Canada Back to Real Estate News Homepage to RSS for this country

CA Property News

CA 加拿大不必担心楼市泡沫 因为有移民救我们

Property Here - Saturday, September 21, 2013

Share to:

有观察家仍称加拿大房市属泡沫类。但考虑到加拿大移民购房的需求,许多加拿大经济学家认为不必担心房市的泡沫问题。

据《环球邮报》报导,按揭贷款利率的预计升高,正推动人们比平常更想早买房,促进了像多伦多、温哥华和卡尔加里这样城市的房屋销售。再加上联邦政府为了防止泡沫而出台的新的房贷政策的限制,房地产市场一年前出现低迷状态。

“更重要的是,严格按揭贷款政策导致去年房地产市场暴跌后,如今房屋销售稳定在正常水平,大部份地区房价中度上升,这几近是完美的软着陆后再起飞的势态。”BMO Nesbitt Burns的高级经济师Sal Guatieri说。

Guatieri指的是,最近一些地区性房地产专栏所做的报告。如 Perkins女士的报告,温哥华8月份的物业销售较去年同期大幅上升了52.5%,多伦多上升了21%,卡尔加里增长了27.5%,维多利亚增长了20.7%。多伦多和卡尔加里的房价都有上升,虽然温哥华有所下降。

国际社会认为加拿大楼市有泡沫

国际货币基金组织(IMF)、经济合作组织和《经济学人》杂志均认为,加拿大的物业被高估了。

最近,经济学家在一份报告中称,加拿大的购房/租房比例,仅次于香港而排名第二。6月,经济合作与发展组织(OECD)根据购房/租房比例和购房/收入比例的综合考量,加拿大仅次于比利时和挪威,排名第三。

而上周晚些时候,在国际货币基金组织(IMF)的一份报告称,按照去年的购房/租房比例,加拿大仅次于挪威,比利时和新西兰,位居第四名。

经济学家谈到购房/租房比例时说:“加拿大的房价是泡沫,而日本的房价则是过平。”

经济学家:不必担心加拿大房市泡沫

加拿大国家银行的高级经济学家Matthieu Arseneau在上周的一份报告中,给出了不同看法。他说,移民有助于推动人口增长,移民人口主要集中在20-44岁年龄段,这意味着更多的家庭需要购房。

Arseneau先生说:”我们期望这种现象能有效缓解按揭贷款利率上升可能带来的影响。”经济的繁荣,取决于一个国家吸引资本的能力和技术劳力的多少,“我们自信加拿大目前有这个能力。”他特别表示:“对房价更彻底的分析,一定要考虑到人口(组合)的因素。”

加拿大历史上最低利率刺激买家购房

根据新发布的统计数据,近60%的加拿大房主有按揭贷款,所以大部份加拿大人还都是用贷款来购买房产。

从2011年的全国家庭调查数据显示,除了家庭农场和保留地之外,全国900万的房主中,有530万户,也就是58.6%的房主是贷款买房。虽然由于计算方法不同,这些数据没有直接的可比性,但是总体来讲,这一比率与2006年的普查结果(57.9%)相比变化不大。

据《温哥华太阳报》报导,满地可银行(BMO)资产市场的首席经济学家波特(Douglas Porter)给出满银的数据显示:在2006年到2011年之间的5年中,加拿大的按揭贷款总额每年平均上升约为8.5%。他说贷款大幅增长,源于新增按揭贷款数量和房价的双增长。

波特说,最近几年的利率处于历史低位,刺激了房屋出售,这样促使更多的购房者寻求按揭。而且可以贷款购买的不仅仅是房产,相对较低的利率有助于其它消费的增长。

“随着贷款量越来越多,我认为,由于利率如此之低,许多家庭希望保持他们的抵押贷款债务,”他说:“有了这些异常低利率,这可能鼓励一些人购买其它大件商品如装修或买辆新车。”

帝国银行(CIBC)世界经济的副首席经济师本杰明‧泰尔(Benjamin Tal)说,它给人一个启示“抵押贷款是最廉价的借贷方式。” 不过,加拿大统计局表示,家庭平均住房成本与按揭贷款为一个月1,585元,是无按揭业主户花费的3倍以上。

近年来,联邦政府已经采取了一些措施,遏制按揭贷款债务在加拿大的增长,包括从2008年到2012年分三次将政府担保的按揭贷款的最大的年限从40年减少至25年。

泰尔说,有迹象显示,近年来,按揭贷款的整体增长正在放缓,“这反映了一个事实,就是人们正在选择更适合自己购买能力的房子。”

全国住户调查表明,2006年到2011年之间的买房者中,仅约20%没有按揭。而且,大部份省份和地区的多数房主在持有按揭贷款,唯一的例外是纽芬兰和拉布拉多。

加拿大房屋销售好 CREA调高今年预期

加拿大房地产协会(CREA)周一(9月16日)说,8月份全国房屋销售比1年前大幅增长,加拿大房地产市场处于平稳区域。鉴于最近房地产的增长趋势,CREA调高了今年加拿大房屋销售的预期。

CREA报告指出,全国房屋销售增长比预期快,特别是在最贵、最活跃的市场。部份原因是一些买家想抢在利率上涨之前购买房子。但是,各个城市差异较大,买家购房之前需要征询当地房地产经纪的意见。

《环球邮报》报导说,去年7月到今年6月,房屋销售不景气,CREA曾经3次下调加拿大今年的房屋销售的预期。最近几个月,房屋销售的强势增长出乎一些经济学家预料。

满地可银行经济学家Benjamin Reitzes指出,尽管最近几个月的房屋销售健康良好,增长势头恐难持续。与几个月前相比,房贷利率已涨1%,这将对以后的房屋销售产生抑制。

8月份房屋销售涨11% 房价涨8.1%

根据CREA最新房屋销售报告,今年8月份加拿大全国房屋销售(非季节调整数)比1年前增长11.1%,比7月份涨2.8%。 8月份房屋新上市量比7月份增长1.8%。

8月份房屋销售价格(全国平均值)为$378,369,比1年前增长8.1%,MLS房价指数(MLSR HPI)比1年前增长2.9%。如果不考虑温哥华和多伦多地区,加拿大8月份房屋销售价格比1年前增长4.8%。

CREA调高今年房屋销售预期

鉴于8月份房屋销售的强劲势头,CREA再次调高今年的房屋销售预期。CREA预计,加拿大今年房屋销售可望达到449,900套,比已经调高的6月份的预期数(443,400套)还高出1.5%。

CREA报告说,预期的房屋销售的增长的一半将来自卑诗省房地产市场的复苏。今年全国房屋销售的平均价格预计为$376,300,比去年的平均房价增长3.6%。

不过,CREA说,2013年的房屋销售仍然比2012年的水平低1%。到目前为止(1-8月份),今年的房屋销售比去年同期的水平低2.9%。

多市新屋开发费恐涨7成 市议会10月投票

本周公布的一份评核报告内容显示,至2016年多伦多地区新屋开发费将调涨近80%,但低于今年6月份拟议的涨幅。

据《环球邮报》报导,依据最新评核报告,多伦多地区新建独立屋、半独立屋的开发费,将从目前的19,412元,逐步涨至34,482元,涨幅78%。而今年6月的拟案,曾计划将该笔开发费调高至37,457元。而多市最抢手公寓,一套2居室的开发费,将从12,412元上调至21,203元,涨幅也有71%。

市府所属1个委员会已经拟定了大幅调升新屋开发费的计划书,准备在下周拿到市长行政委员会上讨论,一旦通过,市议会将于10月投票。

不过,开发费上涨确实引起了某些开发商的担心,因为较高的收费,有可能阻碍近年来给多市带来诸多好处的投资。

多伦多商业地产发展协会Greater Toronto Chapter of NAIOP主席特纳(Michael Turner)认为,市级政府必须小心对待城市负担力和吸引力问题,不要扼杀能够下金蛋的鹅。

他说:“建设和发展创造了大量的就业机会,在过去几年里,确实帮住我们走出了经济艰难的处境。”业内人士戴蒙德(Steve Diamond)也提出,开发费上涨,外加其他费用,有可能阻碍经济增长,影响住房负担能力。

不过,代表开发商的建筑业和土地开发协会(BILD)表示,不会就最新调整向安省市政管理委员会(OMD)提出上诉。报告称:“BILD将不会上诉这一法规,也不会支持其独立成员的上诉行为。”

市政工作人员则表示,多伦多在建的高楼大厦之多,在北美首屈一指。费用增加只是开发费常规审查工作的一部份,用以支持城市增长所需的新建、改善基础设施开支。依照最新议案,多伦多将继续免征工业和商业发展收费,仅一层楼的物业除外,因为其主要用途为零售。

加拿大卑诗省8月房市继续复苏

据《温哥华太阳报》消息, 卑诗省房地产协会透露,购房者去年大部份时间都在等待住房价格下降,如今似乎急于锁定低按揭利率。

在协会记录中,8月卑诗省新屋销售增长29%,有6,863笔交易通过多重上市服务(Multiple Listing Service)完成。而去年同期交易量为5,337笔。

增长主要是受大温哥华和菲沙河谷(Fraser Valley)地区影响。两个地区的销售增长分别为53%和20%。然而温哥华岛的销售也增长了31%,维多利亚增长20%,包括基洛纳(Kelowna)城市在内的奥那根主线房地产局(Okanagan Mainline real estate board)增长了15%。全省平均价格也上涨8.6%,8月达到53万3,400元。2012年8月为49万1,145元。

协会首席经济师缪尔(Cameron Muir)表示,购房者在夏季倾巢出动。他们曾经担心房价大起大落,现转为急切地锁定低按揭利率。

最近,各大银行纷纷公布上调固定按揭利率20个基点,即0.2%。8月下旬,加拿大皇家银行(RBC)上调了5年期利率为3.89%。蒙特利尔银行(BMO)和加拿大丰业银行(Scotiabank)5年期利率为3.79%,加拿大帝国商业银行(CIBC)为3.69%。

由于各银行在国际债券市场上募集按揭资金的成本上升,银行提高了按揭利率,并将其高成本转嫁给了市场上的新买家。但缪尔预期明年不会有更大的变化。

他表示,协会预测从现在起,5年期利率上涨0.5%。但就业率上升及经济更好的增长,会抵消高利率带来的影响。