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CA Property News

CA 新报告:加拿大房价还会涨25% 别信高估论

Property Here - Thursday, March 13, 2014

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邓宁:加国房价还会涨

加拿大房地产市场上月继续加热,但一份由权威房贷暨房地产市场专家撰写、12日公布的研究报告说,房价尚未达到形成泡沫程度,而且仍有上升空间。

出自多伦多房地产市场研究公司负责人邓宁(Will Dunning)之手的报告说,加拿大人在房地产投资之事上最为审慎,因此加国房地产市场既能够承受房价上涨,也能承受房贷利率上涨1%造成的衝击。

也别听信外人声称的加拿大房价被高估了多少多少,邓宁说加拿大房价与其实际价值相当,或许还被低估了一点。

在邓宁公布其研究报告的同一天,加拿大国家银行公布的2月份综合房价指数显示,又上涨0.3%,而且这是连续第二个月成长。

据悉,邓宁属于比较稳重的地产经纪学家,此前的报告和预测偏淡。其官方网站有其部分报告: http://www.wdunning.com/ ,关于邓宁对大多伦多地区房价的预测报告可见下文。

OECD言之凿凿:加拿大房价高估最严重

过去3年来,加拿大央行和联邦政府始终很担心房地产市场过热,担心国民为购屋举债过多,因而一再警告消费者,一旦利率上涨,一些背负太多房贷的人不但自己将陷入困境,又拖累提供房贷的金融机构,进而危及全加拿大的经济。

经济合作发展组织(OECD)更言之凿凿道,加拿大是全球房价被高估最严重的数个国家之一。

邓宁指出,那是因为OECD使用了不当数据,例如OECD依据的是加拿大统计局的加拿大租金数据,而非更能反映房租与房价关係的加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)的房租数据,CMHC的房租支出上涨幅度是加拿大统计局的将近两倍,亦即自2009年以来,房租实际上已上升2.4%,而根据加拿大统计局的数据,才上涨1.3%。

专长房地产经济分析的邓宁据此说:「结果就是房价仍有上涨空间(今后两年内房价涨幅可高达20~25%),利率也可能上涨1%。」

联邦政府最近数年,四度以提升申请房贷门槛方式阻止消费者进入房市,邓宁认为这么做是对房地产市场的真正威胁,如果将来加拿大房价下跌,很可能就是由联邦政府的干预行动引发。

加拿大帝国商业银行(CIBC)对房地产市场也很有研究的副首席经济师陶尔,赞同邓宁报告的一些论点,特别是邓宁对房价与房租比例的论述,但他仍旧认为加国房价稍被高估。

邓宁对大多伦多地区房价的预测报告:

CA 加拿大2月房价再升 连2月新高 温哥华连升4月

Property Here - Thursday, March 13, 2014

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加2月楼价升0.3% 连续两月创新高

多伦多2月份楼价上升6.1%。(资料图片)

加国2月楼价按月上升0.3%,引致由楼价纪录机构Teranet与国家银行联合编製的全国综合楼价指数录得连续第二个月创新高。

根据Teranet及国银调查所得,加西地区5个市场的楼价均录得上升,但加东5个市场的楼价则下跌,只有满地可楼价上升。

温哥华楼价连升4个月

温哥华2月份楼价按月上升0.9%,是连续第四个月录得升幅,而卡加利的楼价升幅更大,达1.1%,且创2007年9月以来首次创新高楼价,其他录得楼价上升的加西市场,包括爱蒙顿上升0.6%,维多利亚上升0.9%,而温尼辟则上升0.5%。

加东地区方面,哈里法克斯与魁北克城录得最大楼价跌幅,均达1.7%;渥太华则下跌0.8%,咸美顿跌0.5%,多伦多跌0.1%,满地可则上升0.7%。

2月全国楼价按年升5%

报告指出,2月份楼价指数按年上升5%,以卡加里及温哥华的升幅最大,分别为9.6%及7.7%,多伦多楼价上升6.1%,爱蒙顿上升5.3%,咸美顿升5%,温尼辟虽上升3.5%,但较全国平均水平低,而满地则只上升1.9%。

报告指出,2月份至少有4个城市的楼价录得2009年10月以来首次下跌,包括维多利亚(下跌3.4%)、哈里法克斯(下跌4.7%)、渥太华(下跌0.6%)、魁北克城更录得15年以来首次按年下跌(下跌2%)。 

CA TD银行:加拿大离奇事 新公寓竞争不过旧公寓

Property Here - Tuesday, March 11, 2014

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多伦多独立屋和公寓楼市场冰火两重天

加拿大最大城市多伦多房地产市场现在分成一冷一热两个阵营。独立房一房难求,新建高层公寓楼单元开始显得乏人问津。

加拿大多伦多道明银行(TD)经济分析师伯乐顿和帕特拉马拉指出,具体来说,大多伦多地区是905电话区号与416电话区号相比,是905区号地区房价热;独立房与公寓楼相比,是独立房热销;旧公寓楼与新公寓楼相比是层数低和面积大的旧公寓楼热销。

在2013年,大多伦多地区的独立房价格上升了12%,但销售量却远远低于历史平均水平,所以独立房的价格上升似乎主要是供不应求的原因造成的。

 

由于公寓楼与独立屋的动工比例是三比一,所以公寓楼的供应量显得非常充足;而且由于新建的公寓楼面积比旧公寓楼差不多小了15%,在加上旧公寓楼价格要便宜三分之一,结果是新建的高层公寓楼遇到销售困难。

TD银行报告:大多伦多公寓2年将跌8%

银行报告指出,大多地区公寓售价两年内将下跌8%。(本报资料照片)

银行报告指出,大多地区公寓售价两年内将下跌8%。(本报资料照片)

道明加拿大信託银行经济学家分析,2014年大多伦多地区公寓价格可能下跌4%。(网路图片)

道明加拿大信託银行经济学家分析,2014年大多伦多地区公寓价格可能下跌4%。(网路图片)

根据一份10日公布的银行报告指出,大多伦多地区的公寓价格,于2014年和2015年共将下跌8%。

根据道明加拿大信託银行的经济学家分析指出,2014年大多伦多地区公寓价格将很可能下跌4%,接着2015年的价格还可能继续往下跌4%,两年之内,大多地区价格共跌8%。

根据统计,今年约有7万个公寓单位兴建完成,其中仍有9000个单位仍然待售;且令人忧虑的是,买家多为投资客,一旦公寓建成,买家又将这些公寓单位卖出。

该项报告也提出一项温和的警讯,便是这些公寓单位多为投资客所购,在购得之后又再出租所形成的市场。估计显示,多伦多市有26%的公寓单位都用来出租,且每个月的平均租金为1700元。

新公寓竞争不过旧公寓

此外,该份报告也指出,新公寓由于过量且卖价竞争力不若旧公寓,因为旧公寓不仅较大且价格较低。

由于许多新公寓不断建成,但房价却被之前所建的公寓价格比下去,其中新建公寓平均价格为54万5000元,但现存的旧有公寓平均价格仅为34万7000元,不仅如此,旧公寓平均为925平方呎,但今年一月新建公寓平均为798平方呎。

不仅新建公寓价格较已建公寓为高,新建公寓的楼层也愈来愈高。2000年时,仅有28%的公寓是高塔建筑,但如今高塔建筑式的公寓却占60%。

每建一户独立屋,便有3栋公寓建成

报告指出,如以大多地区独立屋与公寓相较,平均新建一户独立屋,便有3栋公寓建成,且即使新建独立屋稀有,整体而言,逾70%的新交易都在多伦多市。

今年1月,大多地区独立屋价格上涨12%,走势均较其他项目物业强劲,但交易量却未见有衝破歷史新高的情况,根据银行报告指出,2013年大多区独立屋共有4万3000户的成交量,其中仅有9000户属新建屋,但2002年却有2万2000户为新建屋。

该份报告检视大多地区房市,并说明如雨后春笋般不断兴建的新公寓所可能造成的损害。这也印证联邦财政部长费拉逖(Jim Flaherty)于2012年即紧盯着,并以缩紧房贷和保险等手法,其意即在抑制过量公寓的成长。 

CA 研究:一刀切中国富豪 温哥华房价内伤极大

Property Here - Tuesday, March 11, 2014

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加拿大联邦废除投资移民计画及一刀切积压申请,其中最受关注的问题是,会对有如天价的温哥华房价有甚么影响?尽管一些与房地产有相关利益的人士大派定心丸指影响轻微,但卑诗大学一位专门研究移民与房价关系的专家认为:影响极大!

卑诗大学地理系教授、加国著名地理学家雷伊(David Ley)曾于2010年出版「富豪移民」(Millionaire Migrants)一书,详细说明富人移民与房价的关系。

他认为,联邦政府上月突然决定废除实行了28年的投资移民计画后,一直试图淡化该计画以及终止计画对当温市房市的影响,反映联邦政府有意隐瞒实情。

雷伊的研究,揭示了海外移民及温市房价之间的特殊相关性。他将1977年至2002年的数据绘制成图表,发现房价及移民两种因素几近同步移动,趋势接近得非常明显。他计算出相关性为 +0.94,在统计学中,这个相关系数已是极高。

与之相比,利率、就业率、加国国民国内迁移及出租空置率等本土的变数,反而影响不大。利率经常被称为温哥华地产市道蓬勃的最重要因素,但相关性却呈负数,为- 0.12。

一些评论认为投资移民计画对对温哥华房价影响不大,论据之一是每年平均只有为 4600 人,约合 1340 个家庭到大温,这与大温哥华地区每年 2.5 万至 3 万套的住宅销量占极少比例。

但雷伊对此并不同意有关说法,指出上述论据的问题在于,他们估计移民只有数千人,但并未包括从加国其他省份(如魁省)涌来的二次移民。

他还指出,房产一直是非常容易管理的投资及炒卖,因为他相信富裕的投资移民不止购置一处房产。

雷伊表示,投资移民计画也以间接的方式推动温哥华市场∶由于口耳相传,许多中国富人都知道温哥华地产市场是一个方便、友好且有利可图的投资领域。他质疑,如果口碑变了,房价还会一样吗? 

CA 华裔专家:加拿大置业 长线无妨 不宜短炒

Property Here - Tuesday, March 11, 2014

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华裔专家:加拿大置业 长线无妨 不宜短炒 

由于供应不足,大多区的独立屋价仍保持升势,仅升幅将会放缓。

有地产业界人士认为,房屋价格与土地买少见少有关,供不应求自然导致屋价上升。共管柏文单位价格向下调整早在2、3年前已开始出现,昨日发表的道明银行报告预测未来2年,每年下跌4%,「幅度合理亦可接受」。业内人士指,面对未来房地产市道的转变,用家大可不变应万变,但投资者则不宜短炒,长线投资则无妨。

前多伦多地产局主席封赖桂霞解释,现有多项不确定因素,令买家不宜以楼房作短炒。不确定因素依次为;利率可能调高、房贷政策收紧、移民政策减少抵加的移民人数,最后是汇率。

若想作长线投资,则不妨趁现阶段留意市面上有否「跳楼货」(平货),但切记要量力而为。

报告中提及,新共管柏文较旧共管柏文面积小但售价贵,市民若以共管柏文投资,可考虑买旧楼,因为回报率较高,但要承受一定风险,投资者须衡量自己的风险承受能力。

华人地产专业协会副会长吴树声与封赖桂霞均认为,由于土地买少见少,需求又大,房屋供不应求是正常现象。

吴树声解释,以华人市场为例,华人自住置业,喜欢买屋多于共管柏文,无论新移民、年老退休换屋,帮子女置业,通常都宁愿要屋。房屋有一定需求之馀,供应量却有限,皆因土地买少见少,建筑公司须北移觅地,又要申请改变土地用途,发展费又加,又要顾及交通挤塞问题,发展商建屋时亦不敢轻举妄动。

至于共管柏文价格将向下调整,封赖桂霞则指,这情况早在2、3年前已经开始,如买共管柏文不用补钱的同时,更送车位,即变相调整售价。未来2年楼价将向下调整约8%,她认为幅度尚算合理。以一个价格为35万元为例,4%即等于万多元,下调幅度尚可接受。

但吴树声则质疑共管柏文楼价跌的说法。他指出,建筑商由出售楼花至正式落成,往往要花上3至4年时间,建筑商往往会视乎市场消化的情况,调整落成时间,加上至今共管柏文租赁市场的空置率仍然偏低,显示市场有一定需求。

吴树声并估计,「未来共管柏文单位成交量或会放缓,但楼价则很难跌,皆因土地愈来愈少,建筑成本又不断上升,发展费更以倍数增加」。 

CA 冰火两重天:加国独立屋涨 公寓要跌8%

Property Here - Tuesday, March 11, 2014

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多伦多独立屋和公寓楼市场冰火两重天

加拿大最大城市多伦多房地产市场现在分成一冷一热两个阵营。独立房一房难求,新建高层公寓楼单元开始显得乏人问津。

加拿大多伦多道明银行(TD)经济分析师伯乐顿和帕特拉马拉指出,具体来说,大多伦多地区是905电话区号与416电话区号相比,是905区号地区房价热;独立房与公寓楼相比,是独立房热销;旧公寓楼与新公寓楼相比是层数低和面积大的旧公寓楼热销。

在2013年,大多伦多地区的独立房价格上升了12%,但销售量却远远低于历史平均水平,所以独立房的价格上升似乎主要是供不应求的原因造成的。

由于公寓楼与独立屋的动工比例是三比一,所以公寓楼的供应量显得非常充足;而且由于新建的公寓楼面积比旧公寓楼差不多小了15%,在加上旧公寓楼价格要便宜三分之一,结果是新建的高层公寓楼遇到销售困难。

Condo料2年跌价8% 独立屋升势未停

多伦多道明银行的经济师预测,大多伦多地区的共管柏文由于供过于求,售价会于今、明两年连续下跌。

(明报)多伦多道明银行的经济师预测,大多伦多地区的共管柏文(condo)由于供过于求,售价会于今、明两年连续每年平均下跌4%,即是两年内跌价约8%。不过,大多区的独立屋由于供应不足而令屋价保持强劲增长,但未来两年会放缓,每年只有2至3%的屋价升幅。

报告指共管柏文供过于求

该项由道明银行副首席经济师巴尔顿(Derek Burleton)及经济师芭特玛拉(Diana Petramala)作出的报告指出,共管柏文住宅将面对供过于求的问题,预计今、明两年内,将有多达7万个单位建成,是过往平往数字的两倍,其中有9000个单位仍未售出。

另1个问题是有调查指现时大多区的26%共管柏文住宅,是作出租用途。于今年1月仍在建筑中的共管柏文单位的平均面积只有798平方尺,较2005年时的925平方尺缩小很多,显示投资市场活跃。专家恐怕购买了共管柏文住宅楼花的投资者,当柏文建成后即大批同时将之出售,或遇上经济不景即疯狂抛售。

加拿大财政部长费拉逖(Jim Flaherty)曾于2012年发出警告,他恐怕共管柏文住宅过量供应。较早时,联邦政府已因而收紧按揭保险。

与此同时,新建共管柏文住宅愈来愈难与旧共管柏文竞争,由于近年的土地、建筑及规管费用都有增加,旧共管柏文一般面积较大及售价较低。现时新建共管柏文平均售价是54.5万元,二手共管柏文的价格平均平宜约10万元。

该报告指出,新建共管柏文于2004年的平均售价每平方尺售300元,于2013年12月正在兴建共管柏文的平均售价是每平方尺售545元。

在2013年,新建共管柏文占住宅整体销售的24%;二手共管柏文占36%。

上述经济师预测,由于大多区的楼价处于被高估的情况,加上按揭利率于未来数年会逐渐上升,而大多区住宅销售会对加息特别敏感。

供不应求 根基稳健 专家:独立屋价将年升2至3%

多伦多道明银行的经济专家指大多区的独立屋由于供应不足而令屋价保持强劲增长,今年2月较去年同期的平均价升了9%,令到现时的平均价达71.8万元。然而,未来两年会放缓,每年只有2至3%的屋价升幅。

大多区平均屋价71.8万

该两位经济师认为,大多区共管柏文楼市疲弱,也有可能令到一些共管柏文业主决定升级转买独立屋。然而,由于那边厢共管柏文供过于求,但这边厢独立屋的市道则持续炽热,恐怕会发生楼市泡沫。

经济专家预测,那些较多独立屋及低层共管柏文地区的楼市,会较主要是共管柏文大厦地区的楼市为佳。

通常多市二手楼市的资料,主要是来自多伦多地产局。RealNet Canada Inc.公司主要搜集新屋及共管柏文楼市的资料; 连同Urbanation Inc.公司搜集新共管柏文楼市资料后,会对新楼市场发表报告。多伦多道明银行昨天发表的报告,少有地同时对新楼及二手市场作出分析。

RealNet Canada Inc.公司总裁卡拉斯(George Carras)过去一直争辩,认为新住宅销售量近年开始下跌,主要是由于供应不足,不是缺乏需求。他又指由于政府推出防止住宅过份密集的政策,引致新楼供应不足。

道明银行只同意,当谈及大多区的独立屋楼市时,供应不足是引致售量减的主因。

报告指现时独立屋的销售供应,绝大部分是二手屋。在2013年,大多区有4.3万间独立屋转手成交,只有 9900间是新建独立屋。于2002年,大多区有2.2万间新建独立屋销售成交,而当时已被认为供应不足。

上述情况, 已将大多区独立屋平均价推高至71.8万元,是一般收入家庭无法负担的。

RealNet Canada Inc.公司总裁卡拉斯曾说大多增建柏文住宅,可弥补新建独立屋不足的情况。

道明银行的报告指出,由于地价贵、政府最近修改用地规则,及缺乏所需的基建,令到建筑商宁愿建共管柏文大厦多过建独立屋。大多区的比率是每建3间共管柏文住宅单位,才建1间独立屋。

报告指若416地区与905地区作出比较,两者近3年于现有住宅销售量及价格的趋势相若。主要不同的是416地区的独立屋及半独立屋价格升幅,较905地区高很多。416地区的独立屋及半独立屋的售价,较于905地区同类住宅售价高30万元;二手共管柏文及镇屋的售价也较905地区高8万元。

于去年12月,大多区的新住宅销售,有七成是位于多市。现时多市新住宅平均每平方尺售688元,但多市以外大多区则平均只售400至500元。大多区二手住宅的交易,有75%是位于905地区,416地区则有较多共管柏文交易。

大多区新旧住宅 销量高峰期回落

该报告又指大多区新住宅销售量,较2011年的高峰期下跌三成,而新住宅销售通常占总销售的四分之一。同期,住宅转手量也下跌3%。整体市场的价格平均上升了5%,但新住宅今年1月较去年同期只升2.6%。

该报告又指现时购买共管柏文后的平均使费,已高过可获得的租金。大多区共管柏文单位的平均租金是1700元。

自2011年至今,大多区的新住宅供应中,逾六成是高层共管柏文单位,2000年只占28%。

报告指大多区中,买家对新共管柏文需求较高的地区,包括多市中区、北约克及靠近湖边的地区。共管柏文楼市中,低层共管柏文及镇屋又较高层共管柏文住宅的市道为佳,由于通常单位面积较柏文大,较似独立屋。加上现时供应不足,故引致该类楼价稳步上升。

大多区的共管柏文转手楼市,供应量足以应付需求,在平衡的市道下楼价会有温和增长。

近10年的趋势的是年轻专业人士纷纷迁往多市中区,因而推高中区的共管柏文楼市。尽管价格较高,但住宅买家仍宁愿在416地区购买住宅。多市中区、中城区及北约克区于去年12月的住宅销售量,较前年同期上升。但与此同时,多市周边地区及905地区的共管柏文销售则急速下跌。

以现时来说,多市中区、北约克区及湖滨区的共管柏文供过于求的问题不大。其实于2013年的最佳销售住宅计划,是邻近约克大学的「约黛尔计划」(Yorkdale Project)。

华裔专家:加拿大置业 长线无妨 不宜短炒

由于供应不足,大多区的独立屋价仍保持升势,仅升幅将会放缓。

有地产业界人士认为,房屋价格与土地买少见少有关,供不应求自然导致屋价上升。共管柏文单位价格向下调整早在2、3年前已开始出现,昨日发表的道明银行报告预测未来2年,每年下跌4%,「幅度合理亦可接受」。业内人士指,面对未来房地产市道的转变,用家大可不变应万变,但投资者则不宜短炒,长线投资则无妨。

前多伦多地产局主席封赖桂霞解释,现有多项不确定因素,令买家不宜以楼房作短炒。不确定因素依次为;利率可能调高、房贷政策收紧、移民政策减少抵加的移民人数,最后是汇率。

若想作长线投资,则不妨趁现阶段留意市面上有否「跳楼货」(平货),但切记要量力而为。

报告中提及,新共管柏文较旧共管柏文面积小但售价贵,市民若以共管柏文投资,可考虑买旧楼,因为回报率较高,但要承受一定风险,投资者须衡量自己的风险承受能力。

华人地产专业协会副会长吴树声与封赖桂霞均认为,由于土地买少见少,需求又大,房屋供不应求是正常现象。

吴树声解释,以华人市场为例,华人自住置业,喜欢买屋多于共管柏文,无论新移民、年老退休换屋,帮子女置业,通常都宁愿要屋。房屋有一定需求之馀,供应量却有限,皆因土地买少见少,建筑公司须北移觅地,又要申请改变土地用途,发展费又加,又要顾及交通挤塞问题,发展商建屋时亦不敢轻举妄动。

至于共管柏文价格将向下调整,封赖桂霞则指,这情况早在2、3年前已经开始,如买共管柏文不用补钱的同时,更送车位,即变相调整售价。未来2年楼价将向下调整约8%,她认为幅度尚算合理。以一个价格为35万元为例,4%即等于万多元,下调幅度尚可接受。

但吴树声则质疑共管柏文楼价跌的说法。他指出,建筑商由出售楼花至正式落成,往往要花上3至4年时间,建筑商往往会视乎市场消化的情况,调整落成时间,加上至今共管柏文租赁市场的空置率仍然偏低,显示市场有一定需求。

吴树声并估计,「未来共管柏文单位成交量或会放缓,但楼价则很难跌,皆因土地愈来愈少,建筑成本又不断上升,发展费更以倍数增加」。

大多伦多新屋动工量上月下降

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨天发表报告称,多伦多人口普查地区 (CMA)于2月的季节性调整新屋动工量是35,934个单位,较1月的36,313个单位下降。

然而,CMHC的多市资深市场分析员希斯(Ed Heese)则说,尽管新屋动工量于2月较1月减少,但新住宅的销售有增,显示就业情况及按揭利息保持低位,继续维持需求。

CMHC指出,上述的趋势量度是他们对每月季节调整年度数字(SAAR)的补充,因此每月的数字上落较大。若单以每月的SAAR数字计算,多伦多区于2月的新屋动工量应是38,116,较2月的 35,941数有增。

安省方面,2月的季节性调整新屋动工量是58,939间,比1月分的60,639间少;不过,以每月的SAAR计算,安省的2月新屋动工量是58,104间,比1月的57,840间为多。

大温新屋开工数 2月略增

大温2月新屋开工数微增,但主要是公寓,独立屋减少。(本报资料照片)

(世界日报)资料显示,2月大温新屋开工数微增,主要是多户住宅增加所致,独立屋则略减,全国范围也类似。

加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)公布2月全国新屋开工统计数据,大温地区共1175个单位,较去年同期微增65个,主要是公寓等多单位住宅增加所致。大温2月多单位住宅开工数为911单位,较去年同期增加80个;反观独立屋仅279个,同比减少15个。

若从过去6个月的走势观察,大温新屋开工数已逐渐稳定,CMHC指出,大温「经季节调整年率」(SAAR)的2月新屋开工数为1万8700个,较1月下滑500个。

在全国范围内,2月新屋实际开工数为1万1097个,若转换为SAAR则为19万2094个,较1月份的18万481个增加1万1613个,这是新屋开工数长期趋势指标从去年11月以来首度上扬,但走势仍然平缓。

TD银行报告:大多伦多公寓2年将跌8%

银行报告指出,大多地区公寓售价两年内将下跌8%。(本报资料照片)

银行报告指出,大多地区公寓售价两年内将下跌8%。(本报资料照片)

道明加拿大信託银行经济学家分析,2014年大多伦多地区公寓价格可能下跌4%。(网路图片)

道明加拿大信託银行经济学家分析,2014年大多伦多地区公寓价格可能下跌4%。(网路图片)

根据一份10日公布的银行报告指出,大多伦多地区的公寓价格,于2014年和2015年共将下跌8%。

根据道明加拿大信託银行的经济学家分析指出,2014年大多伦多地区公寓价格将很可能下跌4%,接着2015年的价格还可能继续往下跌4%,两年之内,大多地区价格共跌8%。

根据统计,今年约有7万个公寓单位兴建完成,其中仍有9000个单位仍然待售;且令人忧虑的是,买家多为投资客,一旦公寓建成,买家又将这些公寓单位卖出。

该项报告也提出一项温和的警讯,便是这些公寓单位多为投资客所购,在购得之后又再出租所形成的市场。估计显示,多伦多市有26%的公寓单位都用来出租,且每个月的平均租金为1700元。

新公寓竞争不过旧公寓

此外,该份报告也指出,新公寓由于过量且卖价竞争力不若旧公寓,因为旧公寓不仅较大且价格较低。

由于许多新公寓不断建成,但房价却被之前所建的公寓价格比下去,其中新建公寓平均价格为54万5000元,但现存的旧有公寓平均价格仅为34万7000元,不仅如此,旧公寓平均为925平方呎,但今年一月新建公寓平均为798平方呎。

不仅新建公寓价格较已建公寓为高,新建公寓的楼层也愈来愈高。2000年时,仅有28%的公寓是高塔建筑,但如今高塔建筑式的公寓却占60%。

每建一户独立屋,便有3栋公寓建成

报告指出,如以大多地区独立屋与公寓相较,平均新建一户独立屋,便有3栋公寓建成,且即使新建独立屋稀有,整体而言,逾70%的新交易都在多伦多市。

今年1月,大多地区独立屋价格上涨12%,走势均较其他项目物业强劲,但交易量却未见有衝破歷史新高的情况,根据银行报告指出,2013年大多区独立屋共有4万3000户的成交量,其中仅有9000户属新建屋,但2002年却有2万2000户为新建屋。

该份报告检视大多地区房市,并说明如雨后春笋般不断兴建的新公寓所可能造成的损害。这也印证联邦财政部长费拉逖(Jim Flaherty)于2012年即紧盯着,并以缩紧房贷和保险等手法,其意即在抑制过量公寓的成长。 

CA 打算在加拿大买房?魁北克可能是黑马

Property Here - Sunday, March 09, 2014

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打算在加拿大买房?魁北克可能是黑马

一栋法属加拿大风格的三居室房屋,建于1820年,位于魁北克的波特纳夫区,市场售价493993美元(约合人民币305.8万元)。

一进门,右边是餐厅。该房屋翻修于2000年。

待售房产:加拿大魁北克(Quebec)一栋翻新的法属殖民地风格房屋

价格:55万加元(493993美元,约合人民币305.8万元)

魁北克市波特纳夫区(Portneuf region)这栋1820年建造的房屋,曾为一造纸厂主管的宅邸。据现任业主乔希·丹尼斯(Josée Denis)说,由于该房屋被公认是一栋对魁北克文化遗产有重要意义的建筑,20世纪80年代,就被迁移到了德尚博-格龙丁斯(Deschambault Grondines)村的历史遗址上。

原本有计划翻修这栋房屋,但一拖就是14年。此后,该房屋便拿出来拍卖了。丹尼斯和她的丈夫保罗·克拉沃(Paul Claveau)买下了这栋房屋,并于2000年开始修复屋外的部分。他们还重新做了室内装修,并增加了一栋设计风格相似的侧翼建筑,内有一套单卧室公寓和一间工作室。因为喜欢维多利亚式风格,他们给房屋做了一些装饰,包括屋檐和屋门毛玻璃上的木质漩涡纹饰,博勒加德(Beauregard)说。这栋木框架的房屋于2004年铺了一层白铁皮屋顶。

房屋大门外是一条延伸到两侧的走廊。一楼有一间餐厅、一间厨房、一间起居室、一间书房和一间浴室。楼上有三间卧室和一间浴室。业主已出租的那套公寓可以从单独的入口进入,该入口也可通往工作间。屋内的部分地板是原来就有的实木;而那些已被替换的地板是落叶松木的。这栋房屋有两个燃柴的壁炉——书房与工作间里各有一个;起居室里还有一个燃气壁炉。厨房里那台燃柴的Victor炉灶已经一丝不苟地用老式蓝色与金色瓷砖复原了;这间厨房还配备了一个KitchenAid品牌的燃气灶。橱柜和岛台皆由云杉制成,铺了陶瓷台面。房产的要价中不包括家具。

餐厅和厨房共享一处开放式布局。左边有一个Victor品牌的古董燃木炉灶,已被一丝不苟地用老式蓝色与金色瓷砖复原。

餐厅和厨房共享一处开放式布局。左边有一个Victor品牌的古董燃木炉灶,已被一丝不苟地用老式蓝色与金色瓷砖复原。

厨房地面和台面上均铺有瓷砖。橱柜和岛台皆由云杉制成。

这处房产占地一英亩(约合4046.8平方米),周围种着苹果、樱桃等果树。一座名为“瞭望台”(gazebo)的建筑,容纳了一个六人spa浴池和一个燃气壁炉。还有一处建筑用作车库兼温室。德尚博-格龙丁斯村的人口大约2000人,有一家杂货店、一家巧克力商店、几家小酒馆和一些艺术画廊,还有一处历史遗址:古老的Chevrotière磨坊。从这里开车到魁北克中心区要45分钟;去飞机场则是30分钟。

市场概况

在2010年之前的那十年里,魁北克的住宅市场十分动荡,房屋价格每年的涨幅大约在10%。过去几年,增幅已经放缓,主要因为该省的就业机会减少了。加拿大按揭与住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)的市场分析员玛丽-伊莱恩·丹尼斯(Marie-Elaine Denis)说(与乔希·丹尼斯并非亲属)。

市场让卖家受益了十年后,开始向买家倾斜;2014年的房产价格预计只会增长2%,玛丽-伊莱恩·丹尼斯说。买家们已在共管公寓的市场中取得了优势,主要因为这样的公寓近些年开发得太多了,她说。

此处市场一直对外国买家很有吸引力,因为这里是加拿大最便宜的一处住房市场,玛丽-伊莱恩·丹尼斯说。“相比蒙特利尔、多伦多、温哥华,这里依然是个很经济的市场,”丹尼斯说,“如果想想美国的买家,这里的价格对他们来说就太实惠了。”

大多数外国买家一直都对老魁北克的共管公寓有兴趣,但是这块市场已经产生了变化,更多人打算在魁北克市的郊区购置度假房产,比如塔伯拉山(Mont Tremblant)的滑雪小屋。

有地产经纪说。

“举例来说,我们已经把奥尔良岛(Île d’Orleans)上的葡萄园和户外俱乐部卖给了欧洲与中国的一些买家,”他说。另一些找房者则对圣劳伦斯(St. Lawrence)河边地区的房产很有兴趣。

魁北克市中心的共管公寓,一般每平方英尺的售价为350到450加元,或314到404美元(约合每平方米人民币20509到26387元),具体价格取决于该公寓的配套设施、停车位的数量以及楼层,圣希莱尔说。而魁北克市郊区的房屋,均价大约为每栋25万加元或22.5万美元(约合人民币136.9万元),不过在德尚博-格龙丁斯这样的小镇,房价可能还没有那么贵。

客厅有一面裸露的老木料墙壁;一坐由加拿大拿破仑公司制造的壁炉,燃料是丙烷气。

客厅里有落叶松的地板,和松木的花格天花板。

二楼的一条走廊有平顶梁。一条门廊通往主卧室。

一间卧室有落叶松的地板和一处奇怪的斜坡天花板。

主卧里有横梁支撑的天花板,并铺着落叶松的宽木地板。

一栋称为“瞭望台”的木框架建筑内,有一处spa浴池

这个六人用的spa浴池由美国公司Cal Spas制造,可让访客感到温暖,右边的那个燃气壁炉也一样。

这个六人用的spa浴池由美国公司Cal Spas制造,可让访客感到温暖,右边的那个燃气壁炉也一样。

这处占地一英亩的房产内,还有一栋乡村风格的建筑,被用作车库、仓库及温室。

这栋房屋从波特纳夫的一家造纸厂被移至这座1802年的Chevrotière磨坊(左边)附近的历史遗址处。

谁在魁北克市买房

大多数外国买家来自欧洲,通常为法国、英国、比利时、德国和瑞士,圣希莱尔说。在魁北克买房的美国人,则很多都来自距此不远的新英格兰(New England)地区。其他特别是来自亚洲和俄罗斯的买家,近年来也一直有所增长,他说。

购房的基本条件

魁北克没有针对外国买家的限制,魁北克省舍布鲁克市(Sherbrooke)的Sylvestre Lagassé法律公司的公证人兼合伙人史蒂法纳·阿杜安(Stéphane Hardouin)说。在一桩标准的房地产交易中,买家需要支付一笔约为1350美元(约合人民币8212元)的公证费。另有一笔“欢迎税”(welcome tax),税率根据地产的价格,从0.5%到1.5%不等。阿杜安说。

房产经纪人的佣金通常是6%,由卖家支付。外国买家可以申请按揭贷款,但要求交纳的首付比本地居民多一些,阿杜安说。

实用网站

魁北克旅游网:Quebecregion.com

魁北克门户网:Gouv.cq.ca

魁北克房地产董事会联盟:Fciq.ca

语言和货币

英语、法语,加元(1加元=0.9美元,约合人民币5.47元)

税费

这栋房屋每年的城市与教育税(city and school taxes)大约为3450加元,或大约3100美元(约合人民币18857元)。 

CA 中国新移民第3次出价才买到房 本不想与人抢房

Property Here - Thursday, March 06, 2014

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大温哥华楼市现在开始出现较多多组买家抢一间房的情况,有新近才在西温买下一间独立屋的新移民,历经了与四组人比价,才成功购买一间约270万元的房屋,这并且是该新移民第三次出价的房屋。

中国来的移民王太指出,本来并不想与人抢房,但随着两次出价都未成功,而丈夫又已经来回两次看房,丈夫催她不如多加一些价格,早些完成购房的计划,也就省却麻烦,而且也不用再租房子。王太称,她之前看的房子均在250万元至300万元之间,只要是房子较新,地又大的房屋,即有不少人出价,她曾经稍有犹豫花时间考虑,3天之后房屋已经被别人买走。王太也发现,有些区域抢房的情况,特别激烈,但有些区域则还好。

在春节期间也曾积极在素里看房子的中国移民陈先生则说,他并不排除加入比价竞争,但他会有限度的提高价格,保持理性,不可能无限度的将价格往上加。

地产经纪苏小姐则说,「物超所值」即开价较低、屋况良好,又或是地很大的房屋,确实会吸引不只一组买家出价,这并不出奇,但最终买家都能够在一定的范围内,参与价格竞争,还不至于失去理性。 

CA 加国楼市炽热 中国移民抢到270万独立屋

Property Here - Thursday, March 06, 2014

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加房市续炽热 抢价者增21%

大多区的数据显示,房屋销售情况远比专家原先预期的更佳,屋价保持稳定上升。

大温楼市继续活跃,房屋成交快,买家多人抢一屋愈来愈多见。(冯捸苨摄)

加拿大楼市升温,更多人愿意加入抢房竞争(bidding war),满地可银行(BMO)昨日公布的购屋调查指出,三分一的加拿大人愿意加入抢房竞争,较去年同期增加21%,其中在多伦多愿意抢房的买家比例高达44%,温哥华亦达到41%。

另根据BMO Economics的报告,今年1月全加平均楼价比去年同期增加10%,迈过40万加元大关。

愿意抢房的人年增21% 多伦多44%买家愿竞价

BMO委托Pollara针对购屋行为进行调查,并分析不同省分及城市对加入抢房竞争(enter a bidding war)的态度。调查指出,全加有34%的买家表示愿意加入抢房竞争(即一间房屋有多人出价,又或者是来回提高买价以确保买到房屋),该比例在去年同期只有28%,所以按照比例来看,现在愿意加入抢房的人,较去年增加21%。

如果比较各省的差异可以发现,草原省份(缅省/沙省)和卑诗省愿意加入抢房的比例占38%,为全国最高,显示这3省买家购屋意愿相对强烈,较多人有「非买到不可」的想法。

如果看主要城市,则多伦多表示会加入抢房竞争的比例最高,高达44%,温哥华占第二达41%,卡加利38%,满地可只有31%。

调查说,目前买家在决定购买之前,平均看过的房屋数目为9.5间;有约一半的人在第一次出价即成功,但如果缩小买房时间在过去5年内,则第一次出价成功的比例下降至42%,而该比例在楼市相对活跃的温哥华,则只有32%,多伦多则更低只有24%。

仅15%屋主愿采低开高卖策略

针对很多人怀疑,一间房屋有多人加入抢房,通常起因于屋主故意将房屋挂牌价压低至市场价格以下,但调查则显示,全加只有15%的屋主愿意采取此一策略,最可能将价格压低的屋主居住在草原省份及多伦多,其中草原省份有24%,多伦多则有22%。

上述调查在今年1月24日至2月3日期间完成,透过互联网随机总共访问了2,007名加拿大人,其中有1,051人为潜在的房屋买家,剩馀的则为已经置业的业主。

BMO Economics对楼价的报告则说,全加各地的楼价从去年开始累积上涨能量,令到今年1月的平均楼价,已比一年前上涨10%。全加平均楼价现在已经超过40万元。

学者预测今年楼价相对稳定

BMO Capital Markets的资深经济学家Robert Kavcic指出,卡加利楼市继续其强劲表现,温哥华则已经反弹,而多伦多的市场相对处于整体平衡,柏文市场则有充足供应。

他预测,整体来说,全加楼市销售在今年底之前将相对稳定,而楼价上涨的范围应该在较低的个位数,低过收入增加率。

虽然在一些楼市较炽热的地区,买家抢房可能很激烈,但BMO按揭专家帕森斯(Laura Parsons)提醒,不管在任何时候,买家均应遵守之前已规划的预算原则,不应超出预算。

他建议,对于愿意在价格上与人竞争的买家,应在出价抢房之前,先向银行取得按揭的核准,如此才能准确把握出价的范围,使出价不会超出能力所能负担。

竞价抢屋情况仍未失理性 中国移民犹豫竞价

大温楼市现在开始出现较多多组买家抢一间房的情况,有新近才在西温买下一间独立屋的中国新移民,历经了与四组人比价,才成功购买一间约270万元的房屋,这并且是该新移民第三次出价的房屋。

中国来的移民王太指出,本来并不想与人抢房,但随着两次出价都未成功,而丈夫又已经来回两次看房,丈夫催她不如多加一些价格,早些完成购房的计划,也就省却麻烦,而且也不用再租房子。

王太称,她之前看的房子均在250万元至300万元之间,只要是房子较新,地又大的房屋,即有不少人出价,她曾经稍有犹豫花时间考虑,3天之后房屋已经被别人买走。

王太也发现,有些区域抢房的情况,特别激烈,但有些区域则还好。

在春节期间也曾积极在素里看房子的中国移民陈先生则说,他并不排除加入比价竞争,但他会有限度的提高价格,保持理性,不可能无限度的将价格往上加。

地产经纪苏小姐则说,「物超所值」即开价较低、屋况良好,又或是地很大的房屋,确实会吸引不只一组买家出价,这并不出奇,但最终买家都能够在一定的范围内,参与价格竞争,还不至于失去理性。

大多区楼市稳升 销量价格齐向上

大多伦多地区楼市继续升温,二手屋销售量,今年2月比去年同期增加2.1%,同时屋价亦继续上涨,比去年同期上升8.6%。

大多区、卡加利和温哥华等地的数据显示,加拿大的房屋销售情况比许多专家原先预期的要好,屋价仍处在稳定上升的势态。

多伦多地产局(TREB)表示,透过多重放盘系统(MLS)出售的大多区房屋,平均屋价为553,193元,比去年增长8.6%,假如与同类型房屋相比,屋价升幅也有7.3%。

地产局级级市场分柝经理默瑟(Jason Mercer)表示,去年以来的强劲价格升势,会促使更多卖家将房屋放到多重敦盘系统上出售,今年看来仍属卖家市场。

不过本国的楼市还是受到严密的关注,因为许多人都担心楼市出现泡沫。加拿大的管理基金的巨头Pimco 的主管德佛林(Ed Devlin)日前就表示,他认为今年下半年屋价会出现下跌,并在未来3至5年内跌去10%至20%。

德意志银行去年12月更是声称,加拿大的楼市是世界上估价过高最利害的市场,比正常价格高出60%。加拿大多家银行以及金融机构的经济学家,虽然认为估价过高的程度要低一些,但也都认同价格太高。

这些关注促使联邦政府采取行动,令楼市降温,并减少消费者的债务。财长费拉逖的行动,令到一些预测指楼市从2012年夏天至2013年春天期间会大跌,但是看来并没有对楼价起了很大的打击。以最受打击的温哥华为例,该市地产局周二表示,2月份该市住宅屋价比去年同期上升3.2%,达609100元,而销售量更增40.8%。

卡加利地产局周一表示,该市单家庭房屋售价是482,800元,比去年2月增加了9.1%,销售则增加了8.7%。 

CA 新高:大多区2月房价破55万 独立屋随时百万

Property Here - Wednesday, March 05, 2014

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据多伦多地产局(TREB)今天(周三)新公布的数据,在刚刚过去的2014年2月份,大多伦多地区的交易量为5731宗,比去年上升了2.1%。

在各类房屋中,去年一直表现不太好的公寓房终于开始补涨一点点,成了上个月销售量的明星,特别是905地区,公寓房销量大涨了19.6%,而市内则增长了9.6%。相比之下,低层房屋如独立屋半独立屋的销量略显低迷,特别是市内,皆录得负增长(如下表)。业内指出,这是因为低层房屋的存货量走低,将潜在买家推向公寓房市场所致。

2月份GTA地区的平均房价为55.32万元,比去年同期增长8.6%。更精确反映出房价变化的MLS® HPI(Home Price Index)则显示,2月份的房价按年增长了7.3个百分点。值得一提的是,上月市内独立屋的价格已达到了95.5万元。从现在的趋势看,待春季旺市来临后,随时可能突破百万大关。

在全区的房价增长方面,低层房屋就明显胜过了公寓房。其中,市内的镇屋价格大涨了20.7%,居各类房屋之首;其次是市内的独立屋,15.7%;905地区的独立屋也录得了10.4%的增长。公寓房方面,市内和905地区分别增长了6.0%和3.0%,虽然难以和前者相提并论,但是至少仍在通胀率之上。

地产局主席亚设女士(Dianne Usher),2月份多伦多风雪交加,但是销量仍有增长,这说明市场上的需求量颇足。2月份的销量增长主要在公寓房方面,而该市场内的挂牌量处于上升的趋势,这给了买家更多的选择空间。相比之下,低层房屋的存货量走低,特别是中意独立屋或半独立的买家,现在想找到合适的房子真是太难了。

地产局高级分析经理门瑟(Jason Mercer)则预测,在今年的市场中,卖家仍将占据优势,要取得超过通胀率的房价增长完全不是问题。鉴于目前国内借贷的成本仍很低,所以整个大多伦多地区的房价还处于人们可负担的范畴内。