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CA 楼市放缓房贷收紧 大温炒家几绝迹 没收入难获贷

Property Here - Saturday, August 31, 2013

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楼市放缓房贷收紧 大温炒家几绝迹

有地产经纪指出,大温地区数年前炒楼花投机风盛行,很多人以此获利,其中更有相当比例的赢家没如实报税。不过,近几年因房市逐渐降温,令炒卖楼花利润收窄甚至无利可图,加上柏文发展商大多在买卖楼花合约中,明文规定对投机行为收费,目前楼花炒家基本上已偃旗息鼓。

据了解,加拿大税务局近期加大力度打击炒楼花逃税行为,在大温地区有23年业内经验,个人成交楼盘近3成为柏文的地产经纪甄子运表示,曾服务过的客户尚未有传出曾遭CRA追查,但就自同行及朋友处,听到大温有炒楼花者已被税局盯上。

甄子运说,近几年已很少见到有人炒楼花赚大钱,因为近年大温市场有很多柏文楼盘推出,加上房市总体处于涨势放缓或调整期。另外,联邦政府也逐渐收紧房贷市场,令买到楼花者可能等待很久也无法获利,投机者无利可图自然却步。

发展商出招打击炒楼花

另外,近来很多发展商自过去的经验中汲取教训,在同楼花首个买家签订买卖合同时,通常加入特别条款,规定如果在发展商交楼前,买家把合约转手的话,就须支付合约成交价格的5%至10%的费用。如以40万成交楼花单位计算,10%意味买家转手合约须支付4万元,依目前市况炒楼花者自然没有热情。如果发展商有较多单位尚未售出,更希望限制炒楼花者转手,以防止影响待售楼盘销售。

其实,CRA要锁定没申报获利者并非难事。甄子运说,发展商虽能以个人私隐理由拒绝CRA查询买家资料,但是目前加国法律规定,发展商售楼、地产经纪为客户代理买卖时,均须填写联邦财务交易及报告分析中心( Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada,简称FINTRAC)相关表格,以防止洗钱等金融犯罪活动。该表格上有交易者的个人身分证明等信息,相关法律规定发展商及地产经纪,必须应当局要求提供该信息。

大温另一资深地产经纪储洋也指出,CRA根据FINTRAC资料,以及发展商公布的出售楼花价格、田土厅(Land Title Office)登记的成交信息等,很易就能锁定炒楼花者的身分及获利情况。他提醒柏文投资者,买卖楼花合约获利在加国被列为资本收益(capital gains),加国对此收益征税明确且合理,投资者应如实申报。

转售利润须交增值税

根据加拿大《所得税法》(Income Tax Act)相关规定,在加国出售物业时若有增值收益,须列为资本收益申报收入。原则上说,出售物业获得资本收益的50%,须计入当年个人收入报税。比如,以44万元价格售出此前以40万元购入的物业,须把2万元报税。

如果业主出售的物业符合主要居所(principal residence)的定义,可获得税务豁免而毋须报税。加拿大税务局CRA对主要居所有的定义有详细界定,公众可登入CRA浏览详情。

居民在同一时期只能拥有一个主要居所,因此居民如同时拥有2个以上物业,很多情况下转手物业须报税。据了解,业主可把收益扣除房屋交易地产经纪费、律师费及更名过户费等费用后,把余款申报收入。相关政策较为复杂,公众应咨询专业会计师。

大温房贷经理称没固定收入难获房贷

有大温房贷经理指出,近年来炒卖楼花活动趋向降温,除了房市大环境趋于冷却外,炒楼花者较以往相比很难获得房贷也是主因。此类投机者大多手头现金较多,但没有或缺乏连年稳定的收入,此类客户已被金融机构列为贷款风险较高的群体,通常很难获得贷款核批。

投机者「资金链」断裂

几年前柏文市场及炒楼花活跃时,很多炒家把自住拥有的物业抵押获得贷款后,作为购买下一个单位的首期,如此滚 ​​雪球般同时拥有数个单位,并靠短期转手交易获利。目前,银行收紧贷款令这些投机者的「资金链」断裂或不畅,自然遏止了投机行为。

抵加5年新移民限制更多

该房贷经理指出,针对抵加5年之内的新移民,数年前即使在加国尚没有固定工作及收入,如能提供购房价格的35%作为首期,多数金融机构会批出贷款。但目前的情况是,即使贷款申请者手上有较多现金,但如果没有固定收入,获得较大金额贷款已基本上不可能。因为存款再多可能一夜之间化为乌有,相比之下金融机构更愿贷款给有固定收入、有长期稳定还款能力的申请者。

大温一家大型商业银行不愿透露身分的理财顾问指出,在为很多华裔买房者申请贷款时,对方反覆强调自己每年赚多少钱,但在报税单上却只有很少的收入金额。此类申请者即使有还款能力,银行也不会批出贷款。