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CA 多伦多房价飙升逼近温哥华 Condo过剩租金恐下滑

Property Here - Saturday, February 15, 2014

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多伦多房价飙升 2至3年恐招致重危机

加拿大满地可银行(BMO)最新的一份报告警示,飙升的多伦多房价,正在招致一种重大的经济威胁。

据《环球邮报》报导,周二(11日)BMO公布的一份北美经济预测报告,提到三大“威胁”:来自新近严阵以待的新兴市场的威胁、来自美国政府债务上限持续纷争的威胁,以及国内方面、来自加拿大最大城市(多伦多)房地产市场的威胁。

多伦多地产局最新数据显示,与去年同期相比,多市平均房价上涨9%以上,至526,528元。房价指数综合基准价格,上涨 7.1%。BMO资深经济学家Sal Guatieri警告,房地产价格涨幅正在超越家庭收入增长。他说,对国内而言,这是较大的威胁之一,更多的是对当地经济的威胁。而当地经济作为本国的一个重大组成部份,会造成一种影响。虽然Guatieri没有看到一种短期威胁,不过他认为,随着利率上升,未来几年内可能招致麻烦。

再看看加拿大按揭及房屋公司(CMHC)近日公布的数据,多伦多的新屋开工量逆全国形式而上。在全国范围微降的大环境下,多伦多新屋开工步伐在加速,数量从去年12月份的32,281间,攀升至今年1月份的36,186间。6个月移动平均值,也从去年12月份的35,547间,上升至1月份的36,367间。CMHC称多伦多房市,“公寓开工量保持在高水平,原因是2011年开始预售、达到销售目标的公寓,其开建数量相对较多”。

多伦多道明银行(TD)经济学家Connor McDonald分析:“新屋开工量下降是大多数主要房市中住宅供应向需求看齐的迹象,诸如温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿和魁北克市。但在多伦多我们尚未看到同样的趋势,然而,随着在建住宅竣工和更多的供应上市,我们预计多伦多将随行就市。总体而言,近期房屋开工量降温,支撑了我们的观点,即加拿大住房市场在2014年和2015年实现软着陆。 ”

Guatieri认为:“多伦多房价继续超越中位家庭收入(2001年至2011年平均微升2%以上)。因此,即使利率相对稳定和低企,但住房负担能力继续恶化。温哥华仍然是加拿大住房负担能力最差的城市,而一定程度的价格趋缓,使得多伦多迅速缩小了这一差距。 ”

多伦多温哥华出租屋过剩 公寓是祸首

帝国商业银行(CIBC)最新研究报告说,加拿大房屋租赁市场开始出现供应过剩情况。从总体上说,加拿大租赁市场的需求在2012年达到顶峰,现在逐渐开始回落,多伦多和温哥华的公寓市场供应过剩情况尤为严重。

CIBC经济学家Benjamin Tal指出,现在公寓市场面临的巨大风险不单是供应过剩引起的租金下滑,还有将来利率上涨会加重屋主的金融财政负担,对屋主来说,收入减少,加上利率上涨压力,受到两面夹击,不堪重压的屋主将在房价尚高的时候被迫抛售地产,或引发连锁反应,导致公寓价格大幅回落。

供应过剩 多伦多和温哥华租赁屋空置率上升

CIBC报告说,加拿大房屋租赁市场的需求在2012年左右达到巅峰。其中,多伦多和温哥华的房屋租赁市场的需求分别在2012年和2013年到达顶峰,现在出现供应过剩,空置率上升。

经济学家Benjamin Tal说,正在建设中的大量公寓将导致多伦多和温哥华的出租房在未来几年供应过剩,公寓空置率将上升0.3-0.4个百分点。在各个城市中,卡尔加里的租赁屋的空置率为1%,多伦多和温哥华分别为1.7%。其他城市的空置率在2.5%-11.4%之间。

在过去10年,加拿大租赁屋的平均房客数量(房客总数与租赁屋总数的比值)从2.4下滑至2.1。投资研究公司Vertias Investment Research分析师Ohad Lederer在去年底的一份报告中说,多伦多租赁市场已出现拐点,供应过剩或导致公寓价格大幅回落。

租金下滑收入减少 财政压力迫使屋主抛售公寓

央行在去年12月的利率决定的声明中曾经警告,公寓市场的大幅修正可能冲击整个房地产市场,导致房价回落,对加拿大经济造成伤害,因为房地产市场在加拿大经济中占有重要地位。

分析师Ohad Ledere指出,租赁屋市场的供应增加,租金下滑,收入减少,可能导致一些投资者抛售地产,并可能引发连锁反应。

“可能发生的一种情况是:多伦多租赁屋市场供应过剩,租金下滑,房东入不敷出,迫使他们出售房地产。” Lederer说:“起初可能是少数人出售房屋,后来大家一窝蜂这样做,从而导致公寓价格大幅下滑。”

不过,Tal认为,公寓空置率上升不至于引发多伦多和温哥华的房地产市场“出轨”,也不会导致这2个城市的房租大幅回落。他说:“通过对未来的租赁市场的供应及需求的仔细分析,房租下调的幅度将比许多人想像的要温和得多。”