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CA 加拿大房屋成本飙升 投资出租前景仍看好吗?

Property Here - Sunday, August 25, 2013

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加拿大房屋成本上升 租赁投资前景仍看好?

 《环球邮报》报导说,房屋借贷及住宅房屋水电气和维护费在未来几年呈增长之势。首次买房者不仅需要考虑是否有能力购买房子(如房屋借贷成本等),还要考虑住房的开销问题。

理财投资顾问Jason Heath认为,房价不像股票价格那样波动大,房地产投资比股票风险小。如果房价持续每年增长3%,并且有稳定的租赁收入,购买租赁房地产的投资回报率高于股票投资。

不过,Heath的“房地产投资回报好于股票投资”的观点是基于房价稳定增长和有稳定的房租收入的假设。加拿大房地产在过去10多年持续增长,家庭债务不断攀升和破历史最高记录,房价有大幅向下修正可能。另外,租赁物业不可避免地面临房屋空置的风险。

房贷及房屋承负力大幅上涨

个人理财顾问Rob Carrick说,许多人知道买房需要申请房贷(mortgage)和缴纳物业税(Property Tax),安省还要支付土地转让税 (Land Transfer Tax)。但是,许多人在买房时忽视住房的水电气、维护和保险费等开支及其逐年增长之势。

最近债卷利率大幅上涨,导致房屋借贷成本明显上涨。今年4月份,加拿大政府5年和10年债卷利率分别为1.29%和1.81%,短短4个月之后(8月15日)涨至2.03%和2.74%,分别涨74和99个基点。5年期固定利率房贷已经从4月份的2.79%(满地可银行),目前已经涨至8月份的3.59%,涨80个基点。

买50万房屋, 5年期固定利率房贷、首付10%(5万元底金),按照4月份的利率2.79%,房贷月付为1,847元,但按现在3.58%计算,房贷月付为2,043元,4个月涨10.6%。

另外,住房的水电气、物业税、保险和维护费等开支也随着物价上涨而增加。根据统计局报告,2011年加拿大家庭开支平均增长3.1%(最新统计局数据)。其中,水费涨2.7%,物业税涨2.7%,天然气费用涨3.9%,电费涨4.8%,房屋保险涨5%,修缮及维护费用涨7%,手机和互联网通讯开支涨10.7%。

Carrick认为,长期来说,住房的水电气、物业税、保险和维护费等的年平均增长率大约为3%。在目前超低的借贷利率情况下,住房的水电气和维护费等的增长率可按照统计局的物价增长指数(最新数据为1.2%)来计算。

若房价涨 地产投资比股票风险小回报高

理财投资顾问Jason Heath认为,房地产投资投资稳定,风险小,长期回报率高于股票投资。房价不像股票价格那样波动大,房地产投资比股票风险小。房屋买卖不像股票那样频繁交易,避免了价格在短期内的大幅波动。

根据《环球邮报》报导,在多伦多住房,宽敞的1室1厅或者2室1厅的公寓居室租金一般在1,700-2,200元之间。独立房同样居室的租金可能会贵一点。

另据《金融邮报》报导,在卡尔加里购买价格38万租赁投资房,月租金1,800-2,000元/月,年平均收入2.28万,回报率6%。

Heath说,除去水电气和维护修理及保险等费用,价格38万的房子的租赁年收入为16,500元,按照20%底金(7.6万)和80%房屋借贷(30.4万)计算,并且7.6万底金用购房者的信用额度(Line of Credit)支付,信用额度和房贷的利率均按5%计算,1年过后,租赁房现金收入亏损7,658元(负收入7,658元)。

但是,如果房价年增长率按照3%计算,根据Heath的计算,1年租赁房投资的成本为7,658元,净值收入为18,255元,回报率138%。10年租赁房投资的成本75,438元,收入211,191元,年回报率18%。20年投资租赁房的年回报率为9%,高于股票投资的长期回报率7%-9%。

加国房价有“硬着陆”风险

Heath的“房地产投资回报好于股票投资”的观点是基于房价稳定增长和有稳定的房租收入的假设。加拿大房地产在过去10多年持续增长,利率过去5年持续走低,房屋借贷债务不断攀升,房价下滑压力大。另外,租赁物业不可避免地面临房屋空置的风险。

根据多伦多《星报》报导说,成功预测美国房地产危机经济学家Robert Shiller指出,加拿大房地产已经出现美国式的房地产危机,现正在破裂,房价恐大幅下跌。

曾经在2007-2010年因“做空”美国房市而获利的对冲基金经理Steve Eisman最近开始“做空”加拿大房地产和相关银行。CIBC关闭房贷经纪公司FirstLine,并考虑出售银行的房贷业务部,以防房市泡沫破裂。

根据国家银行二手房物价指数最新报告, 7月份加拿大全国二手房销售价格比仅仅比1年前增长1.9%,低于3%,为2009年11月以来最小增长。