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CN 专家:地王就是场戏 地方政府赚钱开发商涨价

Property Here - Sunday, June 02, 2013

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5月,广州、上海等地不断上演“地王”大戏,广州一月拍出三块天价土地,上演了“疯狂5月”大戏,而拿地的越秀地产、佳兆业地产等均是行业领军企业。房地产企业“逆调控”天价拿地,让未来市场的走势产生了很大不确定性。 

5月6日,佳兆业以18亿元拍得广州一地块,折合楼面地价2.6万元/平方米,而这一地块目前周边的商品房售价不到2.5万元/平方米。 

这也拉开了广州5月不断上演的“地王”大戏序幕。 

5月23日,又是佳兆业地产,在其月初拍下的地王附近拍下一地块,楼面地价约2.4万元/平方米。

同日,在击败恒大等知名开发商后,越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元竞得海珠区一临江地块,楼面地价达到3.5万元/平方米。 

不仅在广州,5月上海世博园区附近拍出的一个商业地块,楼面地价超过4万元/平方米,成为上海新的单价地王。 

“‘面粉’贵成这样,‘面包’怎能不涨?”23日,在拍卖会现场,一位房地产商如是告诉记者。

【土地市场持续火热】 

开发商“疯狂”的背后 

一边是中央三令五申、严格要求确保房地产市场稳定,一边却是开发商不断上演逆市天价拿地的戏码。在中央申明严格调控的背景下,开发商有何理由对后市如此看好? 

有专家表示,与一些小企业通过拿地王来提高影响不同,此次广州3个地王拿地的是越秀地产、佳兆业等行业知名企业,而且在竞拍过程中也是击败了恒大、中海等企业才胜出,行业标杆企业参与地王拍卖,反映出开发商整体对后市的看好。这对处在博弈天平另一端的普通购房者而言,并不是一个好信号。 

一位不愿透露姓名的业内人士表示,这些新地王,虽然单价昂贵,但土地总价都不高,不排除开发商通过一两块地价的大幅溢价,捂热整个区域的房地产市场热度和价格预期,达到托市的效果。

“地王”使房价“越调越涨” 

暨南大学管理学院教授胡刚认为:这种制造“地王”的方式,是开发商和地方政府合演的一出大戏。开发商赢得了关注、提升了预期,而地方政府通过卖地赚得盆满钵满。这种情况下,“地方政府再怎么表态严格调控不放松,老百姓都会担心未来房价预期会失控。” 

地方政府一般的做法是,对开发商进行“价格指导”。但在执行中,出现的新问题是:一些开发商通过拆分合同的方式,把精装房拆分成普通住房和装修合同,以此规避调控。例如,位于广州市南沙区的天玺湾,在全市商品房成交网签价格同比上涨18.6%的背景下,却出现了逆市下降。从去年10月的12000元/平方米下降到不足1万元/平方米。“如果地方政府对此问题管理不到位,结果就是开发商没少赚钱,政府也完成了目标,房价统计依然实现了下降,但结果是老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示。 

专家表示,政府一方面要通过城市更新改造、农村集体土地入市等制度创新激活土地,置换出更多商品房土地,缓解供需矛盾;另一方面,也应该合理让出土地出让的收益,防止普通购房者成为最终天价的买单人。