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AU 澳洲买房是陷阱?中介:阔绰中国客考虑欠周

Property Here - Tuesday, April 16, 2013

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*澳洲中介眼中的中国买房客:干脆、阔绰、成群结伙、寻求安定感,但考虑不周

 "David,给你一个月的假期留在北京,好好学习一下Chinsumer的心理!"

已经3年没有放过大假的澳大利亚房地产中介客户经理David听了老板的话,心花怒放。

"Chinsumer",中国客,Chinese+consumer(中国人+消费者)的简称,专指那些在海外疯狂购物的"中国扫货者"。

2013年3月,在北京的一次海外房地产推介会上,来自澳大利亚的David和他所在的公司遭遇来自美国、欧洲同行的挑战,共有47个国家和地区的200余家企业携带1000余个房产项目前来"吆喝"。大家都在争相抢夺财大气粗的中国客户,以至于老板做出让他来中国充电学习的决定。

"我以后要常用'刚需'这个词""中国人又买了,又买了,这已经成为公司老板最喜欢听到的话!"David告诉《中国经济周刊》。

根据澳大利亚外国投资评估委员会2012年度的报告,澳大利亚去年共审批房地产业申请10118件,为2008年的两倍。其中,住宅投资价值197亿美元,排名前两位的是美国和中国。尤其是在悉尼的一些开发项目中,15%的房子被在国内面临限购的中国大陆投资者买走。

"在我经手的项目中,来自中国的购房团是非常特别的一群人,他们既是投资人也是子女在此留学的家庭,房子对他们来说是刚需。'刚需'这词真是太妙了,这是我在中国学习的一个新词汇,以后和客户打交道要经常使用这样的时髦词汇。"David半开玩笑地说。

在他看来,目前所谓流行"到海外抄底买房"仅仅是个噱头,很多人尤其是中国新一代移民购产置业的需求日益升温,这批新移民不仅精通韬略,同时手持丰渥的资金,身处异乡,他们追求的是家庭带来的稳定感,就是大白话:"老婆孩子热炕头。"

近年来,悉尼、墨尔本、黄金海岸等澳大利亚大城市房地产稳定的回报吸引了众多海外买家。再加上澳大利亚政府刚刚施行了一项投资者移民新政策,即投资500万澳元(约合3299万元人民币)资产,可以拿到澳大利亚永久绿卡,没有语言、学历、经商等要求。部分地区还加大了对首次购房者的补贴力度。尤其悉尼及附近卫星城内交通方便、学区好的公寓价格一直保持上升趋势。精明的澳大利亚开发商修建了大量的apartment(公寓)供中国人买,因为澳大利亚人一般不住公寓。

David告诉记者,目前的中国购房大军主要是三类人:首先是已经在澳大利亚定居的华人。除了华人传统上喜欢投资房地产外,澳大利亚联邦和地方的税收政策等,鼓励消费者多买房,以促进澳大利亚的经济。

其次是来自中国大陆的购房者。比如,许多在澳中国留学生已经改变租宿舍的习惯,而开始买房。这背后的道理非常简单,悉尼租房价格高,与其让孩子每月交房租,不如让孩子把租金作为房屋的分期付款,在孩子学业结束时,可以把房子再出售。由于房价的持续上涨态势,这一进一出,产生的利润就可能填补学费拉下的亏空。

第三则是其他华人投资者。邻近澳大利亚的一些岛国,政治安全形势并不稳定,不少在这些国家积累了财富的华人,往往喜欢把资金用于在澳购置房产,以求安全。

"以前我看中国报道说北京人买房像买白菜一样,真是百思不得其解。现在我自己深有感触,我的客户买房真的很快,很多人是以观光的名义过来看房子,经常一个星期就拍板了,而且使用贷款的比例并不高,动辄付上几十万澳元首付。而且他们和极其重视隐私的其他外国人不同,后者买房是不允许第三方在场的,不管对这个房子有多满意,他们一般会不停地挑毛病,比如说公共交通、楼层不好等等,以此来杀价。但中国客经常成群结伙,好几家一块看房子,价格说得很死,一下就说买了,定了,然后就是付钱,非常干脆。"David如是描述。

买房前请认清:馅饼还是陷阱

和David不同,在墨尔本从事教育和房产中介的May最近有点烦,因为她最近和客户的一次交易并不顺利。她最近和一个中国留学生因为房子及其后续问题不断争执,公说公有理婆说婆有理。

在May看来,她的客户是个典型的第二代移民。"第一代人去挣钱,第二代人去消费。换句话说,第二代移民是带着成功者的姿态来国外的。他是富人,出国不是去卖劳力,而是拿钱来买一个身份。这些人甚至也不想入籍,只想有一张绿卡当通行证就OK了。"

May的客户是一个20岁的留学生,名叫Simon。刚步入大学的Simon厌倦了租房生涯,想拥有一套自己的房子。

在May的帮助下,Simon在学校附近购置了一套价值53万澳元的两居室单元房。Simon之前盘算得非常美妙,"之前中介帮我设计了一套方案:如果是在学校附近租房的话,我的租金约为每周450~500澳元,一年为2.3万~2.6万澳元。而在同地区购买一套两居室房约55万澳元,若按贷款70%计算,每周需还贷400澳元左右。我自己住一间,另一间租给同学,每周收入不低于450澳元,完全可以满足还贷需求。而且澳洲房价平均每年上涨约10%,4年上涨超过40%,合20多万澳元,基本也把留学费用挣回来了。更重要的是等我申请永居时,房产可以满足在澳洲拥有25万澳元资产的要求,可谓一举多得。"

但是当他买了房子之后,才发现麻烦多多。首先是付完钱后,Simon发现自己每年还要交一笔房产税和公寓管理费,尤其是物业管理费。提前交就享受8~9折优惠,延迟一天交,就要罚违约金。而Simon在购房过程中还忽视掉了不少小细节,导致生活不便。没有停车位,他只能把车停在外面。而且在澳大利亚,外国人是不可以买二手房的,自己的房子以后只能卖给澳大利亚人。

"即使按照5年后,这套房子增值一半,即增值20万澳元。到时候增值部分要按照29%交税,约6万澳元,如果算上5年因租金不足自己填补进去的2万澳元的养房钱,我已经花了53万澳元本金,再加上各种费用10万澳元,这不是亏了掉吗?"Simon很气愤。

"中国人对房子的情结是全世界最浓厚的,现在很多国外开发项目都是剑指中国客的定做款。你可能因无心插柳柳成荫、房屋陡然升值了一倍以上而惊喜不已,你也可能因房屋卖不掉租不出陷入两难境地……澳大利亚的房价10年才升了1.3~1.5倍,个人觉得投资意义不大。"David如是说。