Canada Back to Real Estate News Homepage to RSS for this country

CA Property News

CA 加拿大楼市连涨17年:2014年“狼会真来吗”?

Property Here - Thursday, February 13, 2014

Share to:

加拿大房地产泡沫风险再次引起国际货币基金组织(IM F)的警示。IM F近日在一份关于加拿大经济的评估报告中认为,加拿大住房价格仍然高估。

无独有偶。就在同一天,加拿大第二大银行道明银行用数据具体量化了房地产市场的“热度”:加拿大房价高估10%。

近一年多来,有关加拿大房地产泡沫“狼来了”的呼声不绝于耳,包括经济合作与发展组织(O ECD)等在内的国际机构多次发布过热警示。

尽管如此,截至目前,加拿大的管理机构尚未出台有关抑制房地产过热的措施。很明显,管理层并不认为“狼”真的来了。事实上,就在1月份,加拿大央行行长史蒂芬·波洛兹就表示,加拿大房地产市场正在进行软着陆。而自从2012年年中,央行对住房贷款审批条件趋于严格后,在一定程度上抑制了房价的过快上涨。因此,有业内人士指出,目前加拿大房地产处在趋于过热但尚未过热的房价上涨通道,量价齐升或是未来一两年内的发展趋势。

加拿大房地产协会(CR EA )最新的数据显示,去年12月份,全国房价平均水平为每套38.9万加元,比2012年同期上涨10.4%。该协会预计,2013年全年,加拿大住房价格将上涨至每套38.2万加元。另外,笔者综合一些房地产经纪商的数据发现,在多伦多等大城市,独门独栋的别墅实际成交价现已超过每套80万加元。

姑且不论房地产市场究竟“过热”几何。房价上涨影响到老百姓的生活已经成为不争事实。有统计数据显示,过去17年中,加拿大房价以每年5.4%的幅度增长,与此同时,工资每年增幅却只有2.7%。

道明银行的数据显示,目前加拿大住房的购租比表明,房价高估60%,而从房价收入比来看,房价则高估30%。(购租比是度量购房与租房的相对成本,如果购租比过高,居民就会选择租房而放弃购房。房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比。)

该银行还对房价未来趋势作出了预测,认为房价下降要到2015至2016年,而降幅也只有区区2%左右。

目前,商业银行按揭贷款利率处于低水平或将继续“加热”住房市场。加拿大各大主要银行近期纷纷下调房贷按揭利率,5年期固定按揭利率最低达3.19%,为2013年8月份以来的最低水平。

如此看来,在加拿大一些主要城市,未来一两年内房价继续上涨或是主旋律。

然而,居民对高房价的承受能力正承受考验。上述IM F的报告指出,加拿大家庭债务仍然高企。住房市场中的价格高估和供过于求是导致住房泡沫的原因。

家庭债务水平是加拿大央行制定利率决策无法忽视的一个重要指标。加拿大统计局去年12月13日的数据同时显示,第三季度,家庭债务主要指标,即家庭可支配收入的信贷债务增长至163.7%,创新高。

尽管加拿大央行近期表示,2014年将面临加息的压力,但是,面对通胀率下行、疲弱的出口对经济的拉动作用有限,央行仍在1月22日将基准利率维持在1%的低水平不变。加拿大帝国商业银行高级经济学家彼得·布坎南甚至告诉笔者,未来降息的可能性更大。

房价的上涨也使管理者遭遇考验。上述报告中,IM F认为,如果房价和按揭贷款大范围并且持续加速增长,相关抑制措施或将出台,比如,提高首次购房者的首期付款额度。

不过,房地产实现软着陆尚非难事,一方面,住房作为一般家庭最大的消费支出对经济增长的作用不言而喻,在出口尚未走强的背景下,利率保持在低水平有利于房地产行业发展从而拉动经济。

不过,另一方面,央行同时也担忧低利率导致家庭债务高企积累风险,会从更深层次伤害经济发展。