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AU Property News

AU 近日发布十大世界级城市房地产市场报告

Property Here - Tuesday, November 05, 2013

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戴维斯近日发布第六期全球世界级城市房地产市场报告,再次对全球十大世界级城市的房地市场进行追踪调研。本次报告关注的十大城市仍然是伦敦、纽约、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、东京、新加坡、上海和孟买。其中我们把伦敦、纽约、巴黎、悉尼、东京这五大城市归为成熟经济体,而将香港、莫斯科、新加坡、上海、孟买归为新兴经济体。

        市场概述

        2008年的次贷危机宣告北美及西欧低息时代来临。而对中国、日本、新加坡等国而言,低利率已存在一定时日。在此背景下,不难理解回报率超过5%的住宅市场(考虑长期租售价格增长)为何正吸引越来越多的投资者— 其中既有期待坐收租金的个人买家,亦有期待投资增值的机构投资者。

        这些投资者更为青睐的是可提供稳定现金流的稀缺性房产项目。某些区域由于可售项目极为有限,导致房产价格持续攀升。在本期世界级城市报告中,我们不仅比较了购置房屋所需的成本,更就投资行为如何影响到房产价格上升的原因进行探讨。在某些地区,房产带来的收益远高于政府债券,从而使这些城市的房产颇具吸引力;而在另一些区域,租金收益与房产价格涨幅不成比例,甚至低于10年期政府债券,这意味着其房产价格存在被高估的风险。

        方法比较- 为何租住成本与资产价格表现差异巨大

        考虑到跨国公司经营范围遍布全球,对租住成本进行研究比单纯比较租金和房价更具代表性。通过成本分析,公司可更直观地从物业支出角度比较不同城市开展业务所需的办公成本,以及安置不同级别员工所需的住房补贴。这也是比较城市竞争力和价值的重要指标。

        我们计算的成本中包含雇佣14名员工的所需支付的年租金费用及相关物业费用(包括写字楼和住宅的相关税收、服务费等)。七人在金融机构工作,另有七人在创意公司(或IT创业公司)工作,两组员工的办公地点和居住区域均有差异,总成本亦有不同。

        总成本最高的城市是香港,年支出162.5万美元,最低为孟买,年支出44.4万美元。上海排名第九,而伦敦被纽约反超,排名从第二滑落至第三位。

        寻找均衡点–租赁需求是否旺盛是判定投资价值的重要标准比较住宅与写字楼租金涨幅

        房产价格易受投资需求及市场情绪影响而发生波动,相对而言,租赁市场更能反应市场基本需求状况。显而易见,多数新兴经济体城市的写字楼及住宅租金增幅远逊于价格增幅。

        综合来看,十大城市整体写字楼租金走势平稳。一些新兴经济体城市核心商务区的写字楼市场租金显著下滑,而成熟经济体城市自2009年末开始稳健上涨,目前较2008年12月高出3%。相比之下,在一些新兴经济体城市,核心商务区写字楼租金在2009至2011年间短暂复苏,但此后再度下滑,目前较2008年水平仍低25%。这似乎“十大城市整体来看,住宅租赁市场表现明显好于写字楼市场”

        几乎所有城市普通住宅基本面表现均强于写字楼。尤其值得关注的是,无论高端住宅还是普通住宅,其租金涨幅均高于写字楼市场,从而使住宅投资价值倍显。此外,虽然新兴经济体在核心商务区写字楼市场表现不及成熟经济体,前者普通住宅市场租金涨幅却高于后者。自2008年12月以来,新兴经济体普通住宅市场租金已增长20%,而成熟经济体增幅为9%。高端住宅市场在两大类城市的表现也呈相似特点。但整体来看,其租金涨幅不及普通住宅市场。其中,新兴经济体自2008年12月以来累计增长14%,成熟经济体为8%。

        市场变幻莫测- 部分城市住宅价格的上涨态势是否还会延续?

        过去五年中,一些世界级城市住宅价格增长较快。新兴经济体城市表现尤为明显,自2008年以来,其住宅价格平均增长率达58%。以普通住宅为例,香港价格涨幅高达103%,上海为70%。而问题在于,住宅价格的这种上涨幅度是否具有持续性。根据租金变化水平,我们将房屋基本需求同住宅价格增长率进行比较分析。分析结果反映,一些住宅的价格增幅超过其租金涨幅,这意味着可能存在楼市投资泡沫。投资需求膨胀已造成收入比不上房价的现象。

        为作进一步分析,我们将不同城市房屋的年收益率进行比较,并比对各种投资形态的收益率高低。结果反映出,一些城市的房屋价值对于投资者而言仍有吸引力,租金回报高于10年期国债。

        在东京、纽约、巴黎、伦敦等成熟经济体世界级城市,住宅租金回报率高出债券收益率约2.5个百分点,投资房产仍是不错的选择。这些城市的租金和房价涨幅基本保持同步。与此同时,作为新兴经济体的香港、莫斯科、上海以及孟买,其租金回报率远低于国债收益率。这并非意味着房价必定下跌,但在租金收益率提升之前,房价维持高增长的可能性极低。

        上海住宅市场- 销售市场价格增速放缓,但租赁需求保持稳健

        政府年初出台“国五条”政策以调控市场,但上海住宅市场表现依旧强势。尽管住宅价格增速自2009年达到峰值后已放缓,然而2013年上半年,在经济增长放缓、高首付比例要求以及二套房购买受限的背景下,上海住宅市场指标依然呈上升态势,半年内住宅价格增长2.1%。

        通过比较租金(反映租户需求量之指标)和价格(投资需求)进行对比,可估计出房屋的潜在需求量。自2005年以来,尽管上海住宅价格已上涨148%,但此期间内的租金水平却只提升了15%,租金回报率仅为2.4%,从而使得上海住宅价格与租金之间产生了严重落差,这意味着在租售比达到一个更稳定的水平之前,租金仍有上涨空间。

        上海成为未来金融中心的预期,显然已在其房产价格中有所体现。由于投资渠道匮乏,上海住宅已成为国内富裕群体重要的投资流向地,强劲的需求持续推动市场上扬。

        刘德扬先生表示:“上海金融业蓬勃发展有望为租赁市场倍添动力。住宅市场走向对中国经济而言至关重要,大幅价格调整或令政府难以承受。2012年,房地产投资占中国国内生产总值的11%,影响到40多个其他行业。预计市场接下来仍将‘稳’字当先。”