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CA 加拿大"楼坚强":2013房地产市场大事回顾

Property Here - Monday, December 23, 2013

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导语:

在2012年6月,联邦财政部再次收紧了按揭条例,令各地的销量出现了动辄百分之十几,甚至百分之几十的大跌。在业内一阵阵“降温了”、“着陆了”的预言和警告声中,2013年的加拿大房地产市场“大戏”拉开帷幕。政府的一条条新政策、业内的一个个新动态无不影响到人们生活的方方面面,而与房地产相关新闻频频成为舆论热点。

加国无忧网评选出本年度十大房地产新闻,全面梳理2013年加拿大地产业内的重大新闻事件,力求抽丝剥茧,掌握政策脉搏,洞悉楼市走向,在圣诞假期为读者奉上最具价值的新闻盛宴。

2013年加国地产行情概览

虽然联邦收紧按揭条例,令本国房地产销量大减,但是纵观2013年全年,加拿大的房价不但没有出现下滑,而且保持较大幅上升。在今年的1月份,本国房屋的平均成交价为35.28万元,比去年同期的34.82万元略微上升。至今年2月份,全国房价为36.89万元,比去年同期降低1%,可是如果不计入降幅很大的温哥华数据,实际上2月的平均房价还稍有增长。

进入春、夏季之后,房地产市场渐渐走出了联邦收紧按揭条例的阴影,房价年同比增长率渐渐上升,而销量也渐渐恢复到推出政策前的水平。

至今年8月份,本国的房屋成交量较1年前急升11.1%(比7月份则上涨了2.8%),这显示市场行情在去年下半年及今年初的低潮后已迅速反弹,并已经完全走出了政策的阴影。良好的行情令加拿大地产协会(CREA)调高了市场预期,预测今年二手房成交数将达44.99万宗,同去年45.45万宗的水平相差无几。

同月,联邦方面再次出台降温政策。本国官方机构加拿大按揭及房屋公司(CMHC)因应突然增加的需求,推出限制措施,把按揭相关的证券保证金额,在本月限制于每间金融机构3亿5千万元。此举将提高银行的借贷成本,令房主的按揭费用上升,进而导致房市降温。

这一降温政策直接影响了房市销量,至今年10月(也是业内目前所掌握的最近一期的数据),全国房屋销量按月下降3.2%。然而,政策并没能延滞房价增长的步伐。同月本国房价升至39.18万元,相信不久之后就能突破40万元大关。

大多伦多地区的地产行情基本符合全国平均:虽然销量仍没有恢复到去年的水平,但是房价仍能保持稳定增长的步伐。

在今年2月份,多伦多地产局在报告中指出,首次购房族开始回归市场,GTA再现抢offer大战。3月,GTA平均房价达到了53.21万元,年同比上升了6%,所有类型的房屋皆录得了上涨,并突破了去年的最高水平。

在接下来的整个夏天,GTA平均房价在53万元上下震荡,高于去年同期48万元的水平。

至今年11月份(最近一期的数据),虽然已经进入秋季,但是GTA房价仍高达538,881元,也比去年11月升11.3%。值得注意的是,该月销量比去年同期上升达13.9%。数据证明,本区的房市已经彻底摆脱了不利政策阴影。

1.多市房价严重难负担 不吃不喝6年购房 (时间:2013-01-22)

今年年初,美国顾问公司Demographia对全球337个城市作出了房屋可负担性的调查,加拿大的平均房价为“中度难负担”,而本国的两大城市温哥华和多伦多都位列“严重难以负担的城市”之中。

据悉,Demographia公司的报告是以2011年第三季城市房价中位数字,除以城市家庭(household)平均年收入中位数,来计算各个城市房价的可负担程度。“可负担”房价应为家庭年收入中位数的3倍以下;4.1倍以上即属于“难以负担”,而指数超过5.1属于“严重难以负担”。

在加拿的平均房价是国民平均年收入的3.6倍,属于“中度难负担”的范围。不过,加拿大各城市的情况很不一样,35个城市中有8个可负担城市,17个中度难负担城市和6个严重难负担的城市。6个严重难负担城市有温哥华、亚博斯福(Abbotsford)、吉隆拿(Kelowna)、维多利亚、蒙特利尔和多伦多。这6个当中有4个城市都是位于BC省,其中温哥华更位列全球第二难负担的城市,其可负担指数为9.5,比去年降了1.1,排列在香港之后,悉尼之前。 多伦多的可负担指数为5.9,意味着平均收入水平的当地居民撇开缴税不谈,不吃不喝5.9年才能购买一幢房屋。本国第三大城市蒙特利尔的可负担指数为5.2。

加拿大最可负担的城市有PEI省府Charlottetown、新布伦瑞克省的圣约翰、Fredericton、Moncton、魁省的三河市、Saguenay、安省的雷湾和温莎市等。

2.加拿大房屋价格上涨背后看不见的手 (时间:2013-02-03)

在过去的10年间,本国平均房价飙升了93%,多伦多则上涨了80%,大大超过了居民收入的增长。究竟是怎样的一股力量,在如此持久地支撑本国房市呢?《环球邮报》的一篇文章认为,外国购房者对于推动加拿大房屋价格的上涨起到了重要的作用。下面是的介绍。

文章说,近些年外国买家对加拿大房屋的兴趣不断增加,尤其是来自亚洲国家购房者。这其中的原因包括加拿大经济稳定,而且加拿大房屋的价格还是低于其他一些国际中心城市,另一方面的原因是中国和印度等新兴国家富翁阶层扩大得很快,而股票市场风险太大,他们更愿意把钱投入房地产市场。而且现在关于外国购房者的传闻也很多。

比如在多伦多,有俄罗斯人和伊朗人拿着大量的现金购买公寓房;在温哥华,中国投资者正在购买豪华住宅;而在加拿大的海洋省份,美国富人正在海边购买度假别墅。对于外国购房者的比例也有不同的说法,对于多伦多和温哥华房地产市场,有人认为外国购房者的比例是3%,但也有人认为是60%,不一而足。

虽然人们已经普遍意识到外国购房者对加拿大房地产市场的重要性,但到目前为止,因为缺乏记录和统计,加拿大还是缺乏对外国购房者情况的了解,比如他们都来自什么国家,数量有多少等。因此,外国购房者对加拿大房地产价格到底产生了多大影响也就不太好说了。 文章最后呼吁,加拿大应加强这方面数据的整理和收集,从而为正确的决策做参考。

3.地产商假扮中国移民买家 造热购假象 (时间:2013-02-14)

在2013年的中国新年期间,本地各大媒体,包括华人媒体都报道了中国买家趁过年来温哥华购房,再次炒热当地房地产市场的新闻。业内和民间议论纷纷,谈论着温哥华的房市是否会借着这股外资,在2013年重新回暖。

不料短短的几天过去,温哥华豪华公寓开发商Maddox聘请的Mac广告公司,对媒体承认用员工假扮中国新移民买家,制造中国热钱进入加拿大房市的假新闻。于是,在大过年被“忽悠”了一把的加国民众,顿时炸开了锅。

据悉,最先报道中国买家趁新年购房新闻的是CTV电视台。该媒体的记者采访了自称是两年前从中国搬来温哥华的华裔移民李克丝(音译,Chris Lee)。李克丝对这摄像机镜头说,她和姐姐一直想在温市中心找间公寓,而父母最近趁着新年来温停留两周,也让他们获得必要的财务资助。她还表示,通常华人喜欢在这段时间进场购屋,如果我们看到合意的公寓,就会告诉爸妈,让他们来做最后决定。

CTV电视台还采访了高贵林Evergreen公寓大楼项目的销售经理麦莱弗蒂。后者则趁机做了一番广告,表示中国农历新年前后销售情况通常都不错。为了迎合海外买家,他们还特别增加能说中文的销售人员,希望能在这段期间冲出好业绩云云。

不料在新闻播出后,CTV电视台BC省地区编辑法布尔(Ethan Faber)就接到“爆料”称,被记者采访的华裔新移民姐妹根本就是冒牌的,是广告公司的员工。法布尔立刻让记者追查,而追查的结果不仅证实了报料人的说法,而且还发现两名“华裔新移民姐妹”也并无血缘关系,甚至不是来自中国大陆,而是多年前从台湾移民来的。

在确凿的证据面前,受雇于温哥华豪华公寓开发商Maddox的Mac广告公司总裁麦克尼尔(Cameron McNeill)也不得不承认造假,并向公众认错、表示愿承担责任。不过,他坚持否认自己是始作俑者。麦克尼尔对CTV表示,(造假的计划)并非是公司上层的想法,也并非出自上层的指示。

4.金牌经纪将同一房屋转手6次 价格升30倍 (时间:2013-03-10)

年近7旬的温哥华地产经纪盖里(Gary Love)入行已超过40年,可算是当地房地产市场的活见证,亲眼目睹了温哥华周边的房屋是如何疯涨起来的。不仅如此,他还创下了一个业内记录:在过去的40年中,他将同一幢房子来来回回售出了6次,而价格翻了30多倍。

这幢富有“传奇色彩”的房子其貌不扬,不过是位于温哥华外围本拿比(Burnaby)Dalebright路上的一幢普普通通的独立屋。它有6间卧室、4个卫生间,建筑面积3000平方英尺,宅基地面积为10000平方英尺。

盖里回忆,自己第一次经手销售这幢房屋的时候还是1971年,才28岁,刚刚拿到牌照入行当地产经纪不久。那时的房屋几乎是全新的,屋主一家是要搬到多伦多去,这才不得不卖房。不久之后,这幢房屋被一对刚刚结婚的小夫妻看中了,双方以3.2万元成交。

1980年后的温哥华迎来了房地产的黄金时代,由于大量的移民涌入,地价一涨再涨,原先偏远的本拿比也变得日益红火,而盖里也渐渐从一个新手长成为本拿比地区的地产专家。从1971年至2010年,前文提到的那幢独立屋又被来来回回售出了4次,每次的经手人都是盖里,售价一次比一次高。特别是进入了2000年之后,房价简直可以用“疯涨”来形容。

例如,2004年这幢房屋经盖里的手以46.7万元的价格售出,4年后也就是2008年,这幢房子再次经盖里的手以超过75万元的高价易手。

一转眼到了2012年,年近7旬盖里正要考虑退休,忽然又接到了一个售房委托——竟然还是Dalebright路上的那幢3000尺独立屋。这次的售价达到了101.8万元,比1971年第一次售出时的价格翻了30多倍。加拿大地产经纪卖房的佣金在5%左右,101.8万元的房子,您算算佣金该有多少?盖里在退休前获得了这么大一个红包,自然是乐不可支。

本拿比另一名资深地产经纪约翰逊(Ken Johnston)谈到盖里将同一幢房子来来回回售出了6次时,表示十分佩服。他从业也有25年之久了,最多是将同一幢房子售出了3次。盖里创下的记录固然是前无古人,后面的人想要超越也是十分不容易的事情。

5.穆迪:若经济大动荡 加国房价跌44% (时间:2013-03-13)

国际重量级信用评等机构穆迪(Moody)对加拿大、西班牙、英国及澳洲这四个过去10年房价大幅上扬的国家发出“房市过热”的警告。

该机构还预言,一旦发生类似1990年代冲击日本及2006年席卷美国加州与内华达州的经济大动荡,加拿大房地产价格将暴跌44%,并导致与房贷相关的债券价格下滑,让加国失去最高债信评级。

不过,穆迪发言人雷蒙(Thomas Lemmon)表示,该报告并非预测加国房价会大跌或其成因,只是在众多评估信债等级要素中,一个国家若要维持最高债信评级,房价分析单元中的「房贷总额」须经得起44%下滑的考验。

尽管加拿大家庭负债比率高达154%,但穆迪认为加国储蓄率也高于英国等其他国家,且除了公寓外,该机构并不担心加国房市有超额供给现象。

6.不到20万 加国房价最便宜的5个城市 (时间:2013-07-14)

加拿大的价格有呈两极分化的趋势,在人口最密集多伦多地区,平均房价目前已上涨至52万元,在太平洋沿岸的温哥华,平均房价更是超过77万元,但在这个天平的另一端,一些中小型城市的房价还不到20万元。加拿大房地产协会最近根据第二季的统计数据,列出加拿大五个房价最便宜的城市。 

1.新布朗士维克省蒙克顿(Moncton, N.B.)

位于蒙特利尔与哈利法克斯之间的蒙克顿,平均房价只有15万7124元。这个加拿大东部陆路运输枢纽城市,人口6万9000,拥有美丽的海滩,最近还获《读者文摘》评为加拿大最有彬彬有礼的城市,加拿大的女性杂志《城堡主人》(Chatelaine),更是将之推选为全加最适宜居住的城市。

2.安大略省温莎─艾萨克斯(Windsor-Essex, Ont.)  

地处加拿大最南端的温莎─艾萨克斯,平均房价17万4396元。与美国底特律隔河相望的温莎─艾萨克斯,纬度与加利福尼亚州北部相同,相对温暖的气候使之成为重要农产区,境内有众多肥沃的农田,拥有大量葡萄种植园,还是北美暖房最集中的地区。

3.新布朗士维克省圣约翰(Saint John, N.B.) 

位于全球潮差最大的芬迪湾(Bay of Fundy)北岸的圣约翰,平均房价18万2129元。1785年建立的圣约翰,人口约7万,是加拿大最早建立的城市,因此在其老城区内有众多古色古香的古旧建筑物,特有古城的韵味。 

4.安大略省雷湾(Thunder Bay, Ont.) 

座落在全球最大淡水湖苏必略湖(Lake Superior)南岸的雷湾,平均房价19万9642元。雷湾以前的经济命脉是林业和采矿业,近年逐渐向高技术产业发展,尤其是分子医学和基因组学发展很快。雷湾人口约10万9000,种族构成多元化在北美排名第六,很多人拥有芬兰、意大利、苏格兰、乌克兰、波兰、法国、原住民、中国及克罗埃西亚血统。 

5.阿尔伯塔省利萨桥(Lethbridge, Alta.)

位于阿尔伯塔省南部的利萨桥,平均房价23万9097元。利萨桥人口9万,老人河(Oldman River)从该市横穿而过,城市不大,却拥有两所大学,还有北美最大的都会区公园系统之一。除农业外,利萨桥产业有医疗、教育,零售和观光业。

7.加国限制按揭担保金 房市将降温多少(时间:2013-08-06)

本国官方机构加拿大按揭及房屋公司(CMHC)因应突然增加的需求,推出限制措施,把按揭相关的证券保证金额,在本月限制于每间金融机构3亿5千万元。业内担心,此举将提高银行的借贷成本,令房主的按揭费用上升,进而导致房市降温。

据悉,联邦政府今年批准CMHC全年可以担保850亿元的贷款,到7月底为止担保贷款已经批出650亿元,所剩无几,而联邦方面并不打算增加担保金额。另一方面,《环球邮报》引述CMHC发言人透露的消息,当局已通知各间提供房屋按揭的银行、信用社、和其他借贷公司,注意有关新措施的安排。评论人士相信,此举是进一步为楼市降温。

业内人士表示,这项限制措施将增加银行的借贷成本,令其不能像以往那样容易地筹款以借给本国众多的房屋潜在买家,而这极可能会导致按揭率上升,进而导致房市降温。

CIBC首席经济学家申菲尔德(Avery Shenfeld)表示,从去年开始联邦方面就出台了一系列的限制按揭的举措,包括去年夏天收紧按揭例,而此番限制和按揭相关的证券保证金额,也是其中的一环。不过,这次的新政策不会令本国房市大幅降温,因为按揭成本只是被抬高一点点而已,仍然历史的低位。

TD银行的房地产市场经济学家Diana Petramala则预测,此番限制将令各大银行的按揭率上升20至65个基点,也就是0.2%至1.65%,并没有上升太多。同历史数据比较,这个变化也是微乎其微。 她相信,即便按揭率调升后,本国的房屋仍然处于可负担的水平。

8.年薪14万 为何被小镇屋压得不堪重负(时间:2013-09-27)

记者有一对华人夫妇朋友,他们在多伦多经过多年的打拼,目前家庭收入已经达到了14万元,但是他们仍然住在5年前购买的40几万的Townhouse里面。朋友都建议他们换个大房子,但是他们说目前在住房方面的开支太高,因此一直不敢换大房子。

这对夫妇说,5年前买的一栋Townhouse,当时借了接近40万元的房贷,目前每月的按揭款大概为2000元;管理费每月600多元,水电燃气费平均每月要300多元;地税每月200多,保险费每月几十元……光这些固定消费,每个月花在住房上的开支就超过3300元,还不包括房屋维修费。前两年,他们做了一个Deck,花了3千元;去年,他们把地下室装修了一下,也花去了2万多元;他们现在还在犹豫要不要换窗户。

约估一下,14万元的家庭税前收入,拿到手上的现金,每个月不超过9000元。这对朋友每个月花在住房上的固定开支,按照3300元计算就好(刨除非固定开支),占家庭收入的37%。也难怪他们哭穷,窝在Townhouse里面,不敢换大房子。 

根据加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)在1986年作出的一个参考标准,住屋开支最多只能占家庭总收入的30%,否则属于超负荷范围,金融机构在评估贷款时也是以此作为参考。根据加拿大统计局公布的最新数据显示,全国共有330万个家庭(即占全国家庭数的25.2%),开支超过家庭收入的30%,较2006年的300万个庭增加了10%。

有很多华人购房者在申请房贷之前,也会预估自己日后还贷的负担能力,但是他们往往把“住房开支占家庭收入比”估得太高,因为华人在国内就有省吃俭用供房的传统。不过,银行不会认为这是一个合理的方式,审批部门基本上还是把住房开支不超过家庭收入的30%作为申请贷款者的一个条件。

我们不难发现,房贷是住房开支最大的一个方面。央行早已警告加拿大人利率上涨是必然趋势,人们应该给自己的负担能力留下空间。从最近各大银行提高5年固定利率的事件说明,低利率时代可能即将过去,房产投资者不得不面对日益高企的购房成本。

皇家银行的首席经济学家赖特分析说,在过去几年中,超低的抵押贷款利率在部分程度上抵消了房价上涨的因素,因此对加拿大人的住房承受能力影响有限,但随着抵押贷款利率的上升,加拿大人可能更难以负担购买房子的开支。他预测,今年第三季度的住房负担指数可能继续恶化,但是利率上升,通常是因为经济复苏,一旦经济好转,就业和收入也会改善,而利率升高可能导致价格下降,从而从另一个层面减轻人们的财政负担。

9.虚高10%?加国房市数据准确性受质疑 (时间:2013-11-01)

自去年7月联邦财长费拉狄收紧按揭规则后,本国的房地产交易量出现大幅下滑。仅过去了短短的一年,房地产交易量便出现了大幅反弹,这令一些人对CREA(加拿大地产协会)数据统计的准确性提出质疑。

据《赫芬顿邮报》采访的一位名叫Ross Kay的地产顾问表示,大多伦多、南安省地区,部份房产被人为的在MLS(多重挂牌系统)上重复挂牌,造成房屋销量增长的假象。如果一套房如果在不同的地产协会同时挂牌,一旦售出之后,每个挂牌的地产协会都会将其计入自己的销售业绩,这样整个市场的销售数量就会增加,而最后的结果就是整个市场销量和房屋价格偏离实际。他认为,今年一些城市的销售统计数据被夸大了15%,某些月份的价格被炒高了10%。

据悉,安省有关规定并没有明文禁止地产经纪跨区、在其它地产协会挂售房屋。房屋一旦售出,每个地产局都会将其计入自己的业绩。CREA(加拿大地产协会)的首席经济学家克伦普(Gregory Klump)对地产协会的销售数据是否包含重复计数未置可否,但他估计,就算有的话,这些“影子挂牌”也只不过占市场总额的0.8%。

10.房市继续升温 :财长会不会出新招灭火?(时间:2013-11-13)

11月12日,财政部长费拉逖(Jim Flaherty) 在秋季经济报告中提到经济问题时指接近创纪录水平的消费债务﹑火热的地产市场是国内的最大经济威胁。他表示,如果加拿大房产市场不断升温,他准备再次出手,收紧按揭规则,“过去几年间,我干预4次,如有需要,我会再度出手。”

据悉,费拉逖上次收紧按揭规则,是在2012年7月,政府实施那些规则后,房屋销售和开工量锐减,但最近几个月,房屋销量又开始增加,价格逐渐攀升,但速度比以前缓和。

另一方面,数据显示家庭信贷增长不断放缓,但房产市场最近再度活跃,这可能给国民带来更大的债务压力。因此,有业界人士担心,财长会对第二套房按揭下猛药,会直接影响到购买投资房的业主。

老资格的加拿大保守党政府财政部长费拉逖一直以其稳健的财政管理手段而着称,他自己也为过去几年他掌舵让加拿大经济这艘大船驶过了暗礁和风浪而感到自豪。费拉逖说加拿大经济创造就业的能力在西方工业7国中是最好的,加拿大是世界仅有的几个拥有AAA信用评估等级的国家中的一个,也是对银行等金融领域 公司管理最严格的国家。

专家们认为,虽然费拉逖能够如数家珍的随口列出加拿大经济的强项和表现的出色,但他还是有遗憾和心病的,这就是加拿大房地产市场有过热和泡沫化的危 险;所以他最近几年连续推出了一系列房地产市场的调控措施。费拉逖说他过去5年来一直在关注房地产市场,特别是最大城市多伦多 市的公寓楼市场和太平洋沿岸温哥华的房地产市场,并推出了至少4个给房地产市场降温的调控措施。

的确,费拉逖采取了缩短房贷年限(导致月供数额提高),增加最低首付比例(导致首付增加),给政府担保的房贷发放数额设定上限等措施来给房地产市场 降温;但加拿大的房地产市场似乎对这些措施都不敏感,继续火热。这既导致加拿大城市的房地产市场价格过高,使许多加拿大人失去了购买住房的能力;也导致了加拿大房地产市场的泡沫化。一些国际和国内的市场分析家认为加拿大房地产市场泡沫破裂的风险已经达到了危险的水平。