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CA 冰火两重天:加国独立屋涨 公寓要跌8%

Property Here - Tuesday, March 11, 2014

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多伦多独立屋和公寓楼市场冰火两重天

加拿大最大城市多伦多房地产市场现在分成一冷一热两个阵营。独立房一房难求,新建高层公寓楼单元开始显得乏人问津。

加拿大多伦多道明银行(TD)经济分析师伯乐顿和帕特拉马拉指出,具体来说,大多伦多地区是905电话区号与416电话区号相比,是905区号地区房价热;独立房与公寓楼相比,是独立房热销;旧公寓楼与新公寓楼相比是层数低和面积大的旧公寓楼热销。

在2013年,大多伦多地区的独立房价格上升了12%,但销售量却远远低于历史平均水平,所以独立房的价格上升似乎主要是供不应求的原因造成的。

由于公寓楼与独立屋的动工比例是三比一,所以公寓楼的供应量显得非常充足;而且由于新建的公寓楼面积比旧公寓楼差不多小了15%,在加上旧公寓楼价格要便宜三分之一,结果是新建的高层公寓楼遇到销售困难。

Condo料2年跌价8% 独立屋升势未停

多伦多道明银行的经济师预测,大多伦多地区的共管柏文由于供过于求,售价会于今、明两年连续下跌。

(明报)多伦多道明银行的经济师预测,大多伦多地区的共管柏文(condo)由于供过于求,售价会于今、明两年连续每年平均下跌4%,即是两年内跌价约8%。不过,大多区的独立屋由于供应不足而令屋价保持强劲增长,但未来两年会放缓,每年只有2至3%的屋价升幅。

报告指共管柏文供过于求

该项由道明银行副首席经济师巴尔顿(Derek Burleton)及经济师芭特玛拉(Diana Petramala)作出的报告指出,共管柏文住宅将面对供过于求的问题,预计今、明两年内,将有多达7万个单位建成,是过往平往数字的两倍,其中有9000个单位仍未售出。

另1个问题是有调查指现时大多区的26%共管柏文住宅,是作出租用途。于今年1月仍在建筑中的共管柏文单位的平均面积只有798平方尺,较2005年时的925平方尺缩小很多,显示投资市场活跃。专家恐怕购买了共管柏文住宅楼花的投资者,当柏文建成后即大批同时将之出售,或遇上经济不景即疯狂抛售。

加拿大财政部长费拉逖(Jim Flaherty)曾于2012年发出警告,他恐怕共管柏文住宅过量供应。较早时,联邦政府已因而收紧按揭保险。

与此同时,新建共管柏文住宅愈来愈难与旧共管柏文竞争,由于近年的土地、建筑及规管费用都有增加,旧共管柏文一般面积较大及售价较低。现时新建共管柏文平均售价是54.5万元,二手共管柏文的价格平均平宜约10万元。

该报告指出,新建共管柏文于2004年的平均售价每平方尺售300元,于2013年12月正在兴建共管柏文的平均售价是每平方尺售545元。

在2013年,新建共管柏文占住宅整体销售的24%;二手共管柏文占36%。

上述经济师预测,由于大多区的楼价处于被高估的情况,加上按揭利率于未来数年会逐渐上升,而大多区住宅销售会对加息特别敏感。

供不应求 根基稳健 专家:独立屋价将年升2至3%

多伦多道明银行的经济专家指大多区的独立屋由于供应不足而令屋价保持强劲增长,今年2月较去年同期的平均价升了9%,令到现时的平均价达71.8万元。然而,未来两年会放缓,每年只有2至3%的屋价升幅。

大多区平均屋价71.8万

该两位经济师认为,大多区共管柏文楼市疲弱,也有可能令到一些共管柏文业主决定升级转买独立屋。然而,由于那边厢共管柏文供过于求,但这边厢独立屋的市道则持续炽热,恐怕会发生楼市泡沫。

经济专家预测,那些较多独立屋及低层共管柏文地区的楼市,会较主要是共管柏文大厦地区的楼市为佳。

通常多市二手楼市的资料,主要是来自多伦多地产局。RealNet Canada Inc.公司主要搜集新屋及共管柏文楼市的资料; 连同Urbanation Inc.公司搜集新共管柏文楼市资料后,会对新楼市场发表报告。多伦多道明银行昨天发表的报告,少有地同时对新楼及二手市场作出分析。

RealNet Canada Inc.公司总裁卡拉斯(George Carras)过去一直争辩,认为新住宅销售量近年开始下跌,主要是由于供应不足,不是缺乏需求。他又指由于政府推出防止住宅过份密集的政策,引致新楼供应不足。

道明银行只同意,当谈及大多区的独立屋楼市时,供应不足是引致售量减的主因。

报告指现时独立屋的销售供应,绝大部分是二手屋。在2013年,大多区有4.3万间独立屋转手成交,只有 9900间是新建独立屋。于2002年,大多区有2.2万间新建独立屋销售成交,而当时已被认为供应不足。

上述情况, 已将大多区独立屋平均价推高至71.8万元,是一般收入家庭无法负担的。

RealNet Canada Inc.公司总裁卡拉斯曾说大多增建柏文住宅,可弥补新建独立屋不足的情况。

道明银行的报告指出,由于地价贵、政府最近修改用地规则,及缺乏所需的基建,令到建筑商宁愿建共管柏文大厦多过建独立屋。大多区的比率是每建3间共管柏文住宅单位,才建1间独立屋。

报告指若416地区与905地区作出比较,两者近3年于现有住宅销售量及价格的趋势相若。主要不同的是416地区的独立屋及半独立屋价格升幅,较905地区高很多。416地区的独立屋及半独立屋的售价,较于905地区同类住宅售价高30万元;二手共管柏文及镇屋的售价也较905地区高8万元。

于去年12月,大多区的新住宅销售,有七成是位于多市。现时多市新住宅平均每平方尺售688元,但多市以外大多区则平均只售400至500元。大多区二手住宅的交易,有75%是位于905地区,416地区则有较多共管柏文交易。

大多区新旧住宅 销量高峰期回落

该报告又指大多区新住宅销售量,较2011年的高峰期下跌三成,而新住宅销售通常占总销售的四分之一。同期,住宅转手量也下跌3%。整体市场的价格平均上升了5%,但新住宅今年1月较去年同期只升2.6%。

该报告又指现时购买共管柏文后的平均使费,已高过可获得的租金。大多区共管柏文单位的平均租金是1700元。

自2011年至今,大多区的新住宅供应中,逾六成是高层共管柏文单位,2000年只占28%。

报告指大多区中,买家对新共管柏文需求较高的地区,包括多市中区、北约克及靠近湖边的地区。共管柏文楼市中,低层共管柏文及镇屋又较高层共管柏文住宅的市道为佳,由于通常单位面积较柏文大,较似独立屋。加上现时供应不足,故引致该类楼价稳步上升。

大多区的共管柏文转手楼市,供应量足以应付需求,在平衡的市道下楼价会有温和增长。

近10年的趋势的是年轻专业人士纷纷迁往多市中区,因而推高中区的共管柏文楼市。尽管价格较高,但住宅买家仍宁愿在416地区购买住宅。多市中区、中城区及北约克区于去年12月的住宅销售量,较前年同期上升。但与此同时,多市周边地区及905地区的共管柏文销售则急速下跌。

以现时来说,多市中区、北约克区及湖滨区的共管柏文供过于求的问题不大。其实于2013年的最佳销售住宅计划,是邻近约克大学的「约黛尔计划」(Yorkdale Project)。

华裔专家:加拿大置业 长线无妨 不宜短炒

由于供应不足,大多区的独立屋价仍保持升势,仅升幅将会放缓。

有地产业界人士认为,房屋价格与土地买少见少有关,供不应求自然导致屋价上升。共管柏文单位价格向下调整早在2、3年前已开始出现,昨日发表的道明银行报告预测未来2年,每年下跌4%,「幅度合理亦可接受」。业内人士指,面对未来房地产市道的转变,用家大可不变应万变,但投资者则不宜短炒,长线投资则无妨。

前多伦多地产局主席封赖桂霞解释,现有多项不确定因素,令买家不宜以楼房作短炒。不确定因素依次为;利率可能调高、房贷政策收紧、移民政策减少抵加的移民人数,最后是汇率。

若想作长线投资,则不妨趁现阶段留意市面上有否「跳楼货」(平货),但切记要量力而为。

报告中提及,新共管柏文较旧共管柏文面积小但售价贵,市民若以共管柏文投资,可考虑买旧楼,因为回报率较高,但要承受一定风险,投资者须衡量自己的风险承受能力。

华人地产专业协会副会长吴树声与封赖桂霞均认为,由于土地买少见少,需求又大,房屋供不应求是正常现象。

吴树声解释,以华人市场为例,华人自住置业,喜欢买屋多于共管柏文,无论新移民、年老退休换屋,帮子女置业,通常都宁愿要屋。房屋有一定需求之馀,供应量却有限,皆因土地买少见少,建筑公司须北移觅地,又要申请改变土地用途,发展费又加,又要顾及交通挤塞问题,发展商建屋时亦不敢轻举妄动。

至于共管柏文价格将向下调整,封赖桂霞则指,这情况早在2、3年前已经开始,如买共管柏文不用补钱的同时,更送车位,即变相调整售价。未来2年楼价将向下调整约8%,她认为幅度尚算合理。以一个价格为35万元为例,4%即等于万多元,下调幅度尚可接受。

但吴树声则质疑共管柏文楼价跌的说法。他指出,建筑商由出售楼花至正式落成,往往要花上3至4年时间,建筑商往往会视乎市场消化的情况,调整落成时间,加上至今共管柏文租赁市场的空置率仍然偏低,显示市场有一定需求。

吴树声并估计,「未来共管柏文单位成交量或会放缓,但楼价则很难跌,皆因土地愈来愈少,建筑成本又不断上升,发展费更以倍数增加」。

大多伦多新屋动工量上月下降

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨天发表报告称,多伦多人口普查地区 (CMA)于2月的季节性调整新屋动工量是35,934个单位,较1月的36,313个单位下降。

然而,CMHC的多市资深市场分析员希斯(Ed Heese)则说,尽管新屋动工量于2月较1月减少,但新住宅的销售有增,显示就业情况及按揭利息保持低位,继续维持需求。

CMHC指出,上述的趋势量度是他们对每月季节调整年度数字(SAAR)的补充,因此每月的数字上落较大。若单以每月的SAAR数字计算,多伦多区于2月的新屋动工量应是38,116,较2月的 35,941数有增。

安省方面,2月的季节性调整新屋动工量是58,939间,比1月分的60,639间少;不过,以每月的SAAR计算,安省的2月新屋动工量是58,104间,比1月的57,840间为多。

大温新屋开工数 2月略增

大温2月新屋开工数微增,但主要是公寓,独立屋减少。(本报资料照片)

(世界日报)资料显示,2月大温新屋开工数微增,主要是多户住宅增加所致,独立屋则略减,全国范围也类似。

加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)公布2月全国新屋开工统计数据,大温地区共1175个单位,较去年同期微增65个,主要是公寓等多单位住宅增加所致。大温2月多单位住宅开工数为911单位,较去年同期增加80个;反观独立屋仅279个,同比减少15个。

若从过去6个月的走势观察,大温新屋开工数已逐渐稳定,CMHC指出,大温「经季节调整年率」(SAAR)的2月新屋开工数为1万8700个,较1月下滑500个。

在全国范围内,2月新屋实际开工数为1万1097个,若转换为SAAR则为19万2094个,较1月份的18万481个增加1万1613个,这是新屋开工数长期趋势指标从去年11月以来首度上扬,但走势仍然平缓。

TD银行报告:大多伦多公寓2年将跌8%

银行报告指出,大多地区公寓售价两年内将下跌8%。(本报资料照片)

银行报告指出,大多地区公寓售价两年内将下跌8%。(本报资料照片)

道明加拿大信託银行经济学家分析,2014年大多伦多地区公寓价格可能下跌4%。(网路图片)

道明加拿大信託银行经济学家分析,2014年大多伦多地区公寓价格可能下跌4%。(网路图片)

根据一份10日公布的银行报告指出,大多伦多地区的公寓价格,于2014年和2015年共将下跌8%。

根据道明加拿大信託银行的经济学家分析指出,2014年大多伦多地区公寓价格将很可能下跌4%,接着2015年的价格还可能继续往下跌4%,两年之内,大多地区价格共跌8%。

根据统计,今年约有7万个公寓单位兴建完成,其中仍有9000个单位仍然待售;且令人忧虑的是,买家多为投资客,一旦公寓建成,买家又将这些公寓单位卖出。

该项报告也提出一项温和的警讯,便是这些公寓单位多为投资客所购,在购得之后又再出租所形成的市场。估计显示,多伦多市有26%的公寓单位都用来出租,且每个月的平均租金为1700元。

新公寓竞争不过旧公寓

此外,该份报告也指出,新公寓由于过量且卖价竞争力不若旧公寓,因为旧公寓不仅较大且价格较低。

由于许多新公寓不断建成,但房价却被之前所建的公寓价格比下去,其中新建公寓平均价格为54万5000元,但现存的旧有公寓平均价格仅为34万7000元,不仅如此,旧公寓平均为925平方呎,但今年一月新建公寓平均为798平方呎。

不仅新建公寓价格较已建公寓为高,新建公寓的楼层也愈来愈高。2000年时,仅有28%的公寓是高塔建筑,但如今高塔建筑式的公寓却占60%。

每建一户独立屋,便有3栋公寓建成

报告指出,如以大多地区独立屋与公寓相较,平均新建一户独立屋,便有3栋公寓建成,且即使新建独立屋稀有,整体而言,逾70%的新交易都在多伦多市。

今年1月,大多地区独立屋价格上涨12%,走势均较其他项目物业强劲,但交易量却未见有衝破歷史新高的情况,根据银行报告指出,2013年大多区独立屋共有4万3000户的成交量,其中仅有9000户属新建屋,但2002年却有2万2000户为新建屋。

该份报告检视大多地区房市,并说明如雨后春笋般不断兴建的新公寓所可能造成的损害。这也印证联邦财政部长费拉逖(Jim Flaherty)于2012年即紧盯着,并以缩紧房贷和保险等手法,其意即在抑制过量公寓的成长。