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AU 房产投资稳赚!发现全澳最佳凈现金流城区

Property Here - Wednesday, July 31, 2013

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所有的投资者都关心房产的增值空间,因为这是积累财富的关键。不过在房产创造现金流的能力同样重要,因为这决定了持有成本,并进而影响着业主的投资能力。实时跟进市场,了解最新数据,能让投资目标更加精准。

最新一期的《Your Investment Property》公布了对全澳投资市场的系列报告。本期先来看看在哪里投资可以获得凈收入。

基本事实

就地区而言,新州入榜城区最多,有31个入榜,不过就投资现金流价值而言,西澳的城区最高。就物业类别而言,69个正现金流市场为独立房,31个为单元房。

排在前两位均来自西澳,其中NEWMAN区的独立房中位价为82.5万,空置率仅0.94%,总租金回报率13.46%,周租金为2135元,每周可为业主带来561元的凈收入;SOUTH HEDLAND的单元房中位价59.7万,空置率2.79%,总回报率10.49%,周租金1,204元,周凈现金收入203元。

报告发现,全澳15,000多个城区的大多数投资物业所带来的租金收入不足以弥补业主需要付出的利息和其他费用,意味着还需额外付出养房。要使物业创造正现金流,通常总租金回报至少需在6%以上。

报告还发现,房价低并不代表回报低。入榜城区中房价最低的城区是新州的Broken Hill,中位价仅11.9万,但每周租金可达217元,相当于9.5%的租金回报率,每周可创凈收入22元。

城区入选方法

这份报告揭示的一个重要现象是,高投资回报的城区并不总是带来高的现金流。RP Data和DSRscore.com.au等研究机构都指出,高投资回报的城区比比皆是,问题是在现实中,空置期拖长,以及昂贵的维修费用都会影响投资者的现金收入。

考虑到这一点,所有入榜城区的空置率都在3.5%以下。所有现金流的估算前提如下:

- 年利率6% (25年期贷款);

- 物业贷款成数80%;

- 年管理维护费用为物业价值的1%;

- 年空置期2周;

- 投资者按年薪8万纳税;

- 由于新旧物业折旧计算不同,暂未考虑折旧。

推荐投资城区/物业

1、昆士兰布里斯本市区:独立房

地点:布里斯本市中心

每周凈现金收入:$99

房价:20万至150万(中位价45万)

布里斯本市中心是全澳人口增长最快的城市中心,尽管这是一个有争议性的说法。不过事实是,由于租房需求不断上升,租客愿意为地段好的物业支付高租金。

市场动力:

- 生活配套指数:高。布里斯本的生活配套在整个昆士兰当数一流,无论是公共交通,餐饮还是教育医疗都是最好的。

- 产业多元化指数:高。布里斯本的商业增长强劲,这将使其成为全澳最重要的就业中心之一。

- 人口增长指数:中。自从2006年以来,全区人口增长了15%。

- 物业供需指数:中。目前来看物业供需相对平衡。有新物业陆续推向市场,但数量有限,并很快被上升的需求消化。

- 空置率指数:中。租赁市场供需平衡,空置率略低于3%。

- 基础设施开发指数:中。以交通设施升级为主要动力。

2、西澳West Perth:单元房

地点:柏斯市中心以西2公里;

周现金流收入:$16;

房价:30万至300万(中位价52.2万)

很长时间以来,柏斯内城区的租赁需求一直保持了强劲的势头,而西柏斯似乎具备了所有的优势:不仅毗邻市中心,而且提供了高质量的生活。过去两年中租金快速飙升,但房价几乎没有变动,这也保证了可观的投资回报。

市场动力:

- 生活配套指数:高。西柏斯拥有包括学校、公交、购物和绿地等在内的完善配套。

- 产业多元化指数:中偏高。由于毗邻市中心,西柏斯充分享受着市中心就业市场和所有服务的优势。

- 人口增长指数:中偏高。自从2006年以来全区人口劲增了36%。

- 物业供需指数:中。目前市场处于供不应求,不过邻区Subiaco正在开发的大型项目可望缓解目前的态势。

- 置率指数:中。租赁市场供需平衡,空置率略低于3%。

- 基础设施开发指数:中。目前的交通设施在西澳已属一流。

3、新州St Marys:单元房

地点:悉尼以西32公里

周现金流收入:$18

房价:16万至38万(中位价23.2万)

St Mary属于西悉尼的低收入区,房价也相应处于低位,但租金却与整个市场持平,因此能带来极好的现金流。此外,低进入门坎也使这里成为最受悉尼买家欢迎的城区。

市场动力:

- 生活配套指数:中。St Marys自身的基本生活配套已算完善,唯一的问题是距离悉尼市中心比较远。

- 产业多元化指数:中。St Marys的就业主要依靠大悉尼市场,不过当地正在开发的新零售中心有望创造新的就业机会。

- 人口增长指数:中偏高。自从2006年以来全区人口增长了13%。

- 物业供需指数:中偏高。目前物业供给相对于需求偏低。

- 空置率指数:中。租赁市场供需平衡,空置率略低于3%。

- 基础设施开发指数:中。目前正在North Sy Marys开发新的零售中心。

4、新州North Gosford:单元房

地点:悉尼以北49公里

周现金流入:$27

房价:24万至40万(中位价27.95万)

Gosford是新州第三大城市聚集区——中央海岸的行政中心。随着交通的改善,这里的居住吸引力也有所上升,从而推动了租金和投资回报。

市场动力:

- 生活配套指数:中。North Gosford的生活配套主要依托Gosford, 包括商店、饭店和火车站。

- 产业多元化指数:中偏下。当地就业机会有限,当地大多数居民在悉尼和纽卡素工作。

- 人口增长指数:中偏低。过去6年人口增长不算快,但最近由于悉尼和纽卡素房价增长太快,当地吸引了更多买家。

- 物业供需指数:中偏高。目前租赁供给十分紧缺,仅有0.1%的物业挂牌租赁。

- 空置率指数:中偏高。租金市场十分紧俏,空置率仅0.77%。

- 基础设施开发指数:中偏低。当地政府计划改善道路和运动设施,但暂时没有大型基础设施项目。