上提了。去年四季度的情况还没有公布,但是可以明显的看到它的增长速度会加速。而这个增长速度会在今年有更大的影响。

新开工的住宅面积,去年是负增长,土地配置去年也是负增长。投资增速去年是减半的,从32%的增速下降到16%。今年我们已知的,保障性住房是减量。去年七百万套,今年六百万套。投资按照没有土地、没有新开工的情况下,投资也是下滑的。这几者下滑都可能会影响到我们供给面上存在的问题。但是需求,像陈淮教授说的,我们刚性需求还是有持续增长的可能性。尽管没有投资需求和投机需求,但是还是会略有增长。去年总体而言,虽然年初是负22%,但是到年底我们认为全年是正增长,价格只能说稳中有升。升到多少,拭目以待,我个人觉得如果持续的供给低迷,必然会导致价格的上涨。 

今天华尔街日报有一个发表的文章,认为我们在施工的量和已经销售的相比是30%左右。认为还有大量的在建项目。确实。但是如果我们倒过来看看我们每年的进入量只有27%,如果有30%几的销售合百分之二十几的竣工,我们买的都是期房。这个期房等你能看见竣工的时候,基本上已经卖完了。发达地区中,城市化的特征,大中城市变化很大,有些城市已经出现了巴博士所说的人口向外流动和负增长的情况。但是有些城市仍然集中的是正增长。城镇化不是我想把它变成城市就变成城市。如果没有经济发达和自由就业的条件,人们在这里不能发财,人们就会离开这个城市。就像我们看到的鄂尔多斯。这个变化也是巨大的。于是在发达地区,去年的情况是东部地区增速最快,中部地区第二,西部地区仍然是增速最慢的。不管西部地区是一二线城市的哪一个,还是不行,还是要向东部和中部地区转移。08年以来投资和销售面积增长的变动关系,09年1月份我们投资也是最低的,销售也是最低的。09年之后销售迅速增长,远远超过了投资增速。之后才拉动了投资,开始慢慢增长起来。今天,我们的销售虽然已经出现了从低潮进入正增长的情况,但是增长的速度还没有超过或足以拉动我们的投资向上转移的过程。投资基本上是大趋势是向下趋势。只有当我们的销售增速超过了投资增速的时候,才有可能再一次带动投资增速在后。这两者之间有一个时间差,我先得把房子卖了变成钱,再买成地,然后再进行实际投资,让投资增速持续上涨。按这样的图形来看,今年我们估计投资仍然是较低增长的过程。这是经济增长和通胀率的变化过程。 

我们确实认为去年的四季度,我们的经济已经出现了回升。今年几乎所有的数据都证明,可能持续是一个向好的形势。乐观者认为今年经济达到8.5%,悲观的也认为在7.9%到8.2%之间。这两者都可以表明,我们的通胀已经出现。12月份我们看到了猪肉价格和食品价格的增长,让CPI到2.5%或者更多一点。在一月份和二月份的两节期间都有可能让物价再次上涨。如果经济出现高涨的时候,一定是带动通胀上升的过程。就会引发宏观经济采取一些特殊的政策来压制他。两个相比之下,回到最前面的第一页,可能我们认为经济政策不会太放松,而且还有可能因为通胀而继续缩减。这样的话,房地产市场仍然可能会是供给比去年不一定能好多少,但消费有可能会比去年更热。两者夹击之下的结果,就会导致稳中有升。升多少不知道。 

我就讲这么多,谢谢各位!