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CA 加拿大楼市再火爆 财长:备辣招调控

Property Here - Wednesday, November 13, 2013

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加国楼市继续火爆 财长拟辣招调控

(明报)加拿大财政部长费拉逖(Jim Flaherty)说 ,如果加拿大房产市场不断升温,他准备再次出手,收紧按揭规则。

费拉逖周二在秋季经济报告中提到一些经济问题,指接近创纪录水平的消费债务、火热的地产市场是国内的最大经济威胁。

他在问答环节说,他过去已有采取行动,遏制过热的地产市场,如有必要,他会再次行动。

他说:「我们必须时刻留意全球市场,提防泡沫,包括我们自己的加拿大房地产市场,我们会紧密监控。

「过去几年间,我干预4次,如有需要,我会再度出手。」

报告说,家庭信贷增长不断放缓,但房产市场最近再度活跃,如果这事反映更强的潜在动力,可能代表更大笔债务。

费拉逖上次收紧按揭规则,是在2012年7月,政府实施那些规则后,房屋销售和开工量锐减,但最近几个月,房屋销量又开始增加,价格逐渐攀升,但速度比以前缓和。

很多分析师认为,房产市场抬头,只是暂时现象,因为买家担心利率回升,所以提前行动。

两周前,费拉逖还说,这种理论可能错误。当时他说,他未有准备干预,但会密切留意形势。

大多区明年楼市续稳定

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的资深市场分析家海西(Ed Heese)在昨天举行的楼市展望会议中预测,大多区的房地产楼市明年保持稳定,与今年的情况相若。现有住宅的市道会稍微上升,但新屋动工量则放缓。出租单位的空置量维持低位,但房租价加幅缓慢。

海西将在昨天名为「多市婴儿潮下一代剖析」(Profiling Toronto's Echo Boomer)的会议中,预测婴儿潮下一代将影响多市的买楼趋势,及对2014年的楼市情况作深入的预测。重点包括:

·明年整体的新屋动工量放缓,销售将由独立屋及柏文单位,转往半独立屋、镇屋。

·由于按揭率逐渐上升,会令到现有住宅销售量达中度增长。

·由于房价上升,会令更多人继续租屋住。新增的柏文单位出租,令供求处于平衡情况。

·经历2013年的落后之后,收入增长将会较广阔的就业增长看齐。

房市热 财长备狠招┅收紧房贷

费拉逖这个动作是否说明他要想尽办法压抑炽热的房市。(加通社)

(世界日报)联邦财政部长费拉逖12日警告,若然加拿大房市持续炽热,他已准备再出辣招进一步收紧房贷规定来压抑。

费拉逖在预先为爱民顿商会(Edmonton Chamber of Commerce)经济会议做好的录影中指出,现已达到历来最高纪录的家庭债务,以及再次出现的炽热房市,是最危害加国经济的内部因素。

他说,「我们经常留意全球房市的泡沫,包括加国房地产市场在内,我们一直保持密切监视。」

费拉逖清楚明白的说:「过去数年我已经先后四次出手干预,如果有需要我会再出手。」

尽管家庭的债务增长持续放缓,但费拉逖指出,「最近房市再度出现的活跃,如果是反映出一个强大势头的话,将会有可能进一步转化成为累积的债务。」

联邦在去年7月实施严厉的房贷措施后,加国房市即时放缓及冷却,但最近几个月房市明显复苏,交易量及价格都节节上升,尽管程度较以前温和。

不少分析认为这只是暂时现象,因为不少潜在买家担心房贷利率上升而趁著低息时赶紧入市。

费拉逖两星前直指这些分析只是理论而已,最终会证实是错的,当时他表示无意予以干预,但现在改变口风不惜再出辣招打压房市。

高盛等警告∶加拿大楼市正处泡沫的9大原因

专家从九个方面分析,指加国房市正处于高峰危机。(取材自赫芬顿邮报)

国际投资银行高盛(Goldman Sachs)及英国金融时报(Financial Times)不约而同指出,加拿大房市正处于泡沫。

高盛在上月一份最新报告说,加拿大某些城市过度兴建房屋,已出现供过于求现象,房价会有大幅下挫之虞。而金融时报更是在 11 日的报导中以大字标题说,「加拿大房地产正处于高峰危机」。

一直以来对于加国楼市,特别温哥华及多伦多两大城市的房市前景都有不同的看法,专家就列举九个讯号分析加国房市的确是处于泡 。

1.房价不合理飙升。 自2008年9月经济衰退以来,加国房价经通胀调整后上升 20%,同期美国反而净下跌 10%,而经济情况与加国接近的澳洲,升幅只是加拿大的一半。

2.家庭负债高。目前加国家庭的负债达空前纪录,是收入的163%,即是说收入1元就负债1.63 元,这个情况与美英房市泡 前的情况相同。

3.房价与租金差距大。加拿大房价与租金差距之大是全世界第二位,数字显示,房价率较租金率溢价达73%。

4.房价与收入差距大。加国房价与家庭平均收入的差距,是已发展中国家的第三大。经合组织(OECD)认为加国房价超出正常差距 30%。

5.非理性繁荣(Irrational exuberance)。这是前美国联储局主席格林斯潘(Alan Greenspan)1996 年 12 月一次演说中所用的词汇,他提出四年后,科技股泡 告爆破,而加国房市目前正呈现非理性繁荣迹象。

6.低房贷利率支撑整个房市。目前加拿大持续维持低息政策,然而一旦息口重上升轨,相信不少已贷款者难以承受。加拿大专业按揭协会估计息率每上升 1 厘(1%),房价会下跌 6%。

7.职位创造过于依赖建造业。联邦统计局数据显示,自 2008/09年经济衰退以来,职位增长全赖建造业(另一是护理业),隐然出现经济发展不平衡。

8.房价高处未算高。不少人以为房价是永远向上,即使下跌后仍会上升。但从北美百多年来的平均数据显示,房价应该是年收入中位数的3.5倍。以多伦多为例,收入中位数是7万元,因此房价平均应为24万5000 元左右,但目前多市房价平均53万9035元,若以温哥华来说,更不止这个比率,肯定会回落,所以说房价永远上升是不可能的。

9.权威经济学家的言论。目前已有不少著名学者,组织等对加国房价表示忧虑,除高盛,经合组织外,还有诺贝尔经济学奖得主Paul Krugman等。他们的评论未尝不是一个警钟。

购屋要素 公交热点列考量

一项研究报告显示,除了靠近学校、公园或游乐场,靠近公共交通,成为更多人买屋的首要考量。

最新「房地产新趋势报告」(Emerging Trends In Real Estate)指出,靠近捷运、公车站或轻轨,成为购屋的必要元素。由于上班高峰期交通堵塞问题,导致愈来愈多人搬离主要依靠开车的地区,更倾向居住靠近公共交通的地点。

这份由普华永道(Price WaterhouseCoopers)及城市土地协会(Urban Land Institute)共同合作撰写的报告还认为,明年加拿大房地产市场仍将持续强劲。