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CA 加拿大房价飙升十多年 政府一手造成 推高50%

Property Here - Tuesday, August 20, 2013

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加拿大房价十多年飙升 渥京一手造成

最近几年,联邦政府曾几度采取房市降温措施,最近一项措施是加拿大按揭与房屋公司(CMHC)最近限定银行按揭证券担保金上限。联邦按揭担保总计9000亿。

据《环球邮报》报导,多年来,银行一直充分利用CMHC保证金,将按揭变成类似于政府优质债券一样的东西。由于CMHC保证金计划太受欢迎,截至今年7月底,CMHC80%的年度保证金已被银行用光,丝毫不受房市减缓的影响,但也突现出房市过热之隐忧。

一直以来,联邦政府在国内按揭信用迅速扩张方面起着主要作用,现在联邦在房市长期信贷市场方面的撤退举措,使得纳税人面临大批无法确定的债务。

数据显示,目前联邦政府按揭担保金额总计9000亿,占加人总体按揭的4分之3,而在1998年这一比例仅为30%,仅从规模上来说,9000亿这一巨大数字使联邦6760亿的净债总额都为之失色。

如脱缰野马 CMHC按揭保险狂奔10多年

自1970年代末,无论是自由党政府还是保守党政府,采取的全国性政策都是大力鼓励人们置业,为此专门通过CMHC为所有按揭家庭提供按揭保险,后来还发展至为私人按揭机构提供这一政府保险;1990年代,最低按揭首付一度低至5-10%;2006年,CMHC又推出一个无首付保险产品,后来又发展至为渡假屋和第二幢房屋提供按揭保险。

2000年代初,CMHC按揭政策一度宽松至无极限:先是推出政府支撑按揭债券,取消25万的按揭保险上限,最后甚至将保险上限提至100万;2005年按揭最大期限从最初的25年延长至30年,2006年延长至35年,随后更延长至40年。最后发展成推出保险按揭购买计划,即允许银行以利润差价将名下的政府支撑按揭债券返售出给CMHC。

所有这一切,都像火箭燃料一样,疯狂推动超低利率环境下本就十分活跃的房市,使得无风险按揭信贷疯狂扩散,使得过去10年房价也跟着失控般地疯涨。

安省列治文山Canso Investment Counsel企业债券管理机构分析师表示,数据就是事实,就是因为CMHC这一误导,最起码将多伦多等主要市场的房价推高了50%,从而使得普通老百性买不起昂贵的房子。目前多伦多北部高端区2层屋可担负房价应为61.5万,远远低于目前90万的市场实际价格。

近年联邦一系列举措,正在逐步收回前些年的房市刺激政策。但许多分析师担心,不知这些举措是有利房市软着陆?还是起反作用?近年来,联邦财长费拉逖一直警告加人不要负债太多,但他真正应该担心的,应该是政府自身的放任行为已经将房价无限推高。