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AU 楼市反弹,干卿何事

Property Here - Friday, July 19, 2013

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近来股市大涨,最主要的原因之一就是楼市反弹。

据说还没有哪一次经济复苏不是伴随着房地产市场的反弹。对于迫切希望看到楼市反弹迹象的投资者来说,过去的一年就是一剂补药。

大家都读到过"买房正当时"之类的标题。

利率仍然接近历史性的低点。房价已经上涨,但相比长期趋势而言也只是小幅上涨。加州圣荷塞、拉斯维加斯和凤凰城等市场可能还存在过热。

这些都是好消息。坏消息是:没几个业主得到了实惠。

换句话说,楼市复苏是一种假象。

原因在于,虽然楼市看起来确实是一笔不错的投资,但这话只是针对少部分人来说的──他们可以得到充足的贷款,也没有因为金融危机之前斥巨资买房而被套牢。

看看房贷数据公司Lender Processing Services(简称LPS)在7月8日发布的一篇报告吧。LPS发现,虽然今年房贷拖欠数量下降了15%,但仍占全部未偿清房贷的6.08%,相当于1995年到2005年比率的1.5倍。

LPS还发现,新增问题贷款占比为0.73%。这好于房贷危机最黑暗时期,但还是高于2000年到2004年的0.55%的比例。

LPS还发现,现有借款人过得仍旧艰难。贷款余额超过房产价值的按揭贷款持有人较去年下降了一半,但仍在730万以上,超过全部现有住房贷款笔数的14%。

好吧。但那些火热的房地产市场又是怎么回事?必须有人在买,对不对?

是的。住房库存数量不多,买房人在利用良好的购房条件(历史性的低价格和低利率),这些都不假。但更仔细地观察就会发现,投资者大举购房,对老业主和首次置业者产生了挤出作用。

据5月24日Campbell/Inside Mortgage Finance发布的一份报告,以购房出租或转售为目的的投资者约占整个市场的20%,占不良房产市场的三分之二。

Campbell/Inside Mortgage Finance发现:"房产经纪人反映……对冲基金和华尔街投资者在加利福尼亚、佛罗里达和内华达已经变得非常积极。这些投资者似乎大多都有买房出租的规划,他们在跟首次购房者争抢定价不高的房产。"

也就是说,对我们当中想买第一套房或想搬家的人来说,房地产市场仍然是一个残酷的场所──原因之一,是华尔街利益团体(他们控制着消费者贷款)在跟我们竞争。

虽然楼市理应成为奥巴马政府的工作重心,但显然,节制按揭贷款机构和大银行、创造公平竞争环境的努力并没有像宣称的那样有效。

2006年以来遭遇止赎的1,800万借款人当中,从2011年政府与银行达成的协议中获得补偿的人数略低于25万。

美国银行(Bank of America Corp.)、花旗集团(Citi group Inc.)、摩根大通(J.P.Morgan Chase &Co.)、富国银行(WellsFargo&Co.)等参与补偿的银行报告说,为遵守协议,它们已经花了190亿美元。但它们也报告单单去年就获得了420亿美元的利润。

据Realty Trac数据,现在每个月仍有15万例新增止赎申请。止赎仍然是美国经济的一个负累。据进步团体联合组织"公平社会联盟"(Alliance for a Just Society)数据,去年的房屋止赎给美国家庭造成了1,920亿美元的代价,折合每户1,700美元左右。

那么这是不是意味着楼市并没有处于复苏过程之中呢?不是这样的。正如本文一开头所说的,楼市确实是在复苏。

但要问真正受益于楼市复苏的人是谁,很明显,所谓的复苏助益的是那些在过去五年没有任何损失,或刚好在恰当时机进入了恰当市场的人。

恐怕两者靠的都是运气。这对大银行来说没什么,因为不管是对冲基金投资者抄底并翻新转手,还是信贷充足的首次买房人购买首套房,都可以给它们带来利润。

对于崩盘之前10年里买房的其他人来说,这是一场等待游戏。在持有多久之后,我们的房产价值才抵得上当初付出的金额?我们只管不断地还款,做最乐观的打算吧。

对于失去一切的那1,700多万买主,以及今年将会失去住房的另外几百万人(如果当前趋势持续下去的话)来说,这是一个完全不同的市场:一个玩完了的市场。