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CA 加国楼市进入「第九局」:或崩跌25%

Property Here - Monday, August 12, 2013

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加国楼市进入「第九局」:或崩跌25%

加拿大房价经历长达15年的牛市,已进入第九局,多空讯号杂陈。而大多伦多地区自1996年见底后回升,房价已经连升16年。

备受关注的加拿大房屋市场最近多空讯号杂陈,就连市场分析的看法也两极化,让人看不清楚趋势。

加拿大楼市似处于临终看护期

上周公布了许多房屋的新数据,而渥京再释出一个让市场冷却的调整讯号,使加拿大经济这个最重要的区块之一,以及大部分民众最重要的资产来源,犹如处于临终看护期。

这是因为在房价和新屋开工等资料指屋主、经济学家、银行与政界人士衷心期盼的「软著陆」的同时,土地购买、建筑许可等数据却显示房市快要崩盘了。

加拿大统计局上周公布6月的发给的建筑许可中,住宅类减少12.9%,而以公寓为主的多单位住宅的许可减幅更大,达18.8%。

更令人心惊的是,房地产研究谘询公司RealNet Canada做的研究发现,部分较大的市场如多伦多、温哥华、卡加利为未来建屋进行的住宅用土地(residential land)投资已经大幅下降,分别锐减51%、52%、30%。

然而加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association,CREA)8日公布的数据显示,房屋销售极佳,7月可能大幅扬升,让人重燃希望。

暴风雨前的宁静

经济谘询公司凯投宏观(Capital Economics)分析师马达尼(David Madani)说,这只是暴风雨前的宁静。他在写给客户的分析中说∶「房屋建商就像卡通影片里的荒野狼拚命往悬崖外跑,离了一段距离之后才发现自己脚下是空的。

他说∶「让我惊讶的是大家没有领悟到这一点。看到房屋销售量大减而价格却仍在上扬时,就应该视其为警讯。」

「多伦多的新屋销售已经接近历史低点,再去思考这个情形对房屋建筑、新屋开工以及所有与此有关的工作机会产生的影响,这是十分惊人的。」

加拿大联邦政府去年7月决定对房贷踩煞车后,房屋销售下跌了将近一年,近期才又重新再往上拉抬。满地可银行(Bank of Montreal)预测下周CREA公布的报告会显示房屋销售量比去年增加10%,因为多伦多、温哥华、卡加利、爱民顿已公布的数据都显示房屋销售力道强劲。这个数据是软著陆或是亮起红灯的证据,楼市牛熊双方各有解读,端看个人持乐观还是悲观看法。

联邦政府上星期通过CMHC决定对发行房贷抵押债券(Mortgaged Backed Securities)设限,就是渥京视房市的发展令人不安的迹象。

慢慢下跌 时间换空间

加拿大帝国商业银行(CIBC)房市专家及副首席经济师塔尔(Benjamin Tal) 虽不像马达尼那样预测房价会有大幅度修正,但是他认同这是该谨慎的时候。「如果我是投机客,现在就不会买房。」他说∶「炒房和推测房价会继续上涨的日子显然已接近尾声。我们现在处于房市荣景的第九局(最后一局)。」

加拿大楼市过去7年多有非常不错的表现,从2006年1月到2013年6月已走了一大波,平均房价从约25万6000元涨到约38万9000元,尽管通膨非常低,而且还有所谓的大萧条(金融危机)。

加拿大家庭因为购屋贷款而背负的债务,已像吹气球似的膨胀,达到可支配收入的160%以上。

塔尔同样认为这一波涨势必须结束,目前唯一的问题就是房价是快速崩跌或是慢慢下跌。

目前市场一致认为是慢慢下跌,,通过时间换空间,在几年内渐渐回到正常的价格水平,绝对房价最多可能会下跌10%。这主要是由于通胀,以及加拿大房价长期涨势的影响,在实践中加拿大房价不可能立即下跌那么多。

尽管崩跌的可能性已使中央银行把房市列为国内经济的最大风险。虽然房屋供给只占加拿大经济的7%,但这个比例已足以形成强烈影响,一旦崩跌就会引起骨牌效应,减少建筑工作、家庭净值缩小、消费者信心下降而减少其他开支。

犹有甚者,已经债台高筑的家庭违约率会提高,而银行等提供贷款者可能蒙受巨额损失,股权价值下降,导致信用更紧缩,经济成长更缓慢,并进入经济学家所谓的负反馈循环。

多个大城市住宅交投活跃 加7月物业成交料增一成

多伦多7月二手物业成交量达8,544宗,较去年同期上升16%,平均成交价亦升8%。(资料图片)

加拿大地产商会于本周四(15日)公布7月份全国物业成交数据,有分析员预测,7月份物业成交量录得一成增长,反映加国楼市有復苏之势;但联邦政府最近再出「辣招」,且上周五刚公布欠佳的7月份就业报告,令本国楼市前景似乎未能全面获看好。

BMO Capital Markets首席经济分析员Douglas Porter表示,从多伦多、温哥华、卡加利及爱蒙顿等大城市已公布的数字看,地产商会于本周四公布的7月份物业成交数字,预期较去年同期增长10%。

多伦多地产局于前周五公布的7月份二手物业成交量达8,544宗,较去年同期上升16%,平均成交价上升8%;另外,大温哥华地区的7月份物业成交量更激增逾四成,平均成交价虽略低于去年,但由年初开始,楼价仍呈现上升趋势。

加国楼市过去表现炽热,尤其多伦多及温哥华的柏文市场,但联邦政府多番推「辣招」,包括去年7月第叁次收紧按揭规定后,炽热的情已降温,但近期活跃度又再次提高;不过,加拿大按揭及房屋公司(CMHC)于上周二宣布,本月起将限制按揭保证金额,望可冷却突然出现的炽热情,有分析员估计,房屋公司此举,可令按揭息率提高最多0.45厘,令置业人士负担增加。

CIBC World Markets副首席经济分析员Benjamin Tal表示,若果是投机者,现阶段最好不要入市。