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AU 房市复甦?专家:说得轻巧实现难

Property Here - Thursday, July 11, 2013

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雪梨的建筑商Cape Cod对于自己仍有业务感激不已。但它的首席执行官Robert Moerman却想跟联邦说声,别指望住宅建筑业能扛起矿业潮退去后,引领经济发展的大任。

Moerman称,"要实现这一点,我认为他们得做很多的工作。得为民众提供奖励措施,才能让他们入市。"

住宅营建业很难蓬勃发展,但营建商称,他们面临的三大困境是:技工短缺、合规成本(compliance costs)以及银行不愿意放贷。"银行掌控了当前的局面。虽然利率目前处于历史低点,但这个行业似乎没有任何的增长。"

财政部此前预测,至2050年,澳洲的人口将增至3600万人。按照这一人口增长速率,澳洲每年需要兴建近20万间住宅,但是目前每年的房屋建筑量只有15万间。

目前官方的现金利率处于2.75%,数据显示低利率有助于提升营建活动,但是它的力度并不足以产生巨大的改变,于是这一差距逐年扩大。此外,降息制造的破坏或许和它给予的帮助一样大。

雪梨大学的城市和次发达地区规划主席Peter Phibbs称,低收入家庭才是真正的失败者。Rismark的总经理Christopher Joye则将矛头对准了各级政府。"我认为地方政府和州府才是真正的罪魁祸首。目前,地方政府和州府45%的税收都来自于房产。自2002年以来,非印花税的房产税以每年10%的速度在增长,远远超过了房价增长速度。"

OECD:澳洲存在长期的房市问题

OECD称,澳洲的房产价值中,有14%是交易成本。纵观全球的发达国家,仅比利时、法国和希腊的类似数据更高一筹。

OECD还指出,在过去十年的大部分时间里,住房投资平平,而在类似的以资源为经济基础、人口持续增长的国家,比如加拿大,房产投资则出现了显著的增加。

OECD的经济学家Christophe Andre称,澳洲的房市问题由来已久。"澳洲必须得修建更多的房屋才能解决可负担性的问题。或许简化规划系统是最关键、应优先推进的举措,其次就是减少开发费用,后者是导致澳洲城市住宅开发案陷入困境的原因。"

与此同时,负担基建设施修建成本的责任方已经从政府转向了开发商。卧龙岗大学(University of Wollongong)的基础设施经济学家Henry Ergas称,地方政府和州府向开发商开出了令人咋舌的基建营建费。"政府应当了解在特定区域建造基础设施的具体成本,这并不是一个不合理的要求。"

呼吁政府介入

从1970年代以来,澳洲自有住房的比例就一直在下降。但这并不出人意料,因为25-34岁的年轻人越来越难以负担置业成本。

但开发商和经济学家提出了一系列的解决方案,包括简化规划、减少成本。有些人希望政府能够介入,为建造低成本房产的营建商提供奖励。

Phibbs则提议推出一个共享股权的产品(shared equity product),使屋主不必完全负担房产的全部成本。而Joye一类的人则希望政府将总值1.4万亿元的养老金储蓄投资于房市。"就像很多专家此前指出的那样,太多的资金被投入风险多多的澳洲股市和全球股市,仅有少数被投资于固定收益和信贷产品上,而后者常常是基础设施项目和民宅房产的资金来源。"