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CN Property News

CN 房企千亿军团增至7家 利润率齐下降

Property Here - Sunday, December 29, 2013

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在一线城市楼市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下,房企在2013年迎来了一个丰收年。除了万科连续4年破千亿元外,保利、绿地、中海已轻松破千亿,恒大、碧桂园前11月销售额超过960亿元,与千亿规模一步之遥。再加上万达,年内销售超过千亿元的房企将达到破纪录的7家。

多数房企完成销售任务

2010年,万科销售额报1000.6亿元,曾被认为无人企及的“神话”,仅仅三年,房企“千亿俱乐部”扩容之快远超想象。

国家统计局数据显示,2013年前11个月,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%,增速比前10个月提高0.3个百分点。前11个月,商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%。2013年是自房地产市场调控以来销售面积增长最快的一年。

在空前火热的楼市行情之下,各房企基本全面提前完成任务。万科今年前11个月,实现销售面积1393.5万平方米,销售金额1598.8亿元,同比分别增长18.21%和25.74%。绿地前三季度已实现业务经营收入超过2200亿元,其中房地产预销售收入、预销售面积双双“破千”(分别突破1000亿元及1000万平方米),较上年同期分别增长40%和30%,在全国行业中双双位居第二。保利地产今年前11个月,保利共实现签约面积960.32万平方米,同比增长17.79%,实现签约金额1110.97亿元,同比增长20.72%。

除了这3家老牌“千亿军团”成员,今年各大房企在冲击千亿的道路上都十分积极。

今年12月5日,碧桂园发布前11个月的销售业绩,公司共实现合同销售金额约967亿元,同比增长130%,合同销售建筑面积约1465万平方米,同比增长114%。如果按其前11月月度平均销售金额推算,碧桂园今年可轻松超过千亿元销售收入。

此外,万达、恒大、中海都有望跻身“千亿军团”。其中,恒大今年1月至11月的合约销售金额约983.8亿元,合约销售总面积约1460.7万平方米,较去年同期分别增长16.3%及2.4%。目前,中海还未完成与实际控制人中国建筑(地产业务整合,但今年前11个月,其销售金额已经达到1317.6亿港元(约合1031.81亿元人民币);万达虽未公布业绩,但业内认为其销售额突破千亿元没有悬念。

“2013年房子卖得好不是新闻,卖得差才是新闻。”对于今年楼市表现,北京一家房地产项目销售负责人调侃道。

集中度提高

除了千亿军团之外,其他房企表现得同样耀眼,其中融创中国前11个月也取得了455.9亿元的销售业绩,同比增幅达68%;而规模相对较小的中 骏和奥园的增幅更是达到了95%和80.1%。截至目前,包括万科、保利、恒大、碧桂园、富力、龙湖、世茂、雅居乐在内的30家房企,前11个月合计的销 售业绩达到了10457亿元,同比涨幅高达33.7%。

在业绩普涨的同时,房地产行业集中度上升的趋势可能会加速呈现。2012年TOP10企业的销售额市场占有率已经达到12.5%,数据显示,上榜房企销售金额集中度方面,TOP10房企的市场份额为14.43%,比2012年同期 略有提高,TOP20房企的市场份额超两成,比2012年同期增加了1.05个百分点。加速提升的态势比较明显,未来这一趋势不仅会延续,而且可能会加 速。

中原地产研究中心统计数据显示:截至目前房企海外融资总额(包含贷款)合计人民币高达3256亿元。同比2012年全年的额度涨幅超过 100%。前11月,房企包括票据跟债券的海外融资也已经突破367.5亿美元,合计人民币2241亿元。其中仅9月来,融资就达到了76亿美元,合计人 民币达到了463亿元。

利润率下滑

房地产企业销售规模的快速增长,一方面是市场热度持续,另一方面也与房企加快周转开发速度相关。今年前11个月销售额排名前10的企业有8家企 业都是快速开发高周转型企业。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型企业,其快速拿地快速开盘的策略由来已久。在大房企年内销售规模扩 张,继而在土地市场抢地,为下一轮扩张积极储备的时候,利润率普遍有所下降的情况值得关注。

据统计,前三季度报的上市房企合计135家,这135家企业合计总利润为835亿元,行业利润率只有17.9%,净利润只有13%,相比2012年都出现了明显的下滑。相应的2013年上半年行业利润率为19.2%,在2012年同期则为21%。

“绝大多数一线房企都采取高周转模式,策略是推行产品标准化和管理标准化。在未来几年内,行业平均利润率每年将降低1-2个百分点。”中原地产研究部总监张大伟分 析认为,在市场热度仅次于2009年的情况下,收入增加,但利润率明显下滑的主要原因,一是高负债率、高贷款利率带来的高利息费用“吃掉”了大量利润,资 金成本增加很多,导致很多企业利润受到影响;二是土地成本增加,房企拿地竞争激烈,导致房企的利润率下滑;三是楼市分化,虽然目前市场房价明显上涨,但只是在一、二、三、四线市场量价均平稳,甚至因为地价处于高位利润也在下滑。

同策咨询研究部总监张宏伟认 为,今年市场基本面好转,房企也都加大了推盘力度,同时市场上也出现了一些企业并购现象,这样都会增加“千亿军团”房企的数量。至于谁当龙头老大,这个其 实不重要,因为市场总是在变化的,市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外,人们往往关注企业规模怎么样,其实,在规模化扩张的同时,关注企 业利润率,如何提高利润率才是最关键的问题。

张宏伟认为,对于转型过程中的千亿房企来说,比如住宅地产企业进军商业地产、产业地产等多元化的市场情况,决策者要充分考虑公司如何以住宅业务 板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱,“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说,其整个企业体系内部能否在自有 的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动,并且这两者之间能够实现良好互补,这将成为投资者降低市场风险和实现可 持续收益资金流的重要保证。

CN 岁末房企上演推货潮 有楼盘降3000~5000元/平

Property Here - Sunday, December 29, 2013

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岁末房企上演推货潮,争取为今年业绩画上完美的句号,但是带头全线推出巨大优惠的竟然是千亿房企排行第一的万科。昨日,有市民告诉记者,位于华南板块的万科欧泊房价大降,已经跟去年开盘时的价格差不多,为18000元/平方米。据了解,该盘楼价曾是多连跳,最高达到了25000元/平方米。

优惠后与最高价相差5000元/平方米

记者昨日前往该盘销售中心了解到,目前该盘确实在进行岁末优惠,推出了20套左右优惠房源,折扣后最便宜18000多元/平方米。该盘销售人员告诉记者,因为岁末房企冲业绩,所以推出了一些特价的房源,非常的“笋”,目前的特价单位主要是A6栋的低楼层西北朝向。据了解,该盘楼价曾是多级跳,同一个小区,由于楼盘栋数不一样,价格起伏非常明显,该盘今年1月份的价格为18000元/平方米,8月份去到了24000~25000元/平方米,10月开卖的价格为21000元/平方米,如今又回到年初的价格。此外,万科位于萝岗的万科东荟城也推出10套左右的特惠单位,为15000元/平方米左右,包括50~80多平方米的单位。该盘早前的价格在17000元/平方米左右徘徊。

另一千亿房企保利地产其广州项目也有较大的折扣,保利天悦二期公寓于日前正式开卖,户型涵盖68平方米一房、85平方米两房、112~133平方米三房。折后售价为27000元/平方米,最低价格23000元/平方米(带精装修),开卖两小时几乎售罄。

据记者了解到,该楼盘今年上半年销售的一期单位价格为32000元/平方米,这样算下来,二期的折扣力度不小。不过负责人则表示,二期先销售的是低楼层单位,所以价格会比以往均价低点。

品牌盘降价很吸引买家

记者发现,只要品牌楼盘的楼价略有下降或是价格比吹风价低就会吸引大批的买家疯狂抢购。保利天悦二期公寓开卖两小时几乎售罄,该盘吹风价在30000元/平方米之上,本次开盘价格最低23000元/平方米,均价26000元/平方米。记者前往万科欧泊就发现现场有多台客户向销售小姐咨询,此外,有位从事媒体工作的曾小姐听说万科欧泊价格下降至18000元/平方米立刻就约销售小姐周日去看楼。另有一位市民张小姐也告诉记者,打算明天跟家人一起去看看欧泊的房子,因为一直很喜欢这个楼盘,地理位置很好,离万达近,旁边就是双地铁,但是之前最高的时候价格都去到25000元/平方米,真有18000元/平方米的价格,无论朝向如何都会考虑购买。

CN 北京全年土地出让金突破1800亿

Property Here - Sunday, December 29, 2013

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27日,北京今年最后一块宅地招标出让。北京金隅嘉业以最高报价22.0043亿元投标朝阳北路自住商品房地块。该地块也是北京首个市属国企利用自有用地建设自住商品房项目。截至目前,北京今年土地出让金已突破1800亿元。

招标的朝阳北路B01、B02、B03地块(原星牌建材制品厂),位于朝阳北路与东五环交叉口西南,其中居住部分建筑规模约15.6万平方米,全部用于建设自住商品房。自住房销售限价2.2万元/平方米。

朝阳北路地块为今年北京出让的最后一块宅地,也是最后一块经营性用地。年底,北京还将有3宗工业用地出让。

截至昨天,北京全年出让各类地块210宗,加上朝阳北路地块的22亿元,北京土地出让金事实已达到1819.6亿元,单年土地出让金首破1800亿元。

在住宅用地方面,根据北京中原统计,全年宅地出让76宗,规划建筑面积约1359万平方米。住宅用地建筑面积也首次超过全部经营性用地的57%。北京中原地产研究总监张大伟认为,今年宅地供应量增加,将有助于缓解明后年的供需关系。

CN 宗庆后炮轰楼市泡沫:我家小区亮灯率不到1成

Property Here - Saturday, December 28, 2013

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即便到了今天,娃哈哈出厂的每一种饮料,宗庆后都要亲自尝过,才能上市。即便到了今天,宗庆后依然很“传统”,不玩网购,不碰楼市。但是,传统并不意味着封闭,在开放的市场竞争中,穿着布鞋的宗庆后成为“中国首富”。几次被封“首富”,宗庆后始终干着制造业最基础的活。


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  他插队15年,42岁开始创业;他熟读《毛选》,常被视作毛派企业家;他的意志深入到娃哈哈的每根经络,女儿评价:娃哈哈减宗庆后等于零;他拒绝英国女王宴请:“没什么意思” www.6park.com

  宗庆后称我住的小区有1000多套房,晚上亮灯的不到100家,这就是泡沫,房子不能再过度建了。www.6park.com

  “如果一个社会都不创造,吃的穿的哪里来” www.6park.com

  即便到了今天,娃哈哈出厂的每一种饮料,宗庆后都要亲自尝过,才能上市。即便到了今天,宗庆后依然很“传统”,不玩网购,不碰楼市。但是,传统并不意味着封闭,在开放的市场竞争中,穿着布鞋的宗庆后成为“中国首富”。几次被封“首富”,宗庆后始终干着制造业最基础的活。不卖楼,因为“房地产看不清”;不炒股,因为炒股被炒变了味。年过四十开始创校办工厂。从一盒营养液、一瓶纯净水开始,产品从生产线上转下来,再卖向全国、全世界,宗庆后的经销网络布满全国。

“我可能是全世界喝过饮料最多的人”
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  宗庆后去巴黎,从来不逛奢侈品店,而是一头钻进超市。等他走出来,身后的员工手忙脚乱地把成箱成箱的饮料打包,托运回国。 www.6park.com

  他的办公室摆满了世界各地的空饮料瓶。老的办公楼放不下了,就搬到郊区的生产基地去。 www.6park.com

  如今,他是全球排得上号的饮料大王。但很少有人知道,在成为饮料大王之前,宗庆后几乎尝遍了全世界的饮料。 www.6park.com

  1945年出生的宗庆后初中毕业后去舟山、绍兴支农15年。顶替母亲的职位回到杭州,他已经是30岁出头大龄单身青年,骑着三轮车在小学校园里卖棒冰。1987年他承包校办企业经销部,两年后创建杭州娃哈哈营养食品厂。1998年,娃哈哈成为中国最大的饮料企业。 www.6park.com

  在中国楼市最红火的那两年,靠卖水挣钱的宗庆后,几次登上“富豪榜”榜首。 www.6park.com

  宗庆后决定做娃哈哈的第一款饮料时,国内口服液市场已经是一片混战。有一次他听说,体育课上有学生晕倒,觉得蹊跷。都是独生子女,条件不算富裕,但还不至于饿肚子。再看看自己6岁的女儿,宗庆后发现是家长的宠爱造成偏食,孩子不爱吃饭,营养不良。 www.6park.com

  很快他想到了产品的定位:做一款促进儿童食欲的营养液。如果能让三亿儿童都喝上娃哈哈,这个市场也够大了。www.6park.com

  最早的广告词是他定的:喝了娃哈哈吃饭就是香。宗庆后知道别人嫌它土,但他觉得朗朗上口,好记。结果,产品一炮打响。生产线和大货车夜以继日地跑,把这个玻璃瓶装的口服液一箱箱南下北上送进市场。 www.6park.com

  不像富翁的中国“首富” www.6park.com

  人群中可能没人会看出宗庆后是个富商—老土的夹克衫、黑布鞋,出差用的拉杆箱已经磨得很旧。www.6park.com

  因为穿着普通,这个中国最有购买力的人,曾经在机场的免税店遭过白眼。 

CN 年底抢地动作频频 多家房企今年拿地投入飙涨

Property Here - Friday, December 27, 2013

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年底抢地动作频频 多家房企今年拿地投入飙涨

在龙头房企中,万科前11月新增项目近百个,拿地金额达到771亿元,拿地金额在同期销售金额中的占比也上升到48%。

12月20日,泰禾集团斥资35.87亿在福州的土地市场再度出手。至此,泰禾全年购地金额已超过195亿元,远远超过今年120亿元的销售规模。

不止是泰禾,今年多家品牌房企表现出加速甚至激进拿地的态势。房企加大一二线城市的投资动作也很明显。

房企年底抢地动作频频

岁末北京的土地市场依然热闹,房企抢地并未退潮。12月24日,北京通州和大兴四地块出让,吸引了富力、合景、当代等10余家房企竞争。此前几天,今年在北京已经摘下农展馆地块、亦庄地块的融创,联手北京住总等,以58.66亿元中标门头沟一地块,刷新了今年北京土地出让总价纪录。

今年已经在北京拿下三地块的恒大,本月还在南京、上海大举出手。12月4日和5日,恒大在南京、上海一口气拿下7宗土地,拿地总金额突破100亿。此外,中海地产12月也在沈阳、福州连夺5地块。

据北京中原地产研究中心的统计,截至12月22日,十大标杆房企(万科、恒大、保利、华润、富力、雅居乐、绿城、金地、招商、中海)单月拿地金额达到353.8亿元。

今年房企拿地投入同比大增

12月房企的大举拿地,只是2013年抢地大戏的继续。和去年相比,今年房企在土地市场上的投入大大增加。

在龙头的房企中,万科前11月新增项目近百个,拿地金额达到771亿元。去年全年,万科拿地投入仅443亿元,占全年销售金额1412亿元的31%;而今年前11月,万科拿地金额在较去年全年增长74%的同时,拿地金额在同期销售金额中的占比也上升到48%。

万科的表现是诸多品牌房企加大拿地投入的缩影。中原地产统计显示,年内,十大标杆房企拿地金额已突破3077.8亿元,创纪录地突破3000亿,预计全年同比涨幅将达100%。中原地产还表示,2012年全年,十大房企拿地金额仅1558亿元,仅占同年销售金额的23%。预计今年这一占比将达到36%,创造2011年以来的新高。

其他一些中小规模的房企拿地投入增长更为突出。

以泰禾集团为例,2012年,泰禾集团全年拿地约36亿元。今年目前195亿元的拿地投入已经是去年的5倍多。泰禾集团董事长黄其森日前还对媒体表示,今年的拿地金额肯定要超过200亿元。再如佳兆业,2012年,佳兆业集团新增多宗土地,总投入为45亿元,在173亿元的销售额中占比26%;今年,有媒体统计,佳兆业年底拿地约132.8亿元,占全年220亿元的销售目标的60%(前11月佳兆业销售金额212亿元)。

房企聚焦一二线城市明显

今年,房企在土地市场的投入,表现出较明显的回归一二线的态势。这其中的代表就是原来投资多在二三乃至四线城市的恒大。12月,恒大在南京、上海斥资百亿拿地。在此之前,今年实现进京目标的恒大,在北京投资了127亿拿下三宗土地。

而对于原来战略重心就在一二线的企业来说,今年也都在巩固既有格局,如融创中国。仅在北京一地,融创今年就多次出手,成功斩获了农展馆地块等。相对于原来关注城市核心区及亦庄、孙河等中高端板块,融创刚刚还联手住总将布局延伸到六环外的门头沟。有业内人士统计,融创今年拿地已经超过382亿元,占全年500亿销售目标的77%。据记者了解,在门头沟拿地,融创也是基于北京多个区域地价上涨,而门头沟地价水平还比较合理。此前,融创也在孙河等多个区域适时收手。

除融创以外,今年在土地市场表现抢眼的泰禾,也透露出明确的拓展一二线城市布局的决心。黄其森近日就表示,泰禾对一二线城市的投资占比将达七成。未来将坚持深耕一线城市和长三角、珠三角,以及福建。黄其森认为,房地产过去的十年仅是解决了“温饱问题”,从享受和投资层面,房地产真正的黄金十年才刚开始。

对于外界对大举拿地的担心,黄其森透露,除少量约定明年交付的地价款外,泰禾今年绝大部分的地价款已经付清。大股东的支持、销售回笼、信托等融资,将支持企业现金流。

北京中原地产研究的总监张大伟认为,目前一二线城市和三四线城市楼市的区别是,前者高利润、高周转、高去化;后者则是高库存、低去化、低增长。而房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在酝酿风险。但相比三四线城市已经可以看到的风险,一二线市场的风险低一些。

不过,也有业内人士表示,就部分快速扩张的房企来说,今年的大举拿地也开始一定程度影响了企业的现金及负债率。在今年的四季度不少一二线城市重申调控从严的情况下,房企应提前审视潜在风险。

CN 楼市遭遇"假性"降温 明年房价料"爬缓坡"

Property Here - Friday, December 27, 2013

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随之而来的是一二线城市部分区域的房价“跳水”。楼市似乎正从此前的火热状态迅速降温。

这种市场异动引发了外界猜想:随着热点城市调控政策收紧,房地产市场是否进入下行周期?多位分析人士强调,近期楼市降温是地方调控政策密集出台和季节因素综合作用的结果。从供需基本面来看,供不应求的状态仍未明显改善,楼市仍有上行动力。因此,当前的市场异动属于“假性降温”。

尽管年末一系列重要会议强调市场化思路,但短期看,热点城市仍将承受政策的高压。整体看,明年房地产市场或转入低速运行,房价涨幅可能放缓,未来市场难出现大起大落。

CN 明年或减少新增建设用地供应 推进不动产统一登记

Property Here - Friday, December 27, 2013

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国土部下属的土地勘测规划院26日发布的《中国土地政策蓝皮书(2013)》称,明年国土部将全面推行节约集约用地政策,用地规模实施总量控制和减量供应,加大存量建设用地供应,减少新增建设用地。分析人士认为,明年新增建设用地规模可能有所下降,国土部将更鼓励在现有基础上挖掘潜力。

推进不动产统一登记

日前召开的中央城镇化工作会议提出,节约利用土地资源,严控增量,盘活存量,限定城市发展边界,切实提高城镇建设用地集约化程度。《蓝皮书》称,明年国土部将全面推行节约集约用地政策,用地规模实施总量控制和减量供应,加大存量建设用地供应,减少新增建设用地。

分析人士认为,明年新增建设用地规模将有所下降,未来在建设用地供应政策上,国土部将更鼓励在现有基础上挖掘潜力,而非一味将目光投向增量。统计数据显示,此前几年年度新增建设用地规模不断上升。中国证券报记者获悉,今年以来,国土部初步建立了一套覆盖各个领域和层级的节约集约用地政策体系,未来该项政策将可能常态化运行。

在耕地保护方面,由于粮食安全被中央提到重要位置,《蓝皮书》称,在农地流转不断扩大和建设新型现代农业的新形势下,国土部将继续执行最严格的耕地保护政策,加大基本农田保护力度。

在推进不动产统一登记方面,《蓝皮书》称,明年国土部将研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度,整合建立不动产登记信息管理基础平台,做好国家层面有关不动产登记衔接工作。

完善宅基地管理制度

《蓝皮书》提出,明年将按照十八届三中全会要求,在全面总结各地征地实践经验的基础上,不断完善现行征地制度,缩小征地范围,进一步规范征地程序,着力建立完善多元保障机制。

针对宅基地管理制度改革,《蓝皮书》称,明年国土部将针对目前农村宅基地在使用、管理方面存在的问题,完善宅基地管理制度,同时探索宅基地上农民住房的财产性收益的路子。

继续深入推进土地有偿使用制度改革也有望成为国土部明年的工作重点。其方向在于,逐步缩小划拨用地范围,以公平、公开、有偿的方式配置土地资源,全面推进基础设施和社会事业用地有偿使用,清理存量划拨用地,发挥市场在资源配置中的决定作用。

同时,针对不同产业、不同用地类型提供不同的有偿使用方式,弥补一次性收取地价款单一方式的不足。提高工业用地价格,减少工业用地,适当增加居住用地供应。

《蓝皮书》强调,中国经济结构正处在重大转型期,未来土地政策将围绕建立城乡统一的建设用地市场,处理好政府和市场的关系,通过市场化改革,使市场在土地资源配置中的决定性作用真正得以实现。注重土地政策与财税体制、产业政策、金融政策相互配合,促进城乡统一的建设用地市场的建立。

在具体路径上,一方面,从基层吸取好的成功做法,上升为政策法律;另一方面,推进土地政策的区域化和地方化,按照资源禀赋、人口分布和经济发展水平的地区差异,制定区别对待的土地利用战略和土地管理政策。

CN 李嘉诚90亿港元甩上海楼盘 分析:小心信号

Property Here - Wednesday, December 11, 2013

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放弃出售百佳超市的李嘉诚,没有让同样的变数发生在抛售上海写字楼一事上。和记黄埔近日公告称,由长江实业与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家,并将以89.5亿港元出售。

  昨晚,有媒体报道,交通银行拟11.55亿美元接手东方汇经。对此消息,交通银行方面对南方日报记者表示“不予置评”。


李嘉诚“卖楼”再度引热议


  8月29日晚间,李嘉诚的和记黄埔有限公司发布公告,拟以32.68港元的价格出售位于广州的西城都荟项目。而此前,“长和系”以60亿人民币挂牌出售上海东方汇经OFC。联系到此前早已被炒得沸沸扬扬的出售百佳超市,“长和系”抛售三大项目回笼超过300亿元现金成为各界关注的热点。

  对于李嘉诚集中抛售亚洲资产,外界分析莫衷一是。不少评论人士称,这是李嘉诚要“逃离内地香港入驻海外”,更有分析认为华人首富的举动昭示了国内商业地产的风险已经很高。国内房企老大万科的董事长王石就在其微博上评论道:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”

  在9月17日对于炒得沸沸扬扬的“撤资中国,移情海外”事件,李嘉诚出来公开回应说:“不会从内地撤资”。而如今上海东方汇经OFC已经以90亿港元锁定买家,顿时激起业内一片哗然。

  东方汇经中心位于上海浦东新区陆家嘴环路333号,东面正对“上海中”,项目办公楼总建筑面积约8.8万平方米,目前尚在建设中,预计将在2014年竣工。

  东方汇经中心为长江实业在上海打造的首个写字楼项目,颇具象征含义。六年多来,该项目一直传闻缠身,2009年曾传出转让消息,不过长江实业与和记黄埔选择于近期作出最终的出售决定,仍然让外界感到惊讶。

  李嘉诚为何此时出售上海房地产项目呢?莱坊中国区董事杨松认为,李嘉诚出售此项目,或许代表他对内地市场的一种看法。由于未来几年上海商业地产市场将迎来高供应局面,会带来一定的消极作用,这可能也是选择此时出售的一种考虑。

  根据莱坊近日发布的一份报告预计,2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13%。“内地市场正在告别高增长阶段,出于对更高投资回报率的追求,做这样的资产处置有其商业逻辑。”莱坊中国区董事杨松认为出售东方汇经的决定,从某个角度来看,符合其对于内地商业物业一贯的套现处置方式。

分析

国内商业地产风险已渐高



  由于近期内地土地市场异常火热,李嘉诚抛售内地资产的举动也成为业内“空军”拿来分析楼市风险加剧的论据。包括万科董事会主席王石在内的不少人士认为,李嘉诚抛售内地物业的行动无疑是一个信号,暗示内地的楼市风险已经较高。

  业内人士指出,近年来,随着国内住宅市场的“限购”、“限贷”等一系列严厉的宏观调控政策的出台,不少开发商扎堆“转型”,杀入商业地产领域。2011年后,不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。

  尽管商业地产在调控闸门之外,但商业地产全国“大跃进”似的开发已经暴露出“过剩”危机。当初在住宅市场遭遇宏观调控之时,很多房企盲目转向商业地产,这些建起的商业地产将在未来两三年集中上市,让商业地产面临更加激烈的竞争,风险明显加剧。

  以李嘉诚此次撤离的上海为例,根据莱坊近日发布的一份报告,截至2013年上半年,上海超甲级和甲级写字楼存量达到620万平方米。其中,浦东小陆家嘴所占比重最大,达到26%。

  而未来数年,随着虹桥、后世博区域以及徐汇滨江争相打造新兴商务区,上海写字楼新增供应还将大大增加,空置率也将相应增长。特别是2014年至2016年,包括上海中心等一批项目的入市,上海甲级写字楼供应将出现激增态势,2015年新供应将达到200万平方米的新高。莱坊预计,2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13%。

  除了逐渐隐现的“过剩”危机之外,令人比较担扰的是我国城市综合体的商业模式一直没有创新,千城一面,各开发商推出的产品大同小异,同质化严重。

  此外,传闻不断的房产税征收即将扩容的消息,也为房地产尤其是商业地产蒙上一层阴霾。有消息称,房产税扩容将率先从经营性物业入手,这也再次拉低了商业地产投资者的投资预期。

■最新消息

交行对接盘消息

“不予置评”



  昨晚,据媒体报道,此次李嘉诚上海项目的接盘方为目前总部位于该项目附近的交通银行。据目前公开的信息,该写字楼交易价格为11.55亿美元。如果消息属实,这有望成为中国近年来规模最大的写字楼交易之一。据媒体报道,消息人士称,交通银行将向李嘉诚旗下的和记黄埔及其关联公司长江实业收购位于陆家嘴金融贸易区的东方汇经中心。这座大楼高31层,建筑面积11万平方米,预计2014年中竣工。

  不过,尽管和记黄埔上周五已发布公告证实将作价11.55亿美元出售该写字楼,但并未透露买家的信息。公告称,和记黄埔将从这笔交易中取得大约18.39亿港元未经审核收益,而购买方“主要从事投资控股”,并未指明买家就是交通银行。

  对于这一说法,交通银行方面表示“不予置评”。 

CN 中国西部楼市泡沫明显 已形成风险集中圈

Property Here - Tuesday, December 10, 2013

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10月份房价上涨初显疲态 三四线城市楼市供应过量?

“我国西部形成了一个楼市风险的集中圈”



  文章导读: 房地产业界比较认可的分法是,北上广深等是一线房地产市场;除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场;其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。

  国家统计局11月18日公布信息显示,70个大中城市中,10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。

  虽然70个城市的环比平均涨幅只收窄了0.2个百分点,但依然引起了各方的关注。此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论,再次变得热烈起来。

  三四线城市拖了全国楼市的“后腿”


  10月份全国房价环比涨幅有所收窄,与三四线城市的房地产市场涨幅趋缓有一定关联。

  房地产业界比较认可的分法是,北上广深等是一线房地产市场;除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场;其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。

  国家统计局上述数据显示,10月份,三四线城市楼市的变化初步表现出下行趋势。从环比来看,10月份有5个城市房价停止了上涨的步伐,分别是温州(下降0.1%)、秦皇岛(下降0.1%),南充、牡丹江、郑州与上月持平。5个停止上涨的城市中,温州、秦皇岛、南充、牡丹江都是三四线城市。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,初步测算,70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%,比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点,原因之一就是10月份二三线城市的环比涨幅比9月份有不同程度的收窄。

  而房价同比数据的变化进一步表明,三四线城市的房价涨幅收窄势头拖了整体楼市的“后腿”。刘建伟指出,70个大中城市中同比价格上涨较多的,仍主要集中在一线城市和少数二三线城市,大部分城市房价同比涨幅总体平稳。数据显示,如10月份北京新建商品住宅价格同比上涨21.2%;而三四线城市安庆同比上涨5.5%,大理上涨4.9%。

  温州房价则自2011年9月开始,已连续26个月出现了同比下降,3年来房价下跌近20%。记者走访了解到,2010年温州诞生的单价高达3.7万元/平方米的地王,一直面临着贬值、卖不动的风险,其一期开盘价格只有保本价45000多元/平方米,离7万元/平方米的预期目标相差甚远。

  一位地产从业人士告诉记者,另一个三四线城市鄂尔多斯(不在国家统计局统计之列),近年来部分项目的房价出现了崩盘,从每平方米近两万元降至1万元以内,多家开发商在鄂尔多斯被深度套牢,有些项目工地不仅遭遇了停工,还面临着农民工讨要工资的窘境,可以说,温州、鄂尔多斯已经开始了楼市泡沫破灭的过程。

  有人认为,四五年内,温州与鄂尔多斯房地产市场很难复苏。

  泡沫未破但拐点初现


  当然,大部分三四线城市的房价依然在上涨。

  国家统计局数据显示,包头市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%,同比上涨8.4%;丹东市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%,同比上涨8.5%;除温州外, 69个大中城市新建商品住宅价格同比上涨已超过了半年时间。

  即便是10月份新建商品住宅价格环比下降的秦皇岛市,房价也同比上涨了7.6%,记者走访了解到,位于该市海港区的世纪港湾项目价格已高达23000元/平方米,是秦皇岛市均价7000多元/平方米的2倍以上。

  不在国家统计局统计之列的三四线城市房价同样涨势迅猛,房价高企。以福建省福鼎市为例,虽然只是个县级市,但记者了解到,不少项目价格已经达1万元/平方米左右,如福鼎新天地广场价格已超过10000元/平方米。另外,湖北省随州市的部分楼盘,如碧桂园等项目价格接近5000元/平方米。

  但是,有地产分析人士向《中国经济周刊》表示,三四线城市的房地产市场虽然保持着一定的交易量和高房价,但是拐点已经初步显示出来了,那就是房价再没有迅速上涨的空间了,仅从房价收入比来看,很多三四线城市的房价收入比超过了国际通行水平。

  以秦皇岛为例,2012年该市城镇居民人均可支配收入为21919元,比上年增长13.1%。这意味着一个三口之家的年均收入只有4万多元,而买均价7000多元/平方米的80平方米的一套房子,需要14年,即房价收入比高达14,而合理的房价收入比的取值范围为4~6。

  上述地产分析人士表示,拐点并不意味着房价泡沫立即破灭,但很显然,三四线楼市价格上涨的难度,是越来越大了。

  任志强:楼市行不行,看人气


  对于三四线城市而言,虽然其房价可能会继续高位运行,但无疑风险在不断增大。

  克而瑞信息集团研究中心副总经理林波向《中国经济周刊》表示,大多三四线城市外出务工人员占比较高,城市常住人口普遍低于户籍人口,新增住房需求相对冷淡。而经济总量的相对有限,以及中心区域土地供应的较为充裕,更使得三四线城市供应过量的市场现象雪上加霜,因此大多三四线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中,今年部分城市供应达到峰值,其供求失衡甚至处于临界点,整体供求风险较高,主要表现在,“一是交易量将出现大幅萎缩,二是房价有较大的下滑风险。”

  华远地产董事长任志强在接受《中国经济周刊》采访时对此表示认同,他认为,“只要人口输出的城市(楼市)就没有戏,只要人口输入的城市就没事,房子总会卖出去。有些城市人口哪怕现在不行,但是只要城市处于上升期,人口也是逐步聚集的。比如常州就是一个非常好的城市,但是据我了解,人口集中度已经开始下降了,过去是呼呼地往那里去,现在都往苏州或者其他一些城市里去了,我们要看到这点,因为住宅一定是跟人的多少有关的。一个城市(的楼市)是不是会出毛病,就看这个城市对人们是不是具有吸引力,如果具备吸引力,那就还得一直往上涨,反之就有问题。”

  林波表示,从供求角度来衡量,在经济发展与财富聚集的双方面作用下,行政等级较高的城市无疑拥有更强的市场去化能力,其供求风险也往往更低。反之,三四线城市供求风险更大。

  近期,林波和他的团队针对国内楼市风险进行了调查研究,发现我国西部地区形成了一个楼市风险的集中圈,“一类是由于过度炒作,泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等,一类是陇南、庆阳、固原等中国最为贫穷、干旱缺水地区;还有,西南地区山地地形制约了人口和经济集聚,房地产发展亦较为落后,秦巴山区广元、巴中,云贵山地临沧、昭通等均存在着一定的风险。” 

CN 环北京带房价一路奔万元 外地楼盘进京抢客

Property Here - Tuesday, December 10, 2013

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 首付50万元以内,同时不想负担过重贷款,买房的另一个选择就是逃离北京。北京晨报记者昨日调查发现,久居北京的人们在异地买房热情高涨,结果不仅抬高了环北京沿线房价,连河北保定下面一个小县城——易县,由于“团购”效应,别墅价格也从5000元涨到15000元。

易县别墅单价两年最高翻两番


  家住通州的温阿姨夫妇,对儿子买房投资的决定举双手赞成。“这段时间,我儿子在易县买的那套小别墅单价已经涨到15000元,而他两年前买的时候单价才5000元。”温阿姨昨天向北京晨报记者反映,其实易县距离北京城区还有100多公里,远不及廊坊、固安到北京的距离近,但正是因为北京人集中到易县买房,促成了当地房价的快速上涨。

  记者从网上查阅发现,易县位于保定市西北部,目前在售别墅山屿湖的销售均价为12000元/平方米,但普通住宅单价多数还维持在4000元至5000元之间。

  易县某住宅项目销售员向记者透露,易县普通住宅均价在4000元算是便宜房,虽然看似普通住宅和别墅价格差距甚远,但其实住宅从2000元涨到近5000元也就是近两三年的时间。“关键是,现在想要花钱买,还买不到房呢。”该销售透露,倚山倚水的优势是吸引北京人前去度假投资买房的主要因素,此外还有不少子女选择在此给父母买养老房。“常常能看到,小区里有很多北京老人带着孙子散步。”

  有人总结:“易县房价似乎没了刹车,一路狂奔。”事实上,除易县房价,燕郊、涿州、固安、大厂等环北京一带房价均出现新一轮涨价、纷纷奔万,分析人士认为,北京限购令、房价上涨等因素引发的挤出效应,抬高了北京人感兴趣地区的房价水平。

外地楼盘纷纷来京抢客



  丰台区万方园一区的底商里,一家店铺刚又换上了新装,打出“上上城售楼处”的招牌。事实上,这家店铺的前身也曾是另一个项目的售楼处,前后两者共同点是均属于外地项目的销售中心。“我们就跟着京城中介公司的门店开,北京买房人一逛就容易发现我们。”位于燕郊的上上城项目销售人员如此分析说。

  海南地产商如今在北京同样开设起售楼处。在银河SOHO某座二层海南打包项目接待处,一名接待员表示,如张宝全打造的海南三亚湾红树林的销售均价目前是2.8万元至3万元,看似接近北京房价,但因为这个项目可以有年底分红,每年还能免费享受一定天数五星级度假酒店居住权,这样算下来还是比北京房子便宜。

  在北京CBD国贸一带,每逢周末都会有不同项目班车蓄势待发,等待载着北京中老年人奔赴天津蓟县、秦皇岛、东戴河去看房。上述地区的项目销售一再提醒:“班车座位要预约。”秦皇岛万科假日风景的销售人员证实,“已经售完的一期房子,绝大多数是卖给了北京人,仅小部分是当地改善人群消化了。”

  北京住建委网站公布数据显示,截至昨天,12月份北京仅有西山艺境嘉园和阅园两个项目拿到预售许可证,其中西山艺境嘉园的拟售均价接近4万元,阅园则是商住项目。而有统计显示,北京11月份有16个项目取证,而到12月4日,6成项目还是零成交。